Come si dividono le spese per capannone in affitto tra proprietario e azienda affittuaria per leggi 2022

Leggi 2022 alla mano, i privati dispongono di un ampio potere di gestire il rapporto con l'affittuario. Possono determinare il contenuto di un contratto.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 28/08/2022 alle ore 20:35

Il calcolo dei costi fissi è un passaggio fondamentale per ogni imprenditore perché da alcune scadenze non si può proprio scappare. Pensiamo ad esempio alle spese per l'affitto di un capannone che, a differenza di quanto accade per le abitazioni domestiche, sono soggette a un regime differente.

Punto di partenza è che le parti devono specificare l'attività che viene esercitata all'interno dei locali, anche se comporta contatti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Approfondiamo però alcuni aspetti più specifici e più precisamente:

• Capannone in affitto, come si dividono le spese
• Leggi 2022 affitto capannoni e locali

Capannone in affitto, come si dividono le spese

La misura iniziale dell'affitto è lasciata all'autonomia contrattuale, ma gli accordi che variano il canone intervenuti successivamente alla stipula del contratto sono considerati nulli.

Allo stesso tempo, il locatore non può pretendere il pagamento di somme diverse dal canone, tuttavia le parti possono accordarsi sull'aggiornamento annuale nel caso di variazione dell'indice Istat che non può essere maggiore del 75%.

Ricordiamo quindi una importante sentenza della Corte di Cassazione, secondo cui proprietario e azienda affittuaria conservano la libertà di determinare variazioni dell'affitto durante il periodo di validità del contratto, pattuendo l'importo in misura differenziata e crescente, a fronte di specifiche ragioni. L'aumento deve essere collegato a un vantaggio del conduttore ancorato a parametri oggettivi predeterminati pena la nullità.

Per le locazioni commerciali la durata è di 6 anni, rinnovabile tacitamente di altri 6 anni, a meno che non intervenga disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza. La clausola con la quale le parti pattuiscano una durata inferiore ai 6 anni è di conseguenza nulla.

E se non viene fissata alcuna durata, la locazione si intende comunque valida per 6 anni. In ogni caso è ammessa una durata maggiore, ma non oltre i 30 anni. Solo se l'attività esercitata ha un carattere temporanea per via della sua natura, la durata può essere inferiore, ma la temporaneità deve essere chiaramente espressa e motivata.

La possibilità di recesso anticipato è ammessa per il solo conduttore se le parti lo pattuiscano e comunque previo preavviso di 6 mesi. Un termine inferiore è ammesso solo a vantaggio del conduttore che è tenuto a corrispondere il canone sino alla scadenza del termine di preavviso. Dopodiché, in caso di gravi motivi, il conduttore ha sempre diritto di recedere dal contratto.

Per gravi motivi, come precisato dalla Corte di Cassazione, si intendono non solo i fatti estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto è rendere gravosa la prosecuzione del rapporto. Non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore.

Leggi 2022 affitto capannoni e locali

Leggi 2022 alla mano, i privati dispongono di un ampio potere di gestire il rapporto con l'affittuario. Possono determinare il contenuto di un contratto e costituire, regolare o estinguere un rapporto patrimoniale rispettando i limiti imposti dalla legge.

In particolare si segnalano i limiti all'autonomia delle parti nella parte in cui viene vietata la rinuncia preventiva del conduttore ai diritti inderogabili garantiti dalla legge. L'obiettivo è evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano le norme poste dalla legge, aggravando la posizione del conduttore, ma non impediscono di disporne una volta acquisiti e possano essere fatti valere. In pratica è nullo l'accordo diretto a limitare la durata legale del contratto di locazione, attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, attribuirgli un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge.

Dal punto di vista fiscale non vanno poi dimenticati i costi il pagamento dell'Iva, della registrazione del contratto pari all'1% del canone d'affitto annuale, dei diritti che ne conseguono pari a 4 euro e del bollo di 16 euro.

Leggi 2022 alla mano, i privati dispongono di un ampio potere di gestire il rapporto con l'affittuario. Possono determinare il contenuto di un contratto.