Come verificare abuso edilizio in una casa e quando è tollerato o sanabile per leggi aggiornate

Quali sono i modi per controllare se sussiste un abuso edilizio in casa e quali casi e possibilità per sanarlo

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 15/11/2022 alle ore 17:53

Come verificare se c'è abuso edilizio in una casa e quando è tollerato o sanabile? L’abuso edilizio in una casa si verifica quando si realizza un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza dichiarazione di inizio attività e ci sono abusi edilizi che possono essere sanati e abusi non sanabili. Vediamo come verificare se sussiste un abuso edilizia in casa e come fare per sanarlo.

• Come verificare se c’è abuso edilizio in una casa
• Quando abuso edilizio è tollerato o sanabile

Come verificare se c’è abuso edilizio in una casa

Secondo quanto previsto dalle leggi in vigore, per verificare se c’è un abuso edilizio in una casa si può innanzitutto controllare il cosiddetto certificato di stato legittimo, documento diventato obbligatorio da allegare al rogito per la compravendita definitiva di una casa.

Si tratta di una nuova dichiarazione asseverata che viene rilasciata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che attesta l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica o riporta la presenza tolleranze costruttive e serve a chi vende casa per dimostrare che l’immobile è conforme alla normativa vigente edilizia e urbanistica e a chi acquista casa ad avere la certezza di legittimità dell’immobile. 

Per verificare se c’è abuso edilizio in una casa si può anche: 

• acquisire la planimetria della casa presente all’ufficio del catastalo e confrontarla con le condizioni reali dell’immobile e se dal confronto emergono eventuali diversità, allora potrebbe esserci un abuso edilizio, o, in alternativa, ancora;
• controllare i progetti depositati in Comune prima della realizzazione dell’immobile e relativo permesso di costruire con le eventuali variazioni e modifiche presenti per poi confrontarli con le reali condizioni della casa;
• richiedere una visura ipotecaria nei Pubblici Registri Immobiliari con i dati dell’Agenzia delle Entrate.

Quando abuso edilizio è tollerato o sanabile

Quando si verifica un abuso edilizio in casa lo stesso può essere sanato o vi sono anche casi in cui scatta la cosiddetta tolleranza dell’abuso edilizio.

Stando, infatti, a quanto stabilito dalle leggi attuali, per ‘risolvere’ un abuso edilizio in una casa bisogna procedere con la sanatoria per evitare l’ordine di demolizione dell’opera realizzata ma solo se l’opera supera la cosiddetta tolleranza per abusi edilizi.

E’, infatti, prevista una sanatoria automatica dell’abuso edilizio entro il tetto della tolleranza del 2% tra stato di fatto e progetto. Se cioè si realizza in casa un’opera per cui era obbligatorio il permesso di costruire e viene realizzata senza permesso ma la differenza stato di fatto e progetto rientra nel limite del 2%, allora sussiste la tolleranza e la sanatoria per l’abuso edilizio scatta automaticamente.

Precisiamo che la tolleranza per un abuso edilizio vale solo per piccole difformità edilizie, mentre per opere più ‘grandi e importanti’ è sempre obbligatorio chiedere la sanatoria al Comune di competenza e pagare la relativa sanzione in base all'entità dell'abuso. 

Si possono, invece, sanare gli abusi edilizi in una casa per evitare sanzioni sia penali, con ammende o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, che amministrative, che riguardano il ripristino dello stato anteriore all'abuso. La regolarizzazione dell'abuso edilizio può avvenire o con sanatoria edilizia, che permette di sanare con il pagamento di una sanzione, o con condono edilizio, che permette di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data specifica. 

La sanatoria va richiesta al Comune di competenza in cui si trova la casa e per sanare abusi edilizi in casa sono previsti costi che variano a seconda dell’abuso commesso, per esempio per frazionamenti, cambi di destinazione d'uso o aumenti di volume e gli importi sono di:

• 300 euro circa se vengono comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva o se vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
• mille euro circa se viene inviata la Cila a lavori ultimati; 
• mille euro circa se viene inviata la Scia a lavori ultimati.

Per quanto riguarda, invece, il condono edilizio, una nuova sentenza del Consiglio di Stato ha stabilito che il condono di un abuso edilizio non è riconosciuto quando al verificarsi dell’abuso sussiste un vincolo anteriore, assenza o difformità di un titolo abilitativo prescritto e la costruzione risulta in contrasto con gli strumenti urbanistici

Secondo la sentenza del Consiglio di Stato, non si può condonare un abuso edilizio quando l’abuso riguarda costruzioni per cui non è possibile avere la sanatoria perché si tratta di opere realizzate in un’area dove sussistono vincoli ambientali e paesaggistici o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Se le opere in casa non sono conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni preiste dagli strumenti urbanistici e si realizzano in aree già soggette a vincoli, come vincoli paesaggistici o ambientali, allora l'abuso edilizio non può mai essere condonato.