Che cos'è la mediazione obbligatoria per usucapione e come funziona nel 2025

Quali sono le regole da rispettare per la mediazione obbligatoria per l'usucapione: spiegazioni e chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 13/05/2022 alle ore 22:30
e aggiornato con informazioni attualizzate il 11/08/2025 alle 21:01

La mediazione obbligatoria per usucapione è stato introdotto per semplificare, accelerare e ridurre i costi legati all’acquisizione della proprietà o di altri diritti reali tramite possesso protratto nel tempo. Questo percorso stragiudiziale, disciplinato dal decreto legislativo 28/2010, si rivolge a chi desidera ottenere il riconoscimento ufficiale dell’usucapione evitando le lungaggini e le complessità del processo civile.

L’usucapione, oltre a fornire certezza dei rapporti proprietari, risponde anche all’esigenza di chi, nel tempo, ha esercitato concretamente un diritto di fatto sul bene, che si tratti di immobile, terreno, box, cantina o bene mobile registrato e vuole regolarizzare la propria situazione, ottenendo tutela formale e sicurezza giuridica. L’obbligatorietà della mediazione in tale ambito offre ulteriori vantaggi, tra cui benefici fiscali, riduzione dei tempi e maggiore accessibilità rispetto alla tradizionale procedura giudiziale.

Che cos’è la mediazione obbligatoria per usucapione: definizione, normativa e ambiti di applicazione

L’usucapione è un istituto attraverso il quale un soggetto può acquisire la proprietà o altri diritti reali su un bene mediante il possesso continuativo, pacifico e pubblico, per un periodo di tempo stabilito dalla legge. La disciplina dell’usucapione si trova negli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile, che regolano usucapione ordinaria, abbreviata, speciale e quella relativa ai beni mobili e immobili registrati.

La mediazione obbligatoria, prevista dall’art. 5 del decreto legislativo 28/2010, coinvolge tutte le controversie relative ai diritti reali, tra cui rientra l’usucapione. Pertanto, prima di avviare una causa dinanzi al giudice, le parti sono tenute a tentare una conciliazione tramite un organismo di mediazione iscritto presso il Ministero della Giustizia, sotto la supervisione di un mediatore specializzato. Questo tentativo costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Ambiti di applicazione della mediazione per usucapione

Beni immobili: case, appartamenti, terreni edificabili e agricoli, fondi rustici e fabbricati.
Beni mobili: veicoli, imbarcazioni, opere d’arte, mobili registrati.
Diritti reali minori: usufrutto, servitù, diritto d’uso o abitazione, enfiteusi, diritto di superficie.

La procedura di mediazione obbligatoria per usucapione

Il percorso di accertamento dell’usucapione tramite mediazione civile si compone di più fasi: dalla presentazione dell’istanza all’omologa notarile. Il processo tipico prevede:

Istanza presso un organismo di mediazione: il soggetto interessato, tramite il proprio avvocato, presenta la domanda, specificando il bene, le parti da convocare e allegando la documentazione probatoria.
Convocazione delle parti: l’organismo fissa la data dell’incontro, coinvolgendo possessore, proprietario originario e, laddove rilevante, eventuali terzi aventi diritto.
Incontri di mediazione: un mediatore specializzato, con comprovata esperienza in materia di diritti reali, guida i colloqui, favorendo la comunicazione e cercando un accordo che sia rispettoso delle norme e dei reciproci interessi.
Redazione e sottoscrizione del verbale: se si raggiunge un’intesa, il mediatore redige il verbale di accordo, che viene sottoscritto dalle parti e dai rispettivi avvocati.
Autenticazione notarile e trascrizione: il verbale, autenticato dal notaio, viene trascritto nei registri immobiliari o mobiliari, ufficializzando il trasferimento del diritto a titolo originario.

Ai fini della trascrizione, è indispensabile che la sottoscrizione sia autenticata da un notaio, che ne garantisce la trasparenza e la legittimità. Il verbale di mediazione acquisisce così efficacia di titolo esecutivo e valore legale nei confronti dei terzi, ai sensi dell’art. 2643, comma 12-bis, c.c. e dell’art. 11, comma 7, D.lgs. 28/2010.

