Chi il proprietario di una casa tra usufruttuario e nudo proprietario secondo norme 2025
Chi risulta il vero proprietario di una casa in usufrutto: cosa prevedono le norme in vigore nel 2025 e i chiarimenti
Nel sistema giuridico italiano, la distinzione tra nudo proprietario e usufruttuario assume un'importanza notevole nella gestione e nell'attribuzione dei diritti su un immobile. Spesso questa situazione sorge in ambito familiare, successorio o in operazioni immobiliari di investimento. Comprendere esattamente chi sia il proprietario di una casa, quali siano i diritti e i doveri delle parti e come si articolino i rispettivi poteri non è soltanto una questione tecnica, ma ha ricadute pratiche significative, sia per la gestione, sia per la fiscalità relativa all'abitazione.
Definizione di nuda proprietà e usufrutto, normativa di riferimento
La nuda proprietà rappresenta una condizione giuridica in cui il titolare detiene solo il diritto di proprietà, privato però della disponibilità materiale e del godimento del bene, che spettano invece all’usufruttuario. L’usufrutto è disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile e consiste nel diritto reale di godere di una cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può fornire, ma rispettandone la destinazione economica e senza alterarne la natura.
Il nudo proprietario, quindi, conserva la titolarità formale del bene e il potere di disporne giuridicamente (ad esempio, può venderlo o donarlo), mentre l’usufruttuario ha il diritto di utilizzarlo e di percepirne i frutti, come gli eventuali canoni di locazione.
- La durata dell’usufrutto è temporanea e, se riguarda una persona fisica, non può superare la vita dell’usufruttuario. Nel caso di persona giuridica, la durata massima è di 30 anni.
- Alla cessazione dell’usufrutto, i diritti di godimento e di proprietà si riuniscono nella persona del nudo proprietario, che diventa proprietario pieno e potrà disporre a tutti gli effetti dell’immobile.
Chi è il proprietario effettivo tra usufruttuario e nudo proprietario
La normativa italiana attribuisce la proprietà dell’immobile al nudo proprietario. L’usufruttuario non acquisisce mai la titolarità del bene, ma solo un diritto reale di godimento, che può includere la possibilità di abitarvi, affittare l'immobile e percepirne i proventi finché dura il proprio diritto.
Il nudo proprietario, pur restando formale titolare, non può utilizzare direttamente il bene né percepire tali frutti mentre l’usufrutto è in essere. Tuttavia, conserva prerogative rilevanti, tra cui:
- il diritto di vendere, donare o trasferire la nuda proprietà (il diritto dell’usufruttuario permarrà fino alla naturale scadenza);
- doveri legati alla proprietà, come il pagamento di imposte indirette e le spese straordinarie;
- il potere di decidere interventi strutturali sull’immobile, eventualmente in accordo con l’usufruttuario.
L’usufruttuario gode invece:
- del diritto di uso e godimento pieno (con limiti stabiliti dalla legge e dal titolo costitutivo);
- può cedere a terzi il proprio diritto, salvo divieti specifici;
- è responsabile della manutenzione ordinaria e del pagamento delle principali tasse relative al reddito dell’immobile.
Diritti e doveri, chi fa cosa tra nudo proprietario e usufruttuario
Il regime dei diritti e doveri è regolato in modo dettagliato dalla legge e distingue chiaramente le sfere di competenza dei due soggetti.
Usufruttuario:
- ha il diritto di abitare il bene, concederlo in locazione o percepirne i redditi;
- deve sostenere le spese di manutenzione ordinaria e tutte le spese ricorrenti (come le utenze, le pulizie delle parti comuni, i consumi individuali);
- è tenuto al pagamento delle principali imposte legate al possesso (come l’Imu e la Tari), in quanto utilizza concretamente l’immobile;
- ha responsabilità di custodia e amministrazione del bene;
- può apportare le migliorie che ritiene opportune, senza alterare struttura e destinazione d’uso;
- al termine dell’usufrutto è obbligato a restituire il bene nelle condizioni adeguate.
Nudo proprietario:
- resta titolare della proprietà giuridica, con la possibilità giuridica di cedere il bene (sempre con il vincolo dell’usufrutto in essere);
- è responsabile delle spese straordinarie e degli interventi strutturali;
- concorre alla ripartizione di eventuali spese patrimoniali secondo le tabelle ministeriali o le specifiche normative del Codice Civile
- alla cessazione dell’usufrutto, acquisisce la piena disponibilità del bene, potendo venderlo, utilizzarlo o affittarlo direttamente.
Uso dell’immobile, locazione e gestione patrimoniale
L’usufruttuario è l’unico titolato a ricevere i proventi derivanti dall’utilizzo del bene, come nel caso di locazione a uso abitativo o commerciale. Può affittare l’immobile a terzi, compiere tutte le attività di gestione economica, tranne disporre della proprietà stessa.
Il nudo proprietario può vendere il bene, ma l’acquirente subentrerà come nuovo nudo proprietario, mentre il diritto di usufrutto resta operativo fino alla sua naturale estinzione. L’usufruttuario, dal canto suo, può cedere il diritto di usufrutto salvo espressi divieti dell’atto costitutivo.
Responsabilità e riparto delle spese
La disciplina delle spese e dei tributi è complessa ma importante:
- le spese ordinarie di conservazione e godimento dell’immobile (utenze, amministrazione, manutenzione regolare) sono a carico dell’usufruttuario;
- le spese straordinarie (opere strutturali, rifacimento tetti, innovazioni edilizie ecc.) sono, invece, a carico esclusivo del nudo proprietario;
- l’Imu, la Tari e altre imposte dirette sull’immobile spettano generalmente all’usufruttuario, in quanto soggetto che utilizza il bene, mentre il nudo proprietario è tenuto alle imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali, ove applicabili).
L’eventuale mancata distinzione nelle spese condominiali, durante la redazione dei bilanci o delle delibere assembleari, può comportare contestazioni e invalidità delle relative delibere, secondo quanto stabilito dal Codice Civile e dalla Corte di Cassazione. È quindi essenziale distinguere la natura delle spese e specificare le competenze di entrambi i soggetti nelle comunicazioni ufficiali e nella gestione del condominio.
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