Che cos'è la simulazione di vendita di un immobile. Spiegazione ed esempi 2022 secondo Agenzia Entrate

Nel caso di simulazione relativa di vendita di un immobile, il contratto fittizio produce gli effetti del contratto dissimulato se sono rispettati i requisiti di legge.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 23/06/2022 alle ore 18:33

Se c'è una pratica a cui bisogna prestare molta attenzione è la simulazione di vendita di un immobile. Precisiamo subito che si tratta di un'operazione perfettamente legale e dunque non presenta profili di perseguibilità.

Tuttavia proprio questa è una delle ragioni che spesso e volentieri è motivo di lite tra le parti ovvero tra venditore e compratore dell'immobile. Approfondiamo i dettagli:

• Simulazione di vendita di un immobile, che cos'è
• Spiegazione Agenzia entrate prezzo e valore immobile

Simulazione di vendita di un immobile, che cos'è

La stessa denominazione di simulazione di vendita di un immobile lascia intendere come questa procedura non sia un contratto vero e proprio con effetti vincolanti. Le parti coinvolte puntano a verificare quali sono le conseguenze nel caso di compravendita alle condizioni indicate nella simulazione. Quest'ultima si considera assoluta nel caso in cui le parti dichiarano esplicitamente l'assenza di alcun tipo di effetto.

La simulazione si considera invece relativa nel caso di redazione di un accordo scritto in cui le parti concordano che non ci sarà alcun passaggio di denaro e che il trasferimento dell'immobile avviene sotto forma di donazione. La simulazione relativa può quindi essere oggettiva nel caso in cui sono replicati elementi del contratto, come la tipologia o il prezzo da corrispondere. E può essere relativa per interposizione fittizia se viene coinvolto un prestanome e dunque una terza figura.

In pratica, nel caso di simulazione assoluta non viene prodotto alcun effetto e il venditore non deve consegnare l'immobile così come l'acquirente non è chiamato a versare il prezzo indicato nel contratto. Nel caso di simulazione relativa di vendita di un immobile, il contratto fittizio produce gli effetti del contratto dissimulato se sono rispettati i requisiti di legge.

Secondo il Codice civile, il contratto simulato non produce effetto tra le parti. Se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma.

Queste disposizioni si applicano anche agli atti unilaterali destinati a una persona determinata, che siano simulati per accordo tra il dichiarante e il destinatario. A tal proposito vale certamente la pena ricordare una ben nota sentenza della Corte di Cassazione su donazione, forma, compravendita, simulazione e prestazioni corrispettive. Secondo i giudici, la forma richiesta per la validità della donazione è quella dell'atto pubblico, redatto con le formalità previste da un notaio ovvero l'atto pubblico con la presenza di due testimoni.

Ne deriva che - argomentano gli Ermellini -, nel caso in cui stata accertata la simulazione relativa di compravendita, in quanto non vi è stato alcun pagamento del prezzo, nella quale il negozio voluto dalle parti sia la donazione, ai fini della validità del contratto è necessario il rispetto della relativa forma, restando in mancanza tale atto invalido.

Spiegazione Agenzia entrate prezzo e valore immobile

Due importanti precisazioni dell'Agenzia delle entrate aiutano a inquadrare il sistema del prezzo valore. In prima battuta, quest'ultimo si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Dopodiché, se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale. Inoltre viene applicata una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata.

Se nell'atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo valore non viene disapplicata. L'Agenzia delle entrate non effettua l'accertamento sul valore di mercato dell'immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

Nel caso di simulazione relativa di vendita di un immobile, il contratto fittizio produce gli effetti del contratto dissimulato se sono rispettati i requisiti di legge.