Come si calcola valore di un terreno agricolo e le sue relative potenzialità. Esempi e casi 2022

Per calcolare il valore di un terreno agricolo occorre prendere in considerazione anche la presenza di vincoli oppure di servitù passive o di corsi d'acqua che la attraversano.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 22/03/2022 alle ore 18:29

L'acquisto e la vendita di terreni agricoli sono altamente regolamentati e il controllo amministrativo è posto in atto per ogni operazione. L'obiettivo è preservare le strutture agricole vitali e incoraggiare l'insediamento di nuovi agricoltori o promuovere lo sviluppo a livello locale.

Se le aziende agricole hanno il diritto di acquistare terreni agricoli, lo stesso vale per gli individui. Pertanto, singoli, associazioni e organizzazioni con un progetto agricolo, un progetto artigianale o un progetto legato allo sviluppo locale possono presentare il loro progetto dettagliato.

• Terreno agricolo, come si calcola il suo valore

• Come si calcolano le potenzialità di un terreno agricolo

Terreno agricolo, come si calcola il suo valore

Un pezzo di terreno agricolo ha valore solo se il suo valore di rendimento è superiore all'investimento legato all'acquisto della terra, al suo mantenimento e al suo sfruttamento agricolo. Se il suolo è roccioso o limoso, ci saranno senza dubbio dei costi associati alla bonifica del suolo per costruire su una base solida. È anche necessario verificare con il catasto dei siti inquinati, se il terreno non è inquinato, perché le spese di depurazione saranno a carico dell'acquirente, se il proprietario vende il terreno così com'è.

Dal punto di vista prettamente aritmetico, il valore catastale dei terreni agricoli si calcola con la rivalutazione del 25% dell'intero reddito dominicale del terreno, mantenendo come riferimento il valore al primo gennaio dello stesso anno. A quel punto bisogna moltiplicare questo risultato per 110 o per 130. In generale, minore è la densità di una regione, minore è il prezzo di un ettaro di terreno agricolo.

Se il terreno deve essere usato come residenza primaria, dovrebbe idealmente essere situato vicino ai trasporti pubblici, ai negozi e alle scuole. Al contrario, se il terreno è fuori mano avrà meno valore, a meno che non ci siano progetti di costruzione in città come una nuova linea di autobus, un'autostrada o un nuovo centro commerciale.

In questo caso, il terreno sarà un buon investimento perché aumenterà di valore negli anni successivi, da qui l'importanza di chiedere alla commissione di pianificazione o costruzione del comune circa i progetti futuri della città.

In questo contesto, la Commissione europeo ha dato una definizione di terreno agricolo: seminativo, prati e pascoli permanenti, colture permanenti, brughiere e pascoli. Incorpora in questa definizione i terreni incolti che sono stati utilizzati per l'agricoltura negli ultimi anni. Possiamo quindi distinguere due categorie di terreni suscettibili di essere imboschiti: i terreni agricoli più marginali, da cui l'agricoltura sta arretrando e che sarebbero destinati a rimanere incolti se non piantati e i terreni sottratti alla produzione, nell'ambito degli obblighi imposti agli agricoltori dalla Politica agricola comune, per ridurre il loro volume di produzione.

Come si calcolano le potenzialità di un terreno agricolo

Cosa incide anche nella valutazione di un terreno agricolo? Come fare a stimare e calcolare le relative potenzialità?

In questo caso occorre prendere in considerazione altri elementi ovvero la presenza di vincoli oppure di servitù passive, di corsi d'acqua che la attraversano o di pozzi, di determinate piantagioni, la qualità della zona ambientale dove è situato il terreno agricolo, di costruzioni, di strade e di piantagioni. Ma anche la distanza da un centro abitato e la possibilità di essere sfruttato per coltivazioni o altri scopi.

Per le zone intermedie, l'ideale sarebbe aspettare che lo stato dei terreni evolva in seguito a un cambio di destinazione d'uso da parte del comune, perché una zona intermedia allo stato ha pochissimo valore. Negli anni a venire, è possibile che diventi una zona agricola o addirittura una zona edificabile.

Per avere un'idea del cambiamento dei piani di assegnazione, bisogna controllare i piani regolatori comunali che indicano quali zone saranno potenzialmente interessate negli anni a venire secondo l'evoluzione del numero di abitanti.

Per calcolare il valore di un terreno agricolo Occorre tenere conto delle restrizioni o dei servizi passivi o dei corsi d'acqua.