I vantaggi della mediazione per usucapione: benefici fiscali, risparmio di tempo e costi

Rispetto alla via giudiziale tradizionale, la mediazione offre molteplici vantaggi:

Tempi ridotti: la procedura deve concludersi entro tre mesi dalla presentazione dell’istanza, contro periodi ben più lunghi della giustizia ordinaria.
Benefici fiscali: l’accordo di mediazione è esente dall’imposta di registro per valori fino a 100.000 euro e da imposta di bollo, tassa o diritto di qualsiasi genere. Le indennità di mediazione danno diritto a crediti d’imposta fino a 600 euro sia per i costi corrisposti all’organismo di mediazione sia per il compenso all’avvocato.
Costi contenuti: le spese per la mediazione sono generalmente inferiori rispetto ai costi di una causa, che includono onorari, perizie tecniche, contributi unificati e spese di giudizio.
Procedura meno conflittuale: un approccio collaborativo riduce il rischio di conflitti personali e favorisce soluzioni personalizzate e creative.

Se la mediazione fallisce, è comunque possibile ricorrere successivamente alla procedura giudiziale. Tuttavia, nella maggioranza dei casi, la rapidità, la certezza dell’accordo e gli incentivi fiscali rendono la soluzione mediata la più conveniente e sostenibile.

Usucapione in mediazione, tipologie di beni e casi particolari

L’usucapione in mediazione può riguardare una vasta gamma di beni, tra cui:

Fabbricati, appartamenti, terreni agricoli o edificabili: è necessario fornire visure, titolo di provenienza, certificato urbanistico se richiesto.
Box auto, posti auto, cantine: i requisiti sono il possesso esclusivo e continuato, documentabile nel tempo attraverso, ad esempio, fatture di spese, utenze, lavori di manutenzione.
Beni mobili registrati: il possesso deve essere documentato, con particolare attenzione ai termini decennali o triennali previsti per mobili in buona fede e regolarmente iscritti.
Diritti reali minori: tramite mediazione, è possibile acquisire anche diritti come usufrutto, uso, servitù e altre situazioni di godimento reale.

Casi pratici ed esempi

L’agricoltore che utilizza un terreno incolto in modo indisturbato per oltre vent’anni può chiedere il riconoscimento della proprietà tramite mediazione.
Un condomino che occupa e gestisce una cantina condominiale, senza contestazioni, può intraprendere la procedura di usucapione se dimostra il possesso continuato.
Chi utilizza per un periodo stabilito dalla legge un box auto non reclamato dal proprietario originario può acquisirne la titolarità tramite la conciliazione mediata.

FAQ sulla mediazione obbligatoria per usucapione

Quali documenti occorrono per avviare la mediazione?

Per immobili e terreni: Visura catastale, titolo di provenienza, certificato di destinazione urbanistica (per terreni), eventuale estratto di mappa, documentazione attestante la regolarità urbanistica, attestato di prestazione energetica (APE) se abitazione.
Per beni mobili registrati: Documentazione sulla proprietà, registrazioni, prove del possesso continuato.

Serve sempre l’intervento del notaio?

Sì, per trascrivere il verbale di mediazione è necessaria l’autenticazione notarile delle firme. Il notaio si occupa poi della registrazione e trascrizione, rendendo ufficiale l’acquisizione del diritto reale.

È obbligatoria l’assistenza dell’avvocato?

L’assistenza legale è obbligatoria nella mediazione per usucapione. Gli avvocati certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico, e il verbale sottoscritto da tutte le parti acquisisce valore di titolo esecutivo.

Posso accedere al bonus “prima casa” tramite usucapione in mediazione?

Chi acquisisce un’abitazione tramite usucapione accertata in mediazione può richiedere le agevolazioni “prima casa” se ricorrono i requisiti di legge (residenza o trasferimento entro 18 mesi, mancato possesso di altre abitazioni nel comune, ecc.). La richiesta si effettua al momento della registrazione del verbale di conciliazione.

Quanto costa la procedura di mediazione per usucapione?

I costi sono inferiori rispetto al processo giudiziario. La tariffa varia secondo il valore del bene, ma si può beneficiare di crediti d’imposta per le somme versate all’organismo di mediazione e all’avvocato fino a 600 euro ciascuno, oltre alle esenzioni previste per le imposte sul verbale di accordo.