Come stabilire valore corretto e reale di una casa a fini fiscali, successione, vendita

Regole in vigore nel 2022 e cosa dice la legge per stabilire il giusto valore di una casa per vari fini e scopi

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 12/05/2022 alle ore 13:38

Come stabilire il valore corretto e reale di una casa a fini fiscali, successione o vendita nel 2022? Il valore di una casa si effettua basandosi su criteri specifici che sono valore di mercato, superficie commerciale della casa, valore al metro quadro e coefficienti di merito. 

• Valore corretto e reale di una casa da mercato ad altri elementi da considerare 
• Come stabilire valore corretto e reale di una casa per successione o vendita

Valore corretto e reale di una casa elementi da mercato ad altri elementi da considerare 

Diversi sono gli elementi da prendere in considerazione per stabilire un corretto e reale valore di una casa, indice che ha implicazioni sia a livello fiscale che su vendita e successione dello stesso immobile. Il valore di mercato, diverso dal valore catastale, è il primo elemento da considerare e indica le caratteristiche dell’immobile (tecniche o economiche) e per calcolarlo bisogna moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro e i relativi coefficienti di merito.

Per il calcolo del valore di una casa errato, si può sbagliare a fissare un prezzo di una casa, troppo alto, allungando così eventualmente i tempi di vendita, o troppo basso, con il conseguente rischio di ottenere dalla vendita meno di quanto spettante pur se in tempo brevi. 

Altri elementi tecnici da considerare per calcolare il corretto valore di una casa ai fini fiscali, ma anche di vendita, sono: 

• superficie commerciale della casa, che comprende tutte le superfici coperte, le superfici ponderate (come terrazze e balconi) e le quote percentuali delle superfici di pertinenze, come mansarde, soppalchi, verande, e le superfici scoperte, come balconi e lastrici solari, attici, cortili, giardini, patii interni, cantine, garage, box auto;
• valore al metro quadro, legato al valore commerciale dell’immobile e stabilito dall'Agenzia delle Entrate;
• coefficienti di merito, valori che possono aumentare o diminuire il valore di una casa e che riguardano la sua precisa ubicazione, vale a dire piano, età e stato della casa, presenza di impianti nuovi o vecchi, presenza o meno dell'ascensore in condominio, vista ed esposizione;
• pertinenze, la cui presenza incide sul valore di una casa, pensiamo, infatti, alla differenza di valutazione e valore di una casa a seconda che abbia o meno pertinenze come cantine e box. 

Dopodicchè è necessario calcolare il valore catastale della casa, che rappresenta la base di pagamento delle imposte sulla casa, per cui fondamentale ai fini fiscali.

Come stabilire valore corretto e reale di una casa per successione o vendita

Per stabilire il valore corretto e reale per successione o vendita bisogna partire dal valore catastale della casa. Calcolando il valore catastale di una casa si possono calcolare le imposte di successione, di registro, di donazione, ipotecarie e catastali per la vendita.

Tutti i dati su una casa, tra cui il valore catastale, si possono trovare sul sito dell'Agenzia del Territorio competente, tramite il servizio di visura catastale online che si può richiedere se si conoscono foglio, particella e subalterno di una specifica casa.

Per calcolare il valore catastale di una casa si moltiplica la rendita catastale per il coefficiente proprio delle case e il risultato che si ottiene è la base imponibile per calcolare l’imposta di registro, l’imposta di successione o donazione. In tal modo, la base imponibile per il calcolo delle imposte sia in caso di successione che di vendita di una casa è diversa rispetto a quanto dichiarato nell’atto di vendita, rappresentando il valore reale della casa.

Per assicurarsi che il valore di una casa da vendere sia effettivamente corretto e reale per una vendita, si dà incarico ad un perito tecnico del settore nominato dalla banca. Si tratta di un professionista di fiducia dell'Istituto di credito che ha il compito di ispezionare la casa e stabilirne il valore e di verificare la sua conformità catastale e la regolarità urbanistica.