Comprare casa dal costruttore? Regole, costi e tasse 2025

Comprare casa dal costruttore è una delle scelte immobiliari più rilevanti per chi desidera un'abitazione moderna, efficiente e realizzata secondo le ultime tecnologie costruttive. Tuttavia, l'acquisto diretto dall'impresa costruttrice comporta dinamiche, vantaggi, costi e tutele differenti rispetto all’acquisto da privato, richiedendo particolare attenzione alle normative, alle garanzie e alla fiscalità. 

Vantaggi e peculiarità dell'acquisto da costruttore

L'acquisto di una casa direttamente dal costruttore offre una serie di benefici difficilmente replicabili dal mercato dell'usato:

• Personalizzazione: opportunità di intervenire su finiture e spazi interni secondo esigenze personali.
• Innovazione tecnologica: impianti di nuova generazione, isolamento termico-acustico all’avanguardia, tecnologie per il risparmio energetico, sistemi antisismici e attenzione alla sostenibilità edilizia.
• Valore dell’immobile: il valore di una casa nuova tende a essere stabile nel tempo e, spesso, si rivaluta meglio rispetto a immobili datati grazie alle migliori prestazioni energetiche e strutturali.
• Minori costi di manutenzione: la garanzia decennale sull’immobile e le tecniche costruttive moderne riducono la necessità di interventi straordinari nei primi anni.
• Tutela normativa: l’acquirente gode di maggiori strumenti legali a protezione degli importi pagati in anticipo, come ad esempio la fideiussione obbligatoria e la polizza decennale.

Svantaggi e rischi della compravendita da costruttore

Sebbene numerosi, i vantaggi non escludono alcuni rischi e oneri tipici:

• Esborso iniziale maggiore: il costo medio al metro quadro di una casa nuova è solitamente superiore rispetto all’usato nella stessa zona.
• Anticipi e tempi incerti: l’acquisto “su carta” (ossia di immobili non ancora ultimati) può comportare tempi lunghi di attesa (anche oltre 24 mesi) e la necessità di versare acconti o caparre rilevanti prima del rogito.
• Rischio di inadempienze dell’impresa: se il costruttore dovesse andare incontro a difficoltà economico-finanziarie, vi è il pericolo di non vedere completata l’opera, con il rischio, parzialmente mitigato dalle fideiussioni previste dalla legge, di perdere le somme anticipate.

Tutele per l’acquirente e obblighi normativi

La normativa vigente in Italia tutela in modo espressamente rafforzato l’acquirente di immobili da costruire, in particolare attraverso il Decreto Legislativo 122/2005 e la successiva integrazione del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (Dlgs 14/2019).

• Fideiussione bancaria o assicurativa: il costruttore è obbligato a rilasciare una fideiussione a copertura di tutte le somme versate (acconti, caparre, anticipi) dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. In assenza di tale garanzia, il contratto preliminare è nullo.
• Stipula del preliminare dal notaio e trascrizione nei registri immobiliari: dal 2019 è obbligatoria la stipula del contratto preliminare presso un notaio, che ne cura la trascrizione per garantire la priorità dell’acquisto e l’assenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile.
• Polizza assicurativa decennale postuma: alla firma del rogito, il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa che tuteli per dieci anni l’acquirente contro vizi strutturali o difetti gravi dell’edificio. È un requisito fondamentale previsto dall’ordinamento vigente.
• Verifica documentale: nella contrattualistica preliminare è obbligatorio inserire dettagli su permessi di costruire, quote di eventuali ipoteche, caratteristiche tecniche dell’immobile, termini di consegna e modalità di pagamento, eventuali atti urbanistici e convenzioni.
• Diritto di prelazione in caso di vendita all’asta ed esclusione dalla revocatoria fallimentare tutelano l’acquirente anche successivamente al trasferimento della proprietà.

Costi, tasse e oneri fiscali nel 2025

Chi compra casa direttamente dal costruttore è soggetto ai seguenti oneri:

Nel caso di acquisto "sulla carta" va aggiunta una caparra, da garantire sempre tramite fideiussione. Il rogito finale comporta onorari notarili proporzionali e l’iscrizione dell’ipoteca in caso di finanziamento bancario.

Detrazioni fiscali e agevolazioni in vigore nel 2025

• Detrazione Iva 50%: l’Iva pagata sull’acquisto della prima casa di classe energetica A o B è detraibile per il 50%, rateizzata in 10 quote annuali.
• Sismabonus Acquisti: per gli immobili di nuova costruzione che derivano da interventi di demolizione e ricostruzione in zona sismica, fino a 105.600 euro di credito d’imposta in cinque anni, cedibile.
• Ecobonus: detrazioni per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica, con credito d’imposta decennale.
• Detrazione box pertinenziale: possibile detrarre il 36% del prezzo di costruzione dichiarato dal costruttore, fino a 48.000 euro, se il box o il posto auto è pertinenza diretta dell’abitazione acquistata.

Si segnala che le agevolazioni fiscali potrebbero subire cambiamenti in base alle leggi finanziarie annuali; si consiglia pertanto di verificare le disposizioni aggiornate sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Iter dell’acquisto: fasi, controlli e consigli operativi

Le tappe da seguire nell’acquisto e le verifiche da effettuare per un’acquisizione consapevole sono:

1. Analisi del costruttore: informarsi sulla reputazione e sull’affidabilità dell’impresa. È consigliata la visione di progetti pregressi, la richiesta di referenze e la verifica di eventuali procedimenti giudiziari o protesti.
2. Proposta d’acquisto e caparra: solitamente subordinata a rilascio di fideiussione.
3. Stipula del contratto preliminare (compromesso): dal 2019 deve essere trascritto dal notaio. Sono da verificare la correttezza dei dati catastali, eventuali vincoli e la presenza della fideiussione.
4. Pagamento acconti: sempre garantiti da fideiussione.
5. Verifica dello stato avanzamento lavori: ispezionare l’immobile in cantiere, farsi assistere da un tecnico di fiducia per rilevare eventuali difformità o ritardi.
6. Rogito notarile: atto finale di trasferimento della proprietà, con contestuale consegna della polizza assicurativa decennale e attestato di prestazione energetica (APE).
7. Eventuale accensione del mutuo: valutare condizioni proposte da differenti istituti, copertura assicurativa ed eventuale frazionamento dell’ipoteca.

Confronto fiscale, acquisto da costruttore vs. da privato

Un dubbio frequente riguarda la convenienza fiscale tra comprare una casa nuova dal costruttore o da un privato. Riassumendo:

L’IVA grava sull’intero prezzo di acquisto: per un prezzo di 300.000 euro si hanno 12.000 euro di IVA (4%), mentre da privato, sull’esempio di una rendita catastale rivalutata fino a 190.000 euro, si avrebbero circa 3.800 euro di imposte.

Il vantaggio fiscale dell’usato è compensato dalla maggiore garanzia post-vendita e dalle innovative caratteristiche dell’immobile nuovo, cui si aggiungono le agevolazioni sopra riportate.

Ulteriori adempimenti e documentazione da richiedere

Oltre al contratto notarile, si devono richiedere all’impresa costruttrice:

• Certificato di agibilità;
• Regolamento condominiale e tabelle millesimali (per immobili in condominio);
• Visura e voltura catastale;
• Certificazioni degli impianti (elettrico, riscaldamento, idraulico, ascensore ecc.);
• Attestato di Prestazione Energetica (APE).

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