Cedolare secca locali commerciali 2019: come funziona contratto di locazione negozi, cos'è

Le regole del contratto di locazione di locali commerciali ed estensione del regime della cedolare secca anche a negozi: come funziona

Cedolare secca locali commerciali 2019: come funziona contratto di locazione negozi, cos'è

Si può fare la cedolare secca per i locali commerciali?

Dal 1° Gennaio 2019 è possibile stipulare dei contratti in regime di cedolare secca anche per determinati locali commerciali. Non tutti i locali possono essere affittati per negozi e botteghe in tale regime e vi sono regole ferree per poter accedere a questa soluzione. In breve il locale deve avere le seguenti caratteristiche:

  • locali fino a 600 mq
  • validità solo per nuovi contratti, salvo determinate eccezioni
  • categoria C/1

Nel 2011 è stato introdotto un nuovo regime di tassazione agevolata, chiamato cedolare secca, per i contratti d’affitto ad uso transitorio, che possono essere a canone concordato o libero. La tassazione agevolata prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva con un’aliquota al 10% sul canone concordato e un’aliquota al 21% sul canone libero.

Qualcosa è cambiato da quest’anno, quando la nuova Manovra Finanziaria ha ufficializzato la possibilità di applicare il regime di tassazione della cedolare secca anche alla stipula di contratti di locazione di locali commerciali dal 2019 come negozi, botteghe e altre tipologie di immobili commerciali. Come funziona la cedolare secca per i negozi e cosa prevede il contratto di locazione di locali commerciali 2019?

Cedolare secca locali commerciali come funziona

Affittare negozi, botteghe e altri immobili commerciali con la cedolare secca permette ai locatori di locali commerciali di assoggettare il reddito derivante dall’affitto all’imposta sostitutiva del 21%. Per applicare il regime della cedolare secca, il negozio oggetto di locazione deve avere una superficie complessiva entro al massimo i 600 metri quadrati, al netto delle pertinenze.

Inoltre l'immobile deve rientrate nella categoria catastale C/1 e il contratto deve essere stipulato a partire dal 1° Gennaio 2019, con le dovute eccezioni e casi specifici che vedremo nel dettaglio più avanti.

Per la registrazione del contratto di locazione con cedolare secca, bisogna compilare il modello RLI, modulo unico per la registrazione dei contratti d’affitto e per gli adempimenti successivi, valido anche per eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri, e da presentare agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Il termine per la presentazione del modello RLI e per la registrazione del contratto di locazione è fissato a 30 giorni dalla data della stipula o decorrenza.

E’ bene chiarire che il regime di tassazione della cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo non può essere applicata se il conduttore è un’impresa o una società, non è, invece, previsto alcun limite all’applicazione della cedolare secca commerciale per imprese e società.

E' bene precisare che il reddito derivante dalla locazione di immobili, di ogni genere, con tassazione agevolata della cedolare secca non viene considerato nel calcolo del reddito complessivo a fini Irpef per il proprietario dell'immobile ma vale per il calcolo del reddito complessivo del contribuente che usufruisce del locale per godere di determinate agevolazioni e sgravi fiscali.

Contratto cedolare secca negozi percentuale tasse

La cedolare secca per gli affitti di negozi, botteghe e altri immobili commerciali, di categoria catastale C/1, ristoranti, bar, panetterie, barbieri, non può valere per uffici e laboratori, e prevede, come sopra accennato, un’aliquota pari al 21% o al 10% (in base alla scelta di canone libero o concordato), e spese di imposta di bollo, imposta di registro e addizionali regionali e comunali.

Cedolare secca negozi e botteghe: da quando è possibile stipulare contratto

Un fattore importante è che il contratto debba essere nuovo e stipulato a partire dal 1° Gennaio 2019, quindi tutti i vecchi contratti non potranno beneficiare dei vantaggi. Inoltre il comma 59 dell'articolo 1 della legge 145 del 30 Dicembre 2018 specifica che alla data del 15 Ottobre 2018 non vi deve essere in corso alcun contratto tra le parti che nel 2019 stipulano il nuovo contratto in regime di cedolare secca.

Rinnovo contratto locali commerciali con cedolare secca

Vi è un caso molto specifico in cui non vi è alla data attuale una risposta ufficiale con una circolare dell'Agenzia delle Entrate, ma che può permettere di stipulare un nuovo contratto con cedolare secca per contratti già esistenti. Ovvero è possibile stipulare un nuovo contratto in regime di cedolare secca per tutti i contratti che scadono quest'anno e che si sarebbero rinnovati automaticamente. In questo caso entro 30 giorni dalla scadenza del vecchio contratto sarà necessario farne uno nuovo. Questa procedura non ancora ufficializzata a livello nazionale, ci è stata confermata dal Call Center dell' AdE che però non si è sbilanciato dandocela per certa e consigliandoci sempre di ascoltare i responsabili dell'ufficio in cui andremo a registrare il contratto. Abbiamo quindi sentito in via ufficiale il direttore di un'ufficio che ci ha confermato la fattibiltà.

Contratto di locazione locali commerciali: cos'è

La cedolare secca rientra, dunque, tra le nuove possibilità di contratto di locazione di locali commerciali. Il contratto di locazione di locali commerciali, cioè quelli per attività commerciali, industriali, artigianali, attività di interesse turistico, è una tipologia di contratto di affitto che prevede caratteristiche chiaramente differenti da quelle previste per la stipula di contratti di locazione a uso abitativo.

Sono, infatti, previste forme contrattuali, durate e modalità differenti. Per quanto riguarda la durata, infatti, il contratto di locazione di locali commerciali prevede tempi di 6+6 o 9+9 e comunque la durata minima non può mai essere inferiore ai sei anni, anche nei casi di affitto di locali commerciali per attività stagionale

Contratto di locazione locali commerciali può prevedere un adeguamento automatico del canone di affitto, in base alle variazioni dell’inflazione, viene considerato tacitamente rinnovato di sei anni in sei anni e per scioglierlo bisogna solitamente dare una comunicazione di interruzione del rapporto entro 12 mesi prima della scadenza naturale del contratto stesso nei casi di contratti di sei anni ed entro 18 mesi prima della scadenza naturale del contratto stesso nei casi di contratti di nove anni.

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Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il
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