Comprare un terreno agricolo è un investimento da fare e remunerativo nel 2025?

In questa epoca di costante transizione e di incertezze economiche, investire in un terreno agricolo è una buona idea per guadagnare?

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 19/05/2023 alle ore 1:31
e aggiornato con informazioni attualizzate il 20/06/2025 alle 22:30

Comprare un terreno agricolo è un invest

Il settore immobiliare e gli investimenti tradizionali hanno sempre rappresentato un porto sicuro per chi desidera proteggere il proprio capitale dall'inflazione. Tuttavia, negli ultimi anni, un'alternativa interessante e spesso sottovalutata ha guadagnato l'attenzione degli investitori: l'acquisto di terreni agricoli. Ma è davvero un investimento remunerativo nel 2025? Analizziamo in dettaglio le opportunità, i rischi e le prospettive di questo particolare segmento del mercato immobiliare.

Il valore dei terreni agricoli nel contesto economico attuale

Il terreno agricolo rappresenta una risorsa limitata e preziosa che, in un panorama economico caratterizzato da volatilità e incertezza, può offrire una stabilità interessante nel medio-lungo periodo. Nonostante le sfide che il settore agricolo sta affrontando, rimane un ambito in continua trasformazione e adattamento alle nuove esigenze globali.

In un mercato finanziario contrassegnato da notevole instabilità, i beni materiali come i terreni coltivabili si sono rivelati un'opzione meritevole di considerazione. La crescita demografica mondiale sta accelerando e, parallelamente, aumenta la domanda di prodotti alimentari. Questa dinamica fa sì che i terreni agricoli, per loro natura limitati, tendano ad acquisire progressivamente maggior valore su scala internazionale.

Per i paesi con territorio ridotto o densamente popolati, l'investimento in terreni destinati all'agricoltura assume un carattere strategico, contribuendo alla sicurezza e all'autosufficienza alimentare rispetto al mercato internazionale. Nel 2025, questa tendenza appare ancora più marcata, con una crescente consapevolezza dell'importanza delle risorse locali.

Perché investire in un terreno agricolo può essere vantaggioso

Molti potenziali investitori si domandano quale sia l'utilità di acquisire un appezzamento su cui non è possibile edificare e quale valore possa avere in periodi di incertezza economica. Per comprendere appieno il potenziale, è essenziale definire cosa si intende per terreno agricolo: si tratta di superfici destinate esclusivamente a scopi agricoli, caratterizzate da un suolo naturalmente fertile che le rende particolarmente appetibili.

Durante periodi di crisi, sia economica che sanitaria, qualsiasi investitore esperto riconosce l'importanza di diversificare il proprio portafoglio, evitando di concentrare tutte le risorse in un unico settore. Questa strategia risulta generalmente rischiosa, ancor più in fasi di instabilità. I terreni agricoli rappresentano un'alternativa valida che permette una significativa diversificazione patrimoniale.

La redditività dei terreni agricoli risulta spesso notevole, un fatto ben noto alla maggioranza degli investitori. Un aspetto particolarmente interessante è che se, durante il periodo successivo all'acquisto, il terreno dovesse diventare edificabile e godere di una posizione favorevole, il suo valore potrebbe aumentare in modo considerevole.

Questo tipo di investimento può risultare particolarmente proficuo nel lungo termine. In uno scenario globale dove la domanda di generi alimentari è in costante aumento, il settore agricolo, nonostante le difficoltà che affronta, continua a evolversi rapidamente e rappresenta un'opzione sicura per chi cerca stabilità nei propri investimenti.

È un errore ritenere che investire in terreni agricoli non sia remunerativo, poiché al contrario può generare significativi guadagni nel lungo periodo. L'aumento demografico a livello mondiale sta accelerando la necessità di produzione alimentare. Di conseguenza, il valore dei terreni agricoli tende ad apprezzarsi automaticamente, rendendo questo tipo di investimento particolarmente vantaggioso sia per investitori privati sia per agricoltori professionisti.

Il valore reale di un terreno agricolo

Determinare il valore effettivo di un terreno agricolo non è un'operazione semplice o immediata, poiché molteplici fattori influenzano questa valutazione. Il valore di un appezzamento agricolo deriva da una combinazione di elementi strategici.

La posizione geografica è fondamentale: terreni situati in zone con forte domanda di prodotti agricoli, vicini a vie di comunicazione e mercati, tendono ad avere un valore superiore rispetto a quelli isolati o in aree meno accessibili.

L'accesso all'acqua e la qualità del suolo sono altrettanto cruciali. Appezzamenti ben irrigati, con terreno fertile e ricco di nutrienti, risultano più attraenti per gli agricoltori e, di conseguenza, per gli investitori.

