Che cosa fare dopo che ho venduto casa? Comunicazioni e adempimenti 2025 obbligatori

Comunicazione a Comune, amministratore di condominio, chiusura contratti utenze: cosa fare quando si conclude la vendita di una casa

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 17/02/2022 alle ore 5:35
e aggiornato con informazioni attualizzate il 17/08/2025 alle 19:30

Vendere un’abitazione rappresenta un passo significativo, ma la conclusione del rogito non esaurisce gli obblighi normativi e burocratici a carico del proprietario uscente. Per gestire la transizione senza rischi, è indispensabile conoscere in dettaglio tutte le comunicazioni e adempimenti obbligatori che devono essere effettuati dopo la cessione della proprietà, nel rispetto della disciplina vigente nel 2025. Ogni trascuratezza può tradursi in sanzioni amministrative, spese aggiuntive o contestazioni future: per questo motivo la procedura merita attenzione, precisione e tempestività.

Obblighi normativi, comunicazioni a enti pubblici e amministratore di condominio

Una volta stipulato l’atto di compravendita davanti al notaio, la responsabilità degli adempimenti post-vendita ricade sul venditore. Il primo passo consiste nell’informare l’amministratore di condominio del cambio di intestazione dell’unità immobiliare, fornendo i dati dell’acquirente. Tale comunicazione è prevista dall’art. 63 delle Disposizioni per la riforma del condominio e tutela la corretta attribuzione delle future quote condominiali. Il venditore, infatti, rimane solidalmente responsabile dei debiti condominiali riferiti all’esercizio in corso e a quello precedente la comunicazione.

Nel caso di vendita a cittadini extracomunitari, permane l’obbligo di inoltrare la comunicazione di cessione di fabbricato entro 48 ore dall’effettivo trasferimento all’Autorità di pubblica sicurezza (Questura o, in sua assenza, Comando dei Vigili Urbani). Questo adempimento, disciplinato dall’art. 12 della Legge n. 59/1978 e confermato dal D. Lgs. 286/1998, serve a tracciare i trasferimenti immobiliari sul territorio nazionale ed espone, in caso di inosservanza, a sanzioni che possono variare da 103 a 1.549 euro.

Non è più necessario comunicare direttamente al Comune la cessione, salvo specifici regolamenti locali o in presenza di situazioni particolari (es. cambi d’uso, immobili esclusi dalla registrazione telematica).

Gestione delle utenze e subentro: passaggi tecnici per una transizione trasparente

Il trasferimento di proprietà implica la necessità di gestire correttamente i contratti relativi alle utenze domestiche (energia elettrica, gas, acqua, servizi telefonici e connettività internet). È buona prassi che, il giorno del rogito, venditore e acquirente effettuino congiuntamente la lettura di tutti i contatori; si suggerisce di documentare tale rilevazione mediante fotografie datate o verbale sottoscritto da entrambe le parti.

• Subentro/Voltura: L’acquirente può subentrare nei contratti esistenti, agevolando la continuità delle forniture e riducendo tempi e costi amministrativi. Il venditore deve fornire copia delle ultime bollette e, al momento della consegna delle chiavi, supportare il nuovo proprietario nelle richieste ai fornitori.
• Disattivazione: In alternativa, il venditore può richiedere la cessazione di ogni fornitura dal giorno successivo al rogito, evitando addebiti per consumi non di propria spettanza.

In ogni caso, occorre informare tempestivamente i gestori per formalizzare il cambio di intestazione ed evitare doppi addebiti, penali e controversie. Si raccomanda di conservare la ricezione delle comunicazioni inviate alle compagnie interessate.

Adempimenti fiscali dopo la cessione, IMU, TARI e altri tributi locali

Dopo la vendita del bene immobile, il venditore deve regolare la propria posizione fiscale in relazione a IMU, TARI (Tassa sui Rifiuti) e altre eventuali imposte comunali. È necessario:

• Verificare il saldo di ogni tributo riferito ai mesi di effettivo possesso dell’immobile;
• Effettuare la comunicazione del trasferimento di proprietà al Comune (soprattutto per la TARI), indirizzandola all’ufficio tributi tramite i moduli aggiornati reperibili sul portale municipale;
• Nei casi previsti, presentare la dichiarazione IMU per notificare il cambio di titolarità, se l’atto notarile non è trasmesso tramite Modello Unico Informatico;
• Prestare attenzione alla regola dei 15 giorni: se la vendita avviene entro il quindicesimo giorno del mese, il tributo di quel mese è a carico dell’acquirente, diversamente resta a carico del venditore.

Contattare l’ufficio tributi prima del rogito può prevenire errori e solleciti indebiti. Nel 2025, alcuni Comuni adottano sistemi digitali per la comunicazione fiscale post-vendita.

Assicurazione dell’immobile e altri rapporti contrattuali

Se esiste una polizza assicurativa privata sull’immobile, è necessario comunicare tempestivamente la vendita sia alla compagnia assicurativa che, per trasparenza, all’acquirente. Quest’ultimo dispone di 10 giorni dalla comunicazione per esercitare il diritto di recesso dalla polizza preesistente. La mancata comunicazione può determinare il tacito rinnovo della copertura e l’obbligo di versamento del premio a carico del nuovo proprietario.

Analogamente, è opportuno notificare l’avvenuta alienazione a:

• Datore di lavoro;
• Istituti bancari (per domiciliazioni o finanziamenti in essere);
• INPS e altri enti erogatori di redditi;
• Fornitori di servizi in abbonamento (giornali, riviste) e piattaforme e-commerce;
• Poste Italiane (per usufruire del servizio "Seguimi" di inoltro posta al nuovo indirizzo).

Verifiche sulla documentazione e obblighi di consegna

Il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente l’immobile libero da persone e cose salvo specifici accordi attestati nel contratto. Gli elementi strutturali e impiantistici fissi (serramenti, impianti, arredi su misura) fanno parte integrante della compravendita, salvo diversa pattuizione.

• Va garantita la conformità urbanistica e catastale dell’immobile con apposita dichiarazione rilasciata in sede di rogito;
• È dovere trasmettere tutta la documentazione edilizia, le certificazioni degli impianti e la copia dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica);
• In caso di vendita di unità condominiali, è buona prassi richiedere e fornire la certificazione rilasciata dall’amministratore che attesta il pagamento delle quote condominiali fino alla data di trasferimento;
• Il notaio procede alla registrazione dell’atto e alla trasmissione telematica della voltura catastale entro 30 giorni dalla firma.

FAQ: domande frequenti sugli adempimenti post-vendita

• È obbligatorio comunicare la vendita del proprio immobile al Comune?
  Solitamente, la registrazione dell’atto di vendita da parte del notaio assorbe tale obbligo, salvo regolamenti locali specifici o casi residuali (es. non registrazione telematica).
• Quando va presentata la comunicazione di cessione di fabbricato?
  Solo in caso di trasferimento a cittadini extracomunitari, entro 48 ore dalla consegna delle chiavi, presso l’Autorità di pubblica sicurezza competente.
• Quali elementi non possono essere rimossi dall’immobile?
  Arredi fissi (cucine su misura, armadi a muro), impianti, infissi salvo pattuizione scritta diversa tra le parti; il rispetto di tali obblighi previene contenziosi futuri.
• Cosa succede in caso di inadempienza per la comunicazione di cessione di fabbricato?
  Si rischiano sanzioni amministrative da 103 fino a 1.549 euro. È possibile sanare l’irregolarità versando l’importo ridotto entro 60 giorni dalla notifica.
• Come gestire la posta in arrivo dopo il cambio di residenza?
  Può essere utile attivare il servizio “Seguimi” di Poste Italiane per l’inoltro automatico della corrispondenza dal vecchio al nuovo indirizzo.