Come risparmiare al massimo su tasse in un passaggio proprietà casa tra padre in figlio nel 2023

Donazione, usucapione e sistemi per risparmiare su tasse in un passaggio di proprietà di casa tra genitori e figlio: regole in vigore e chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 29/03/2023 alle ore 21:53

Come risparmiare al massimo su tasse in un passaggio proprietà casa tra padre in figlio? Il trasferimento di una proprietà implica sempre dei costi, per qualsiasi genere di bene si tratti e soprattutto in riferimento alle case, per cui sono previste specifiche imposte da pagare. 
 

Accade molto spesso che un padre voglia dare una casa di proprietà sua e della moglie magari, come una seconda casa o anche terza, ad un figlio, e ci si chiede se e quali modi vi siano per poter risparmiare sulle tasse da pagare per il passaggio di proprietà di una casa tra padre e madre e figlio.

• Risparmiare su tasse in un passaggio proprietà casa tra genitori figlio
• Usucapione per passaggio di proprietà di casa tra padre e figlio 
• Come risparmiare tasse in un passaggio proprietà casa tra padre in figlio con comodato d’uso gratuito

Risparmiare su tasse in un passaggio proprietà casa tra genitori figlio

Una delle soluzioni per risparmiare sulle tasse da pagare per il passaggio di proprietà di una casa tra padre e madre e figlio è quello di scegliere come sistema la donazione di una casa, istituto che permette ad un soggetto (denominato donante) di concedere ad un altro soggetto (denominato donatario) un bene patrimoniale o un proprio diritto a titolo gratuito, nel caso di specie una casa. 

Per la donazione di una casa da padre a figlio bisogna fare relativo atto pubblico presso un notaio con due testimoni e così si verifica il passaggio di proprietà della casa dai genitori al figlio. Per il passaggio di proprietà di una casa tra padre e figlio con la donazione bisogna pagare l’imposta sulle donazioni
Il costo delle tasse da pagare sulla donazione per il passaggio di proprietà della casa tra padre e figlio si calcola sulla base imponibile che è costituita dal valore catastale dell’immobile. 

Il valore catastale della casa si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente diverso in base all’immobile da donare e che per la prima casa è di 110 mentre per gli immobili classificati nei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1 è di 120.

Per la donazione per il passaggio di proprietà di una casa tra padre e figlio, bisogna considerare che l’imposta sulle donazioni (coniugi o parenti in linea retta) è del 4%, da applicare valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro e ciò significa che nel caso di donazione tra padre e figlio di una casa con valore catastale inferiore a 1.000.000 di euro non bisogna pagare alcuna tassa e si tratta già di un risparmio. 

Per le donazioni superiori a tale valore si applica l’aliquota del 4% solo sulla parte eccedente. Per esempio, se il padre dona al figlio una casa con valore catastale di 1.500.000 euro la tassa di donazione è di 20mila euro (500.000 x 4%). 

Bisogna poi pagare imposta ipotecaria, che è pari al 2% del valore catastale dell’immobile, e imposta catastale, che è pari all’1% del valore catastale della casa e se si tratta di donazione prima casa tali imposte sono in misura fissa di 200 euro ognuna. Se la donazione interessa, infatti, una prima casa, il risparmio sulle tasse è ancor più vantaggioso. Alle imposte appena riportate, bisogna poi chiaramente aggiungere il costo del notaio a cui spetta fare l'atto di donazione.

Usucapione per passaggio di proprietà di casa tra padre e figlio 

Altro sistema che permette di risparmiare sulle tasse da pagare per il passaggio di proprietà di una casa tra padre e figlio, soprattutto rispetto ad una vendita vera e proprio, è l’usucapione della casa. In generale, la regola vuole che l’usucapione di una casa tra genitori e figli non possa sussistere ma vi sono casi in cui invece può avvenire.

Per esempio, il passaggio di proprietà di casa tra padre e figlio per usucapione può avvenire quando un figlio si stabilisce in una casa dei genitori senza permesso e se la vive come se fosse il proprietario, facendo lavori per modificare la disposizione delle stanze, per cui dopo 20 anni potrebbe intestarsi la casa a condizione, però, che i genitori si mostrino del tutto indifferenti agli eventi.

L’usucapione di una casa si basa, infatti, sul principio secondo cui se il proprietario della stessa per un lungo periodo di tempo non si prender cura della casa in alcun modo che nel frattempo viene curata da una terza persona, la casa diventa di proprietà di quest’ultima che, come previsto dalle norme in vigore, acquisisce il diritto alla proprietà. 

In particolare, come stabilito dal Codice Civile, il diritto di proprietà derivante dal possesso continuato di una casa per usucapione scatta trascorsi venti anni. Se una persona usa e si prende cura di una casa per 20 anni, dunque, in maniera continuativa e costante, in assenza del legittimo proprietario, diventa il nuovo proprietario della casa.

Il passaggio di proprietà di casa tra genitori e figlio per usucapione deve essere riportato nei Pubblici Registri e solo dopo apposita sentenza del giudice che dichiara chiaramente avvenuto l’usucapione di una casa la casa diventa del figlio.

Per il passaggio di proprietà di casa tra padre e figlio per usucapione sono previsti costi che sono variabili in base al valore della stessa casa perché è previsto il pagamento di:
un contributo unico, secondo gli scaglioni previsti per legge;

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale;
• costi per avvocato o notaio per una causa di usucapione, solitamente compresi tra i 2mila e i 6-7mila euro.

Come risparmiare tasse in un passaggio proprietà casa tra padre in figlio con comodato d’uso gratuito

I costi delle tasse da pagare per il passaggio di proprietà di una casa tra padre e figlio nel 2023 si azzerano quasi completamente se si sceglie di dare la casa al figlio in comodato d’uso gratuito. In questo caso, il genitore, detto comodante, mette a disposizione del figlio, detto comodatario, una casa, e a tempo indeterminato, cioè senza alcun obbligo di restituzione alla scadenza di un determinato periodo di tempo.

Fare il passaggio di proprietà di una casa tra padre e figlio scegliendo il comodato d’uso gratuito, senza prevedere alcun ritorno economico, è quasi a costo zero, considerando che bisogna pagare solo la registrazione del contratto di comodato d’uso all’Agenzia delle Entrate e non ci sono tasse da pagare, se non l’Imu che resta sempre a carico del proprietario perché il comodato non è un vero e proprio passaggio di proprietà effettivo ma una sorta di cessione della proprietà. 

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