Modifiche a regole, tasse e bonus su case e altri beni in usufrutto, comodato, usucapione al via

Cosa cambia per case e altri beni in usufrutto, comodato, usucapione nel 2023: nuovi chiarimenti, adempimenti e possibilità

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 23/02/2023 alle ore 20:37

Come cambiano regole, tasse e bonus utilizzabili su case e altri beni in usufrutto, comodato, usucapione nel 2023? Usufrutto, comodato, usucapione sono tre diversi sistemi che, con regole differenti, prevedono il trasferimento della proprietà o del godimento di un diritto di uso di una casa o altri immobile o anche altri beni. Vediamo quali sono le recenti novità 2023 che interessano usufrutto, comodato, usucapione.

• Come cambiano regole e tasse per case e altri beni in usufrutto 2023
• Come cambiano le regole e i bonus per case e altri beni in comodato 2023
• Cosa cambia per case e altri beni in usucapione nel 2023

Come cambiano regole, tasse e bonus per case e altri beni in usufrutto 2023

Partendo dall’usufrutto, che permette di cedere il diritto di godimento e uso di una casa o altri beni ad una terza persona, rappresenta un passaggio di proprietà ma sempre a tempo determinato, può arrivare al massimo a 30 anni, e che deve sempre essere fatto da un notaio.

Chi riceve una casa o altro bene in usufrutto ha diritto ad usare e godere della casa senza, però, mai diventarne proprietari a pieno titolo. La proprietà reale della casa o di altro bene dato in usufrutto resta sempre dei proprietari originali. 

Le nuove regole, tasse e bonus utilizzabili su case e altri beni in usufrutto riguardano gli ultimi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate sulla possibilità di usare la cedolare secca se si ha intenzione di affittare una casa in nuda proprietà, cioè in usufrutto. 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di una casa che si ha in usufrutto, il nudo proprietario non può optare, nel caso di affitto di una parte di casa, della cedolare secca perché tale regime, alternativo al regime ordinario per la tassazione del reddito derivante dall’affitto di un immobile di proprietà ai fini Irpef, non valer per il nudo proprietario.

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, la nuda proprietà si accompagna all’usufrutto, che permette al titolare di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti, quindi, per il reddito derivante dalla locazione, l’esercizio del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti.

Come cambiano le regole e i bonus per case e altri beni in comodato 2023

Passando al comodato d’uso, si tratta di una tipologia di contratto che permette ad un soggetto, definito comodante, di dare una terza persona, detta comodatario, un bene, che può essere una casa, un’auto o altri beni, per un periodo di tempo che può essere indeterminato o determinato.

Stando alle leggi in vigore, si possono dare, in particolare, in comodato d’uso:

• beni immobili, come case, ville, terreni, capannoni, edifici, ecc;
• beni mobili, cioè tutti quei beni che possono essere trasportati da un luogo e che se trasportati corrono il rischio di essere persi o rovinati, o distrutti, come gioielli, opere d’arte, automobili, barche, aeromobili, ecc.

Nel caso di comodato d’uso gratuito di casa o altro bene a tempo determinato, trascorso il periodo di tempo stabilito per il comodato d’uso, scatta l’obbligo di restituzione del bene e per definire un comodato d’uso gratuito, soprattutto di casa, è possibile stipulare un contratto scritto o anche farlo in forma verbale. In entrambe casi, ha comunque valore legale, ma se il contratto di comodato d’uso di una casa viene stipulato in forma scritta, deve essere registrato sempre all’Agenzia delle Entrate.

Le nuove regole 2023 relative al comodato d’uso riguardano soprattutto le procedure. Per velocizzare e snellire, infatti, i procedimenti burocratici e rendere digitali tutte le funzioni amministrative, l’Agenzia delle Entrate ha dato avvio al servizio online per permettere a chiunque di effettuare la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito in via telematica. 

Non sarà, dunque, più necessario recarsi presso gli uffici territoriali delle Entrate per registrare il contratto stipulato.

Precisiamo che per fare la un contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile che risulti valido bisogna inserire informazioni essenziali per non incorrere in errori e riportare, precisamente:

• dati personali, generalità, codice fiscale di chi concede un bene in comodato, comodante;
• dati personali, generalità, codice fiscale di chi riceve un bene in comodato, comodatario;
• dati del bene immobile concesso ed estremi catastali;
• la possibilità di uso gratuito specificando, nel caso in cui fosse definita tra le parti, la durata del comodato d’uso, o non indicando nulla nel caso in cui il comodato d’uso gratuito fosse a tempo indeterminato:
• modalità di uso del bene da parte del comodatario, per esempio se sarà usato esclusivamente come civile abitazione e che le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del comodatario;
• luogo e data e le firme di comodante e comodatario. 

Una volta redatto, il contratto di comodato d’uso gratuito di casa o altro immobile, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di stipula esclusivamente all’Agenzia delle Entrate.

Altra novità 2023 relative al comodato d’uso di casa riguarda la possibilità di accedere ai bonus edilizi. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che è possibile accedere al bonus ristrutturazioni edilizie che prevede la detrazione Irpef al 50% in caso di comodato d’uso di casa solo se:

• il contratto di comodato d’uso gratuito risulti regolarmente registrato al momento dell’avvio dei lavori di ristrutturazione;
• il comodatario sostenga effettivamente le relative spese, allegandovi apposita documentazione;
• il comodatario abbia il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario in forma scritta.

Cosa cambia per case e altri beni in usucapione nel 2023

Nulla invece cambia né relativamente e regole e tasse né relativamente a bonus per case o altri beni in usucapione nel 2023. L’usucapione di casa, o altri immobili o beni, rappresenta un trasferimento della proprietà che generalmente avviene in automatico per legge. L’usucapione è permette, infatti, di diventare proprietari di una casa gratis al sussistere di specifiche condizioni.

E’, innanzitutto, necessario che chi si prende cura del bene, per esempio di una casa, se ne occupi per 20 anni in modo continuativo e costante ma per diventare proprietari di una casa gratis per usucapione non basta che trascorrano 20 anni senza che il legittimo proprietario di casa se ne occupi ma le leggi 2023 prevedono che il passaggio di proprietà di una casa per usucapione possa avvenire solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

• che siano trascorsi 20 anni continuativi dal momento in cui il legittimo proprietario di casa non si è preso cura della casa stessa lasciandola in balia di un’altra persona;
• che il possesso della casa sia, per definizione, pacifico e non violento o clandestino;
• che il possesso della casa sia avvenuto nel corso dei 20 anni ininterrottamente, senza cioè che nel corso di questo lungo tempo il proprietario legittimo abbia interferito nella sua gestione.

Al termine dei 20 anni di uso continuativo di una casa, bisogna rivolgersi al giudice di competenza e fornire tutta la documentazione necessaria e solo una sentenza del giudice può sancire il definitivo passaggio di proprietà di casa per usucapione che deve poi essere trascritto su atto notarile e riportato nei Pubblici Registri.