Come comprare un capannone? Tutta la procedura 2023 prevista

Come fatto presente dall'Agenzia del Territorio, i capannoni tipici sono generalmente distinti in base alla loro altezza e tipo di copertura.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 06/04/2023 alle ore 17:43

La procedura di acquisto di un capannone presenta una serie di particolarità che la differenziano rispetto a quella di altre categorie immobiliari. Per definizione rientrano infatti tra gli immobili strumentali con tutte le particolarità che porta con sé.

In buona sostanza sono vincolati all'utilizzo per cui sono stati realizzati e non è ammessa una differente destinazione d'uso. A meno di riconversioni e di autorizzazione necessarie, la situazione permane per tutta la durata dell'esistenza del capannone e dunque anche nel caso di acquisto di una seconda persona. Vediamo quindi:

• Procedura per comprare un capannone
• Precisazioni capannone dell'Agenzia del Territorio

Procedura per comprare un capannone

I capannoni rientrano tra gli immobili delle categorie catastali A10, B, C, D, E. Nel caso in cui la compravendita di un capannone avvenga tra privato, le particolarità a cui prestare attenzione sono quelle di carattere fiscale in quanto non è prevista l'applicazione l'Iva mentre l'imposta di registro richiesta è al 9% con il versamenti minimo di 1.000 euro. Allo stesso tempo bisogna mettere in conto i costi fissi dell'imposta ipotecaria di 50 euro e dell'imposta catastale di 50 euro.

Cambia ancora la procedura da seguire nel caso in cui l'acquisto di un capannone avvenga direttamente dal costruttore. Nel caso in cui non siano trascorsi 5 anni occorre versare l'Iva al 22%, l'imposta di registro di 200 euro, l'imposta ipotecaria al 3% con un minimo di 200 euro e l'imposta catastale all'1% con un minimo di 200 euro.

Trascorsi 5 anni, il quadro diventa ancora più complesso poiché è necessario distinguere fra diverse situazione. C'è la vendita con opzione Iva del venditore nel caso in cui il compratore sia un privato per cui è prevista l'applicazione dell'Iva al 22%, l'imposta di registro di 200 euro, l'imposta ipotecaria del 3% con un minimo di 200 euro e l'imposta catastale all'1% con un minimo di 200 euro.

Poi c'è il caso della vendita con opzione Iva del venditore nel caso in cui il compratore sia un soggetto Iva. Ecco che l'Iva è al 22% con reverse charge, l'imposta di registro di 200 euro, l'imposta ipotecaria al 3% con un minimo di 200 euro, l'imposta catastale all'1% con un minimo di 200 euro. Infine, nel caso di vendita senza opzione Iva del venditore, non conta il compratore e l'Iva non è applicata. Sono però previste l'imposta di registro di 200 euro, l'imposta ipotecaria al 3% con un minimo di 200 euro e l'imposta catastale all'1% con un minimo di 200 euro.

Precisazioni capannone dell'Agenzia del Territorio

Come fatto presente dall'Agenzia del Territorio, i capannoni tipici sono generalmente distinti in base alla loro altezza e tipo di copertura. La differenza di valore unitario rileva una differente altezza, a parità di superficie. La superficie commerciale è rappresentata dalla superficie principale, dalla superficie degli accessori diretti ovvero ufficio e locali a disposizione del personale, dall'area scoperta ovvero il parcheggio e l'area di carico e scarico merci.

L'Agenzia spiega che le superfici accessorie dei capannoni vanno ponderate rispetto alla superficie principale e precisamente occorre considerare le superfici degli accessori diretti. In questo caso viene utilizzato un coefficiente pari a 1 ed eventualmente superiore solo in presenza di tutti quei fattori incrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale.

Rispetto all'area scoperta adotta invece e un coefficiente pari al 10%, pari a quello generalmente adottato per le aree di pertinenza esclusiva, rappresentando che per la tipologia di che trattasi lo strumento urbanistico prevede dei vincoli di distanze obbligatorie dai confini e dal filo stradale. Il caso è evidentemente differente da quello del magazzino che, per la sua specificità, può essere ubicato in un edificio a uso promiscuo ovvero in altra struttura isolata. In particolare al piano terra con accesso da strada, al piano interrato con accesso diretto ovvero tramite rampa o in un capannone tipico.

come specificato dall'autorità territoriale generalmente I magazzini tipici variano in altezza e tipo di copertura.

Come fatto presente dall'Agenzia del Territorio, i capannoni tipici sono generalmente distinti in base alla loro altezza e tipo di copertura.