Calcoli ed esempi spese condominio, i costi da considerare e regole aggiornate per divisione

Quali sono i costi da considerare per la divisione delle spese condominiali tra tutti i condomini e criteri di calcolo: cosa prevedono leggi in vigore e chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 23/02/2023 alle ore 20:54

Quali costi bisogna considerare e regole aggiornate per divisione delle spese condominiali nel 2023? Le spese condominiali si dividono in spese ordinarie, che sono tutte quelle relative ai lavori di ordinaria manutenzione del condominio, cioè i costi da sostenere per mantenere il decoro dell’edificio, e spese straordinarie, che sono quelle da sostenere in caso di eventi eccezionali, per lavori straordinari o urgenti. 

• Calcolo spese condominiali costi da considerare
• Spese condominiali costi che si possono non pagare secondo regole aggiornate 2023

Calcolo spese condominiali costi da considerare

Le spese condominiali devono essere obbligatoriamente pagate da tutti i condomini e non esistono, per legge, casi in cui si può essere esentati dal pagamento di tali costi.

Il calcolo della divisione delle spese condominiali si basa generalmente sui millesimi di proprietà. Le spese condominiali si dividono, infatti, tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, con riferimento alle tabelle millesimali e generalmente più è alto il millesimale della casa e maggiori sono le spese condominiali da pagare. 

Le tabelle millesimali per la corretta divisione delle spese condominiali vengono definite da tecnici specializzati sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare da ragguagliare alla superficie totale dell'edificio.

Se è vero che le tabelle millesimali rappresentano il criterio fondamentale di calcolo e divisione dei costi delle spese condominiali, in alcuni casi si possono dividere o in parti uguali tra tutti i condomini a prescindere dai millesimi, o in base all’uso delle parti comuni del condominio che i condomini ne fanno.

La divisione delle spese condominiali non per millesimi ma secondo altri criteri può avvenire solo ed esclusivamente se l’assemblea di condominio approva all’unanimità un altro criterio di divisione e pagamento delle stesse. Precisiamo che per il calcolo della divisione dei costi le spese condominiali in maniera differente rispetto ai calcoli dei millesimi, non basta la maggioranza in assemblea per approvarne un nuovo sistema ma serve necessariamente l’unanimità.

La divisione delle spese condominiali può, infatti, avvenire, oltre che per i millesimi, anche per divisione proporzionale all’uso potenziale, considerando cioè i beni comuni utilizzati in misura diversa dai diversi condomini, o  in base alla destinazione esclusiva, considerando cioè le spese che riguardano solo i condomini che traggono benefici dall’uso di determinate parti del condominio.

In generale, i costi da considerare per la divisione delle spese condominiali riguardano soprattutto:

• spese per la manutenzione del condominio, come pulizia e illuminazione degli spazi comuni, scale, giardino, androne;
• spese per riparazioni generiche, per esempio piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte;
• spese per la gestione condominiale;
• eventuali servizi di portineria e di custodia;
• spese per l’assicurazione del fabbricato;
• compenso per l'amministratore di condominio.

Spese condominiali costi che si possono non pagare secondo regole aggiornate 2023

Secondo le regole aggiornate per divisione delle spese di condominio nel 2023, ci sono casi in cui, per legge, è possibile non pagarle in modo legittimo. Tale possibilità sussiste se si verificano i seguenti casi:

• quando i condomini non possono usare il bene del condominio per cui si pagano le spese e non ne traggono alcuna utilità dall’uso del bene per ragioni strutturali;
• quando il condomino non possiede un box o un garage, per cui non deve pagare eventuali spese per i lavori di adeguamento;
• se la spesa condominiale riguarda l’utilità di una singola proprietà esclusiva e l’intervento non serve uno o più condomini, e in questi casi per loro non sussiste obbligo di pagamento delle relative spese condominiali.

Per esempio, se le spese per la manutenzione del terrazzo di copertura di un edificio condominiale spettano di solito a tutti i condomini, quando il terrazzo di copertura è di proprietà privata le spese spettano al condomino che ha l'uso esclusivo nella misura di 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell'edificio secondo i relativi millesimi di proprietà. 

Stesso discorso vale per le spese condominiali relative all'ascensore, per cui la divisione delle spese cambia per:

• spese ordinarie di funzionamento e conservazione dell’impianto, che si dividono tra i condomini per metà in base al valore delle singole unità immobiliari per millesimi e per l’altra metà in base all’altezza di ogni piano dal suolo, come accade anche per le spese condominiali relative a pulizia e illuminazione delle scale condominiali, per cui per l’ascensore, chi vive ai piani più alti di un condominio paga più di chi vive ai primi piani e in tal caso le spese condominiali si pagano, non si è del tutto esenti, ma in misura minore;
• spese straordinarie di ricostruzione totale o parziale dell’impianto, o di sostituzione della cabina, o di adeguamento alle norme, si dividono tra tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà, comprendendo anche piani rialzati e piani terra.

Anche per le spese condominiali di riscaldamento, ci sono condomini che possono non pagare le rispettive quote e si tratta di coloro che si sono distaccati dal riscaldamento centralizzato. I condomini che effettuano il distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale non pagano le spese relative alla manutenzione straordinaria e ai consumi del riscaldamento centralizzato, ma devono invece pagare alcuni costi, come quelli richiesti per conservazione e messa a norma dell’impianto, per cui il pagamento della relativa spesa condominiale deve essere effettuato ma in minor misura.

Ciò significa che, per esempio, chi ha il riscaldamento autonomo in casa deve calcolare il pagamento delle spese condominiali relative al riscaldamento in condominio solo per la quota fissa dovuta per la tenuta dell’impianto e non per i consumi.