Che cosa si rischia se si vende una casa ad un valore minore di quello reale secondo leggi 2022

Ci sono alcuni elementi che non devono mai mancare nel contratto preliminare di vendita, a iniziare dal prezzo, le modalità e i tempi del pagamento.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 22/06/2022 alle ore 10:44

Perché una casa dovrebbe essere venduta a un valore minore di quello reale? Per pagare meno tasse. In buona sostanza succede che nella fase di compravendita di un immobile, il prezzo dichiarato sia inferiore rispetto alla transazione effettiva così da nascondere la differenza al fisco e dunque alla tassazione.

Naturalmente si tratta di un'operazione illegale, l'Agenzia delle entrate lo sa bene e ha infatti predisposto una serie di misure per stanare acquirente e venditore. Quali sono allora i rischi secondo le disposizioni in vigore? Vediamo insieme:

• Vendita della casa a un valore più basso del reale, quali rischi
• Tra preliminare e stipula del contratto di vendita della casa

Vendita della casa a un valore più basso del reale, quali rischi

Precisiamo subito che il problema reale non è la svendita della casa. Chiunque di noi può per qualunque ragione, di scelta o di necessità, vendere una casa a un costo inferiore rispetto a quello che si riuscirebbe a ottenere.

L'irregolarità scatta nel momento in cui non venga dichiarato la cifra reale che viene spesa e dunque si consumi un pagamento in nero.

Attraverso gli strumenti a disposizione - tra cui le stime dell'Osservatorio del mercato immobiliare - l'Agenzia delle entrate va a caccia di irregolarità e nel caso in cui dovesse scovarle notifica un avviso accertamento. In questo modo chiede il pagamento della parte di imposta di registro non versata, così come dell'imposta ipotecaria e di quella catastale.

E naturalmente scattano le sanzioni. Più precisamente si tratta della sanzione fiscale per l’occultazione di corrispettivo e privilegio dello Stato, della sanzione previste dalla normativa antiriciclaggio, della sanzione per l'eventuale mancata dichiarazione del reddito da plusvalenza immobiliare, della detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale.

Quando si parla di vendita di una casa, non si può non fare riferimento all'acconto ovvero la somma di denaro imputata al prezzo della vendita che deve essere restituita se non si arriva alla conclusione del passaggio di proprietà.

Da non confondere con la caparra che è di fatto una garanzia e può essere confirmatoria o penitenziale. La fideiussione è invece un negozio giuridico con cui una delle parte garantisce personalmente un'obbligazione nei confronti del creditore.

Nel caso della fideiussione bancaria, spetta alla banca stessa fare da fideiussore. L'istituto di credito assicura la corretta condotta dell'acquirente, provvedendo - nel caso di inadempienza - a versare il debito.

Tra preliminare e stipula del contratto di vendita della casa

Ci sono poi alcuni elementi che non devono mai mancare nel contratto preliminare di vendita, a iniziare dal prezzo, le modalità e i tempi del pagamento.

Sono poi indispensabili i dati anagrafici del venditore e dell'acquirente, la provenienza dell'immobile, le caratteristiche e i dati catastali, i confini con altri immobili, la data entro cui stipulare il rogito notarile, la presenza di eventuali vincoli sul bene, la regolarità edilizia dell'immobile, il versamento della caparra, gli accordi delle parti sulla consegna e le garanzie del venditore.

Nel momento della stipula del contratto di compravendita, le parti sono quindi chiamate presentare al notaio una serie di documenti. L'acquirente deve fornire il documento di identità e il codice fiscale, il certificato di stato libero o l'estratto dell'atto di matrimonio, la copia di eventuali assegni rilasciati al venditore prima del rogito.

Spetta invece al venditore indicare il documento di identità e il codice fiscale, la copia dell'atto di acquisto o la denuncia di successione o donazione, la planimetria catastale dell'immobile, i provvedimenti edilizi o urbanistici, il certificato di stato libero o l'estratto dell'atto di matrimonio, il certificato di agibilità, la certificazione energetica.

Nel caso di ipoteca occorrono la copia del contratto di mutuo, la ricevuta del versamento di estinzione del mutuo e la copia dell'atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca.