Che cosa sono i fondi immobiliari chiusi. Spiegazione e significato aggiornato 2022

Il patrimonio dei fondi immobiliari chiusi, nel rispetto dei limiti e dei criteri stabiliti dalla Banca d'Italia, è investito nei beni in misura non inferiore ai due terzi.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 07/06/2022 alle ore 17:52

Ai fondi immobiliari chiusi gli investitori partecipano acquistando immobili di cui sono noti in anticipo l'importo, le condizioni e la durata approssimativa dell'investimento. Il numero di investitori è limitato al capitale da investire.

Una volta ricevuti gli impegni di capitale per l'importo del volume del fondo necessario, il fondo viene chiuso e non vengono aggiunti nuovi investitori. La durata dei fondi immobiliari chiusi è generalmente compresa tra 10 e 20 anni. Ma andiamo oltre queste indicazioni generali ed esaminiamo da vicino:

• Fondi immobiliari chiusi 2022, cosa sono
• Significato e spiegazione fondi immobiliari chiusi

Fondi immobiliari chiusi 2022, cosa sono

Perché investire nei fondi immobiliari chiusi? Per via della cedole interessanti che possono distribuire, ma senza mai perdere di vista le loro caratteristiche peculiari. Sono infatti organismi collettivi di investimento in immobili e non in strumenti finanziari, con le quote da comprare alla Borsa Italiana.

Come abbiamo premesso, sono a capitale fisso ovvero il capitale del fondo non cambia fino alla sua data di liquidazione. I fondi immobiliari chiusi sono meno liquidi e meno costosi dei fondi immobiliari aperti. L'emittente non ha alcun obbligo di rimborsare le quote. Gli investitori che desiderano uscire anticipatamente devono tentare di vendere le loro quote su un mercato secondario relativamente piccolo.

Non vi è alcuna negoziazione organizzata di certificati. A causa del lungo termine, gli investitori devono essere pazienti e disporre della liquidità necessaria poiché una vendita sul mercato secondario spesso comporta uno sconto sul prezzo di emissione e gli investitori dovranno attendere fino a quando non sarà possibile trovare un acquirente per le loro quote.

Per la durata del fondo immobiliare chiuso, gli investitori di solito partecipano alle distribuzioni annuali generate dai surplus di locazione degli immobili. Mentre in passato i fondi cercavano prevalentemente proprietà con un flusso di cassa stabile a lungo termine e prospettive relativamente minori di variazione di valore, ora spesso cercano anche investimenti con un potenziale di apprezzamento.

Significato e spiegazione fondi immobiliari chiusi

Il patrimonio dei fondi immobiliari, nel rispetto dei limiti e dei criteri stabiliti dalla Banca d'Italia, è investito nei beni in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo.

La percentuale è ridotta al 51% se il patrimonio del fondo sia investito per almeno il 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I limiti di investimento devono essere raggiunti entro 24 mesi dall'avvio dell'operatività.

La sottoscrizione delle quote del fondo immobiliare o delle quote di un comparto del fondo stesso può essere effettuata, ove il regolamento del fondo lo preveda, sia in fase costitutiva che in fase successiva alla costituzione del fondo.

Nel caso di conferimenti il fondo immobiliare deve acquisire un'apposita relazione di stima elaborata da esperti indipendenti. Il valore attestato dalla relazione di stima non deve essere inferiore al valore delle quote emesse a fronte del conferimento.

Ma deve anche acquisire la valutazione di un intermediario finanziario incaricato di accertare la compatibilità e la redditività dei conferimenti rispetto alla politica di gestione in relazione all'attività di sollecitazione all'investimento svolta dal fondo medesimo.

I fondi immobiliari possono assumere prestiti fino a un valore del 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni in società immobiliari e delle parti di fondi immobiliari e del 20% degli altri beni.

I prestiti possono essere assunti anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il fondo per tali operazioni intendendosi anche il mutamento della destinazione d'uso e il frazionamento dell'immobile.