Quali sono gli importanti vantaggi fiscali dell'usufrutto o usucapione casa e le differenze

Come funzionano usufrutto e usucapione di casa 2023, regole da rispettare, costi e tempi: cosa prevedono e regole in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 20/01/2023 alle ore 02:17

Che differenza c'è tra usufrutto e usucapione casa e quale dei due può dare maggiori benefici fiscali nel 2023? L’usufrutto di casa e l’usucapione di casa sono entrambe sistemi che permettono il trasferimento della proprietà di una casa da un legittimo proprietario ad una terza persona, che può essere un figlio, o un altro parente o amico. E si tratta di operazioni che prevedono leggi ben precise da rispettare. Vediamo di cosa si tratta.

• Cosa prevede usufrutto casa e regole 2023
• Come funziona usucapione casa 2023 e condizioni
• Benefici fiscali tra usufrutto e usucapione casa 2023 

Cosa prevede usufrutto casa e regole 2023

L’usufrutto di casa 2023 è un sistema che permette di cedere ad una terza persona l’uso del proprio immobile. Si tratta di un passaggio di proprietà che deve avvenire tramite stipula di apposito contratto che, come stabilito dalle leggi in vigore, deve:

• essere scritto, perchè è nullo l’accordo verbale; 
• essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• essere valido entro i limiti di durata della vita dell’usufruttuario e non può essere trasmesso agli eredi. 

Pur stipulando un contratto di usufrutto per dare una casa ad un figlio, o altro parente, o amici, i proprietari originari della casa ne restano tali, mantenendo la cosiddetta nuda proprietà e riconoscendo alla terza persona a cui si dà la casa in usufrutto il diritto di usarla a trarne relativa utilità.

Per dare una casa in usufrutto bisogna recarsi da un notaio e spetta allo stesso notaio occuparsi della registrazione dell’atto pubblico, pagando la relativa imposta che è a carico beneficiario della casa e della trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari.

Altro passaggio previsto dalla procedura per dare una casa in usufrutto nel 2023 è la voltura catastale, perché, stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate ogni variazione della titolarità su un bene immobile. E anche la voltura catastale deve essere fatta dal notaio.

Conclusi tutti questi adempimenti, la casa diventa di chi acquisisce il diritto all’usufrutto che, però, è a tempo determinato. Il Codice Civile stabilisce, infatti, che l’usufrutto non può avere una durata a tempo indeterminato e non può eccedere la vita dell'usufruttuario (usufrutto vitalizio).

Come funziona usucapione casa 2023 e condizioni

L’usucapione di casa 2023 a differenza dell’usufrutto di casa non avviene per scelta del proprietario ma generalmente in automatico per legge. L’usucapione è un sistema che permette di diventare proprietari di una casa gratis al sussistere di specifiche condizioni.

Per ottenere la proprietà di una casa per usucapione è, infatti, necessario che chi se ne prende cura diverso dal legittimo proprietario se ne occupi per 20 anni in modo continuativo e costante e non è necessario per legge presentare alcuna richiesta di vendita al legittimo proprietario della casa.

Per diventare proprietari di una casa gratis per usucapione, non basta, però, che trascorrano 20 anni senza che il legittimo proprietario di casa se ne occupi ma le leggi in vigore prevedono che passaggio di proprietà di una casa per usucapione possa avvenire solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

• che siano trascorsi 20 anni continuativi dal momento in cui il legittimo proprietario di casa non si è preso cura della casa stessa lasciandola in balia di un’altra persona;
• che il possesso della casa sia, per definizione, pacifico e non violento o clandestino;
• che il possesso della casa sia avvenuto nel corso dei 20 anni ininterrottamente, senza cioè che nel corso di questo lungo tempo il proprietario legittimo abbia interferito nella sua gestione.

Per diventare proprietari di casa gratis per usucapione, poi al termine dei 20 anni bisogna rivolgersi al giudice di competenza e fornire tutta la documentazione necessaria. Dopodicchè solo una sentenza del giudice sancisce il definitivo passaggio di proprietà di casa per usucapione che deve poi essere trascritto su atto notarile e riportato nei Pubblici Registri.

Per il trasferimento di proprietà della casa per usucapione, sono previsti i seguenti pagamenti:

• contributo unico, variabile in base agli scaglioni previsti dalla legge;
• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale;
• costi per avvocato o notaio.

Rispetto, dunque, all’usufrutto di casa 2023, come sopra spiegato, una volta acquisita una casa per usucapione a seguito della sentenza del giudice di competenza, il passaggio della proprietà della casa è definitivo, ufficiale e a tempo indeterminato, mentre l’usufrutto di casa non può essere a tempo indeterminato ma prima o poi bisogna restituire la casa acquisita in usufrutto o ai legittimi proprietari o a relativi eredi. 

In ogni caso, comunque, sono previsti costi, tanto per la registrazione del contratto di usufrutto quanto per la registrazione e nuova trascrizione della proprietà della casa per usucapione, e si tratta comunque di costi variabili ma non elevati.

Benefici fiscali di usufrutto e usucapione casa 2023 

Usufrutto e usucapione 2023 di casa prevedono diversi vantaggi e benefici fiscali. Partendo, in particolare, dall’usufrutto di casa 2023, secondo le leggi che regolano l’usufrutto di una casa, ci sarebbero diversi benefici fiscali derivanti da tale sistema e che sono soprattutto:

• possibilità di ricavare denaro mantenendo il proprio bene senza perderne la disponibilità;
• riduzione della base imponibile dell'immobile di cui si dispone, perché ceduto ad altra persona.

Quando, infatti, si ha una casa di proprietà vuota che viene data in usufrutto, si possono ottenere benefici fiscali anche relativi al calcolo della stessa ai fini Isee, considerando che la nuda proprietà di un immobile non viene calcolata ai fini Isee, quindi l’immobile che prima dell’usufrutto costituiva reddito, dandolo in usufrutto non rientra più nei patrimoni da considerare ai fini del calcolo Isee, abbassandolo e permettendo così di accedere a maggiori agevolazioni rispetto a quanto prima possibile.

A tali vantaggi, si aggiungono ulteriori benefici fiscali che riguardano sia i proprietari che chi riceve la casa in usufrutto: in tal caso, infatti, le imposte si dividono e non vengono pagate esclusivamente da uno o dall’altro.

Nel caso di usufrutto casa 2023, infatti, il pagamento dell’Imu spetta sempre e comunque al proprietario di casa, per cui non grava su chi usufruisce della casa, mentre il pagamento della Tari, imposta sui rifiuti, spetta, invece, sempre a chi occupa la casa, perché suscettibile di produrre rifiuti per cui sottrae un costo al proprietario della casa.

Per quanto riguarda i benefici fiscali per l’acquisto della casa per usucapione, perché è vero che non si paga nulla per avere l’immobile ma bisogna comunque pagare le imposte sulla casa, la legge ha chiarito che si può usufruire del bonus prima casa e chi vuole usufruirne deve rendere le dichiarazioni obbligatorie in cui dichiara appunto di essere in possesso dei requisiti per avere l'agevolazione prima casa nella dichiarazione di usucapione prima che venga emessa la relativa sentenza da parte del giudice, altrimenti si decade dal beneficio.

Il bonus per l’acquisto della prima casa prevede i seguenti benefici fiscali:

• Iva al 4%, invece che al 10%;
• imposta di registro al 2%;
• imposta ipotecaria e catastale fissate a 50 euro ciascuna;
• credito d’imposta per chi vende una casa e la riacquista entro 12 mesi.