Affitto breve, come funziona. Regole in vigore attuali

Quali sono le regole attuali relative ai contratti di affitto breve e quale la normativa fiscale vigente: tutto quello che c’è da sapere

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 24/06/2019 alle ore 20:47

Il contratto di affitto breve è la migliore soluzione disponibile per il proprietario e l’inquilino che hanno l’esigenza di dare in affitto e trovare alloggio per un breve periodo di tempo. Si tratta di una tipologia di contratto che può avere una durata massima di 18 mesi, la più conveniente per chi ha intenzione di fermarsi solo temporaneamente in un determinato posto. Quali sono le regole attuali per l’affitto breve?

Affitto breve: cosa prevede

Se prima la normativa sull’affitto breve era regolamentata dalle leggi regionali, oggi si riferimento al D.L. 50/2017 che stabilisce una definizione unica degli affitti brevi per turismo. La norma stabilisce l’obbligo di    comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti da parte dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite siti online e l’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sui canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito; e la possibilità di applicare la cedolare secca sugli affitti brevi turistici fino a trenta giorni.

Per chi affitta a breve termine in forma privata, per la certificazione del reddito ricevuto dalla locazione deve conservare la documentazione per la dichiarazione dei redditi. Possono optare per la cedolare secca i proprietari i sublocatori o i comodatari per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni.

In base alle ultime novità, quindi, per gli affitti turistici abbiamo da un lato un regime di tassazione più favorevole, ma dall’altro lato un maggiore controllo da parte dell’Agenzia delle entrate, con ridottissime possibilità di evasione.

Affitto breve: come funziona e regole attuali

Per l’affitto breve è, dunque, possibile scegliere, da un punto di vista fiscale, tra regime ordinario e cedolare secca. Partendo dal regime ordinario, stando alle regole in vigore, è prevista una tassazione Irpef dell’importo più alto tra il canone di locazione, ridotto del 5%, e la rendita catastale.

Se, per esempio, per l'affitto breve di una casa vacanza si prendono 5mila euro come compensi totali per gli affitti e la rendita catastale è pari a 1.000 euro, vengono tassati 4.750 euro ( 5.000 meno il 5%, perché i canoni di affitto sono più alti della rendita catastale).

Passando alla cedolare secca, si tratta di un’imposta che sostituisce Irpef sull’immobile e le addizionali e le imposte di bollo e di registro, e prevede due aliquote: una del 10% per il canone concordato e una del 21% per gli altri casi, cioè per affitti in regime di libero mercato, ma si tratta comunque l’aliquota da usare per affitti ad uso turistico.

Se, la somma complessiva dei canoni di affitto percepiti nell’anno è pari a 10.000 euro, con la cedolare secca, il proprietario paga solo 2.100 euro.

Chi opta per la cedolare secca deve trasmettere relativa comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite il software Rli o direttamente nella dichiarazione dei redditi. Possono scegliere la cedolare secca al 21% il proprietario dell’immobile affittato, l’inquilino, il comodatario e il subaffittano.

Se l’affitto breve passa da siti web, come Airbnb o Booking, o per esempio un’agenzia, e questi percepiscono la cifra del canone, tocca proprio a loro pagare la cedolare secca, applicando la ritenuta del 21% quando si effettua il versamento del corrispettivo al proprietario che affitta e versando poi l’imposta al Fisco con modello F24, entro il 16 del mese successivo.