Come sfrattare un inquilino senza contratto di affitto ufficiale scritto o registrato

Regolarizzazione del contratto di affitto o con giudizio per occupazione senza titolo: modi per sfrattare inquilino senza contratto ufficiale

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 14/11/2020 alle ore 15:43

Quando si decide di affittare una casa bisogna stipulare contratti di affitto regolari che sono sempre scritti e registrati presso l’Agenzia delle Entrate, in modo da non incorrere in alcun rischio e sanzione e con la possibilità di procedere allo sfratto dell’inquilino senza alcun problema nel caso in cui si tratti di inquilino moroso o fastidioso da dover essere mandato via di casa. 

Ma spesso i contratti di affitto sono scritti e non vengono registrati all’Agenzia delle Entrate o sono solo risultato di accordi verbali tra le parti, proprietario di casa e inquilino. In questi casi, spesso il proprietario di casa non ha alcun potere sull’inquilino: se quest’ultimo inizia, per esempio, a non pagare regolarmente il canone di locazione pattuito, il proprietario non può né pretendere i soldi né avviare procedimenti giudiziari in virtù della mancanza di documenti ufficiali, cioè il contratto di affitto regolare, che dimostrano l’effettiva sussistenza di un rapporto di locazione della casa. 

Vediamo allora se è possibile e come sfrattare un inquilino senza contratto di affitto ufficiale scritto o registrato.

• Come sfrattare un inquilino senza contratto di affitto ufficiale con registrazione tardiva contratto
• Sfrattare inquilino senza contratto di affitto ufficiale con giudizio per occupazione senza titolo

Come sfrattare un inquilino senza contratto di affitto ufficiale 

Se il proprietario di casa che ha stipulato e sottoscritto con l’inquilino un contratto di affitto regolare ha problemi con l’inquilino, nel senso che si tratta di un inquilino moroso, o di un inquilino particolarmente fastidioso che nonostante avvisi e ammonimenti continua a perpetrare comportamenti non consentiti dal regolamento condominiale, e decide di mandarlo via, può ricorrere alla procedura di sfratto, intraprendendo la strada legale che, invece, non si può generalmente intraprendere con l’inquilino senza contratto di affitto ufficiale scritto o registrato. 

Il proprietario di casa che vuole mandare via di casa l’inquilino senza contratto di affitto ufficiale e regolare può avviare la procedura di sfratto passando prima dalla registrazione del contratto. Il proprietario di casa può, infatti, mettere sempre in regola la sua posizione, registrando il contratto di affitto in ogni momento, ma con relativo pagamento delle sanzioni per il ritardo. 

Le sanzioni per la registrazione in ritardo del contratto di affitto ufficiale all’Agenzia delle Entrate dipendono dal periodo di ritardo in cui avviene la registrazione sono chiaramente più alte per maggiori ritardo. 

In particolare, le sanzioni per la tardiva registrazione di un contratto di affitto ufficiale sono le seguenti:

• sanzione del 6%, più interessi di mora e imposta dovuta, con importo minimo di 20 euro per 30 giorni di ritardo;
• sanzione del 12%, più interessi di mora e imposta dovuta per 90 giorni di ritardo;
• sanzione del 15%, più interessi di mora e imposta dovuta per un anno di ritardo;
• sanzione del 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta per tra un anno e due anni di ritardo;
• sanzione del 20%, più interessi di mora e imposta dovuta per oltre due anni di ritardo;
• sanzione del 24%, più interessi di mora e imposta omessa per regolarizzazione dopo contestazione della violazione.

Una volta fatta la registrazione del contratto di affitto, il proprietario di casa può tranquillamento rivolgersi al tribunale competente per l’avvio del provvedimento di sfratto all’inquilino. 

Sfrattare inquilino senza contratto di affitto ufficiale con giudizio per occupazione di casa senza titolo

Per sfrattare un inquilino senza contratto di affitto ufficiale scritto o registrato, il proprietario di casa, oltre alla possibilità di registrare in ritardo il contratto di affitto in modo da regolarizzarsi, può anche intraprendere un’altra strada, cioè quella del giudizio per occupazione di casa senza titolo.

Si tratta di azione legale che avvia un processo ordinario per la restituzione del possesso della casa. Si tratta in questo caso, però, di una strada rischiosa perché sostanzialmente c’è la parola del proprietario di casa contro quella dell’inquilino o degli inquilini che possono dimostrare come, seppur non essendoci un contratto scritto, non si tratta di occupazione di immobili ma di locazione, tramite accordo verbale, con pagamento di relativo canone al padrone di casa.

Per dimostrare la sussistenza della locazione della casa, gli inquilini possono presentare, per esempio, le bollette delle utenze. Se gli inquilini dimostrano effettivamente che quanto dichiarato dal proprietario di casa circa l’occupazione senza titolo di una casa, lo stesso proprietario ne deve rispondere davanti alla legge con la conseguenza di essere poi non solo obbligato comunque a registrare regolarmente il contratto di affitto ma anche di continuare a tenere in casa gli inquilini che avrebbe voluto invece sfrattare.