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Surroga mutuo, rinegoziazione o sostituzione? La guida

Si tratta di una tipologia di contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’Istituto Bancario con il quale si è stipulato il mutuo ad uno nuovo con condizioni più favorevoli

Surroga mutuo, rinegoziazione o sostituzione? La guida

Cos’è la surroga mutuo?

Si tratta di una tipologia di contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’Istituto Bancario con il quale si è stipulato il mutuo ad uno nuovo. Il mutuatario può concordare condizioni più favorevoli senza la necessità del consenso della banca originaria.

La surroga è un mutuo che viene concesso solo per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo, mentre le condizioni durata e tasso, possono radicalmente cambiare. Per questo motivo viene anche chiamato mutuo di scopo. La surroga può essere richiesta sia per cambiare un mutuo richiesto per l’acquisto della prima casa, che di uno destinato all’acquisto della seconda casa. Non è escluso che si possa chiedere la surrogazione di un mutuo di liquidità.

Si possono surrogare i mutui concessi dagli Istituti di Credito e anche quelli erogati dall’INPDAP. Delle due operazioni che sono correlate alla richiesta della surroga conviene la rinegoziazione o la sostituzione? Se avete bisogno di qualche informazione più precisa ecco una guida per orientarsi meglio.

Tipi di surroga per mutuo

Esistono due tipi di surroga per mutuo: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale

La surroga bilaterale prevede l’intervento in atto:

  1. della nuova Banca;
  2. del soggetto debitore;
  3. un separato e successivo atto unilaterale di quietanza.

La surroga bilaterale si divide quindi in due fasi. La prima è la stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione. In pratica il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il Mutuatario e il nuovo Istituto di Credito. La seconda è la stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza, ovvero la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. È un atto autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria.

La surroga trilaterale

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della Banca originaria;
  • della nuova Banca;
  • del soggetto debitore.

La surroga trilaterale viene stipulata con un unico atto notarile contenente il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito, la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, rilasciata dalla banca uscente, l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

Surroga mutuo rinegoziazione

Una delle formule adottate quando si fa riferimento alla surroga di un mutuo è sicuramente la rinegoziazione. Questa strada permette di poter rivedere tutte le condizioni del contratto unitamente all'istituto di credito che ha erogato il finanziamento. L'intento è quello di poter stabilire una soluzione che sia in linea con l'impegno preso in precedenza.

I punti a favore di questa soluzione conveniente sono l'assenza di costi aggiuntivi e il fatto che non sia prevista la presenza di un notaio a cui viene corrisposto un compenso quando si sottoscrive un atto pubblico o quando avviene l'autenticazione di un documento che prevede la sottoscrizione del contratto come spesso succede nella richiesta di surroga. La rinegoziazione può essere eseguita, infatti, anche mediante uno scambio di corrispondenza tra la banca e il soggetto mutuatario: le due parti si accordano sulle nuove condizioni del contratto.

Surroga mutuo sostituzione

Per quanto riguarda la surroga del mutuo la sostituzione rappresenta sicuramente una scelta più incisiva visto che l’obiettivo è quello di ottenere un risparmio a lungo termine. In realtà questa è l’alternativa più onerosa da scegliere. Basti pensare che optando per la sostituzione si procede all'estinzione del vecchio mutuo a favore dell'accensione di un mutuo completamente nuovo e a condizioni migliori.

In questo modo si può sostituire un tasso variabile con un tasso fisso, aumentare o diminuire l'importo finanziato e la durata del mutuo. Ma c’è anche qualche svantaggio da dover affrontare come ad esempio i costi dell'operazione che saranno abbastanza elevati.

Autore: Luigi Mannini
pubblicato il