Come affittare una casa senza agenzia immobilare e fare un contratto locazione valido

Quali sono i passaggi da seguire per affittare una casa senza rivolgersi ad un’agenzia immobiliare: i documenti necessari e i chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 06/10/2019 alle ore 19:20
e aggiornato con informazioni attualizzate il 14/04/2024 alle 17:06

Come fare ad affittare una casa senza agenzia immobilare e fare un contratto locazione valido? Affittare una casa può essere un’operazione che un qualsiasi proprietario di immobile può decidere di effettuare o tramite agenzia immobiliare, che si occupa di tutta la procedura di affitto casa, o in piena autonomia, gestendo da solo la trattativa. 

Come affittare una casa senza agenzia immobiliare 

Quando si decide di affittare una casa ed evitare di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, è necessario seguire alcuni passi per farlo in maniera corretta ed evitare così perdite di tempo in visite continue che potrebbero rivelarsi anche inutili.

E’ bene, dunque, seguire alcuni consigli come:

• rendere presentabile e accogliente la casa che ad un primo impatto deve colpire il potenziale inquilino;
• fare dei lavori preventivi nel caso in cui vi sia qualcosa da sistemare o cambiare per renderla migliore, come sostituire i vecchi infissi o cambiare il pavimento o rifare i bagni;
• pulire approfonditamente la casa;
• assicurarsi che tutti gli impianti, idrici, elettrici, ecc siano assolutamente a norma;
• avere tutti i documenti, edilizi e urbanistici, relativi alla casa;
• decidere il prezzo di affitto, in base a valore dell’immobile, la vicinanza ai servizi, l'ubicazione dell’immobile;
• pubblicizzare l’affitto, iniziando magari da un passaparola tra amici e conoscenti;
• scegliere l’inquilino giusto, per evitare di incorrere in successivi problemi di eventuali morosità;
• stipulare il contratto.

La decisione del contratto da stipulare dipende sostanzialmente dalla tipologia di inquilino che si sceglie.

Si può optare, infatti, per un contratto di locazione:

• a studenti universitari, che ha una durata massima di 36 mesi;
• a canone libero,
• della durata fissa di 4 anni, che si possono automaticamente rinnovare per ulteriori 4 anni;
• a canone libero, 3+2;
• con cedolare secca, che prevede due aliquote, al 21% per i contratti a canone libero (4+4) e al 10% per i contratti a canone concordato (3+2, con condizioni contrattuali predefinite a livello locale).

Per affittare casa senza agenzia servono anche specifici documenti che sono, per il proprietario, il documento di identità e codice fiscale, la piantina della casa da affittare, la copia dell’atto di acquisto o la visura catastale e certificazione energetica Ace, mentre per l’inquilino, il documento di identità e il codice fiscale e le ultime due buste paga o l’ultima CU, se il lavoratore è dipendente, o l'ultimo modello Redditi PF e la visura camerale, nel caso di lavoratore autonomo.

Affittare una casa senza agenzia: come registrare il contratto

Il contratto di locazione di una casa, anche senza agenzia immobiliare, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate se di durata superiore ai 30 giorni.

Per registrare il contratto, il proprietario di casa può o recarsi direttamente presso una sede dell’Agenzia delle Entrate del Comune dove si trova la casa o o effettuare la registrazione direttamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione prevede il pagamento di:

• imposta di registro, che varia a seconda dell’immobile locato e per gli immobili in affitto per uso abitativo è del 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto;
• imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto da registrare e, comunque, ogni 100 righe;
• Irpef sul reddito derivante dall’affitto che concorre alla formazione del reddito complessivo del proprietario;
• Imu sul possesso degli immobili, sempre a carico del proprietario di casa e mai dell’inquilino (che deve invece pagare Tasi e Tari sui rifiuti) e da pagare in due rate, una di acconto a giugno e una di saldo a dicembre.