Secondo quanto previsto dalle leggi attuali 2022, in condomini senza amministratore l’assemblea di condominio può essere convocata da ogni singolo condomino, sia nel caso di assemblea ordinaria e sia nel caso di assemblea straordinaria, e vige sempre l’obbligo di invio della comunicazione di convocazione a tutti i condomini, nessuno escluso.
L’assemblea di condomino ha sempre un ruolo centrale e fondamentale nei condomini perché si tratta dell’organismo che permette di deliberare o meno decisioni che interessano condomini e parti comuni del condominio.
Generalmente l’assemblea di condominio viene convocata dall’amministratore di condominio che deve occuparsi di inviare apposita comunicazione di convocazione a tutti i condomini. Ma come si autogestisce un’assemblea di condominio senza amministratore? Vediamo quali sono regole e procedura da seguire nel caso di assemblea di condominio senza amministratore.
Stando a quanto previsto dalle regole 2022, i condomini che hanno fino a otto condòmini, cioè otto differenti proprietari di case in condominio non hanno l'obbligo di nominare un amministratore di condominio e devono provvedere da sé a convocazione e gestione dell’assemblea condominiale (precisiamo che in condomini con oltre 8 condomini è obbligatorio per legge nominare un amministratore).
In assenza di amministratore di condominio, spetta ai condòmini, anche singolarmente, convocare l'assemblea di condominio, ordinaria o straordinaria, anche se il Codice Civile stabilisce la figura del cosiddetto facente funzioni, cioè una persona, che poi è uno dei condomini, che pur non nominato amministratore di condominio in maniera ufficiale, svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
Nel caso di convocazione dell’assemblea di condominio senza amministratore, come avviene anche in sua presenza, è obbligatorio recapitare l'avviso di convocazione a tutti i diversi condomini in forma scritta e deve riportare giorno, ora e luogo di svolgimento dell'assemblea e sia per la prima che per la seconda convocazione e argomenti all’ordine del giorno da discutere.
L’avviso deve essere recapitato almeno cinque giorni prima dello svolgimento della data fissata per la prima convocazione o tramite Pec, posta elettronica certificata, o tramite posta raccomandata, o direttamente consegnata a mani.
Dunque, anche in condomini senza amministratore, per qualsiasi decisione e delibera deve essere sempre convocata l’assemblea di condominio e nessun condomino può prendere iniziative e decisioni in maniera autonoma, a meno che non si tratti di motivi necessari, come per esempio lavori urgenti in condominio.
Nulla cambia poi per il sistema di voto in assemblea che, con o senza amministratore di condominio, prende decisioni a maggioranza e in alcuni casi all’unanimità.
Se si ravvisano vizi nella convocazione dell’assemblea condominiale, la delibera viene considerata annullabile e può essere impugnata entro trenta giorni dalla sua adozione, per i condomini presenti dissenzienti e astenuti, o dal momento della sua comunicazione, per i condomini assenti. Quando l’assemblea non ha amministratore di condominio, la causa deve essere intentata citando tutti gli altri condòmini, cioè chiedendo al tribunale la nomina di un curatore speciale.
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