Comprare casa per affittarla. Conviene o no con tasse e spese attuali
La convenienza di acquistare una nuova casa da affittare tra tassazione e spese: cosa fare e consigli e chiarimenti
Quanto conviene compare casa per affittarla?
La convenienza di acquisto di una nuova casa per affittarla dipende da tanti fattori, da immobile, valore e affitto che si può chiedere, alla città dov’è situata la casa, all’eventuale tassazione che vi pesa, risultando come seconda casa del proprietario e non abitazione principale. Si tratta di elementi che possono essere convenienti come no.
Decidere di comprare una casa per affittarla è per molti un investimento, del resto il mattone è da sempre il miglior investimento per gli italiani che vogliono mettere al sicuro i propri soldi e i proprio risparmi. Ciò che ci si chiede è se conviene o no, oggi, comprare una casa per affittarla considerando le tasse da pagare e le spese attuali.
Comparare casa per affittarla: le spese e tasse previste
E’ bene sapere che, a differenza dell’acquisto della prima casa, per comprare una casa per investimento da destinare alla locazione è più costoso dell’acquisto di una prima casa perché non sono previste agevolazioni fiscali, come il bonus prima casa, all’atto del rogito; non è prevista la detrazione sugli interessi dovuti alla banca; ed essendo seconda casa, cioè immobile non adibito ad abitazione principale, vi saranno previste spese per Imu e Tasi decisamente elevate, senza considerare che il canone di locazione concorrerebbe al reddito complessivo del proprietari pertanto soggetto a tassazione Irpef.
Volendo fare un quadro generale dei costi che implicherebbe l’acquisto di una casa da affittare, bisogna considerare:
- l’imposta di registro, che sulla prima casa è al 2% e sulla seconda è al 9% del valore catastale dell’immobile;
- Iva al 10% che sale al 22% nel caso di immobile di lusso se si compra da una società, più alta del 4% sulla prima casa;
- spese notarili, circa 3mila euro in media;
- Imu sul possesso dell’immobile;
- Tasi sui servizi indivisibili, anche se nel caso di immobile in affitto questa imposta viene generalmente pagata dagli inquilini come la Tari sui rifiuti.
Per evitare di pagare tante tasse, il proprietario che decide di affittare casa potrebbe poi optare per il regime fiscale della cedolare secca per l’affitto ma in tal caso che però tanto è vantaggioso da un punto di vista fiscale quanto meno lo è da un punto di vista di rendimento considerando che l’applicazione della cedolare secca implica una riduzione del canone di affitto che rimanere obbligatoriamente entro certi limiti prestabiliti.
Calcolo convenienza acquisto casa per affitto
Volendo fare un esempio di quanto conveniente e redditivo possa essere comprare una casa per affittarla, possiamo fare un esempio concreto: prendendo il caso di acquisto di una casa da affittare a Milano per cui è stato fatto un mutuo di 200mila euro a 10 anni, le spese sono di circa 105mila euro in 10 anni di cui 25mila di imposte d’acquisto, 1.200 di spese, 1.500 di carico fiscale, 3mila per il notaio, 2mila annui circa di Imu e poco più di 3mila euro di cedolare secca al 21% sull’affitto.
L’affitto mensile che si può richiedere per questo genere di appartamento è di 1.200 euro che in 10 anni dà circa 144mila euro. Se la casa si dovesse acquistare in un’altra città, magari Bari o Napoli, le spese potrebbero essere lievemente più basse.
Considerando le spese e le tasse riportate, forse l’acquisto di una casa da affittare potrebbe non risultare sempre un buon investimento capace di garantire un rendimento ma rappresenta in ogni caso un investimento per il proprio futuro, perché si tratta comunque di un immobile di proprietà che potrebbe sempre servire o rappresentare una rendita.