Va considerato anche l'utilizzo attuale del terreno. Le superfici agricole possono essere impiegate per diverse finalità, dalla coltivazione di cereali alla frutticoltura, fino all'allevamento. Ogni destinazione implica un approccio economico differente e un diverso potenziale di rendimento. Un terreno attualmente utilizzato per coltivazioni redditizie avrà probabilmente un valore maggiore rispetto a uno incolto.

Inoltre, l'adozione di pratiche agricole sostenibili e tecnologie innovative può incrementare significativamente il valore a lungo termine di un appezzamento, rispondendo alle crescenti esigenze di sostenibilità ambientale che caratterizzano il mercato agricolo del 2025.

Terreni agricoli vs investimenti tradizionali

Investire in terreni agricoli può essere un modo efficace per perseguire diverse caratteristiche vantaggiose per il portafoglio. Molte materie prime agricole, tra cui numerosi prodotti alimentari, fanno parte del paniere di beni utilizzato per calcolare l'indice dei prezzi al consumo, uno degli indicatori più noti dell'inflazione.

Studi recenti mostrano che quando il tasso d'inflazione annuo supera il 3%, i terreni agricoli possono superare significativamente l'oro in termini di rendimento, con una volatilità inferiore di circa un terzo, il che si traduce in migliori rendimenti corretti per il rischio. In termini specifici, la volatilità dell'oro è stata misurata intorno al 6,2%, contro un 4,1% dei terreni agricoli, mentre il rendimento dei terreni agricoli ha registrato un 12,9% contro l'8,3% dell'oro.

Con l'aumento dei prezzi delle materie prime, crescono anche i ricavi e i rendimenti generati dai terreni agricoli che le producono. Gli investitori in questo settore hanno quindi l'opportunità di beneficiare di un vero rendimento totale, con una forte componente di reddito derivante dagli obblighi di locazione e una rivalutazione del capitale dovuta all'incremento del valore dei terreni nel tempo.

A differenza dell'oro, che offre solo il potenziale di rivalutazione dei prezzi senza generare reddito, i terreni agricoli presentano il vantaggio di una diversificazione geografica e delle materie prime, grazie alla bassa correlazione tra le diverse regioni e i differenti tipi di colture.

Investire in terreni non edificabili, una scelta controintuitiva ma redditizia

Può sembrare paradossale, ma investire in un terreno su cui non è possibile costruire può rivelarsi una scelta estremamente vantaggiosa. Innanzitutto, i terreni non edificabili hanno un prezzo di acquisto notevolmente inferiore rispetto ai terreni edificabili, permettendo un investimento iniziale più contenuto.

Nel breve termine, questi appezzamenti possono essere valorizzati attraverso installazioni temporanee come case mobili o container abitativi. Inoltre, possono essere affittati a privati in cerca di spazi verdi da utilizzare come giardini o orti, generando un flusso di reddito costante.

Un aspetto particolarmente interessante di questo tipo di investimento è che la classificazione di "non edificabile" può cambiare nel tempo, in base alle modifiche dei piani regolatori locali. Con pazienza e visione a lungo termine, è possibile realizzare un considerevole valore aggiunto se il terreno dovesse diventare edificabile in futuro.

Investire in terreni agricoli rappresenta anche un'efficace strategia di diversificazione patrimoniale. Il meccanismo tipico consiste nell'acquistare un intero appezzamento per poi affittarlo a un agricoltore in cambio di un canone fisso predeterminato, che non dipende nel breve termine dai rendimenti dell'attività agricola. In questo modo, se l'azienda agricola dovesse affrontare difficoltà, il rischio ricade sull'agricoltore e non sul proprietario terriero.

I critici di questo approccio potrebbero evidenziare il rischio di un aumento speculativo del mercato, la decorrelazione tra il prezzo dei terreni e i potenziali rendimenti, nonché possibili problematiche sociali come l'espropriazione degli agricoltori che non possono più permettersi di acquistare i terreni che coltivano.

Modalità di rendita dai terreni agricoli nel 2025

Nel 2025, le possibilità per trasformare un terreno agricolo in fonte di guadagno si sono notevolmente ampliate, superando la tradizionale coltivazione diretta. Ecco alcune delle principali strategie per generare reddito da un terreno agricolo:

Affitto del terreno: rendita passiva senza impegno diretto

Una delle modalità più semplici per generare reddito da un terreno agricolo è concederlo in affitto a coltivatori professionisti. L'affitto agricolo è un contratto di locazione rurale attraverso il quale il proprietario affida a un agricoltore la coltivazione del terreno in cambio di un canone periodico.

Nel 2025, questa soluzione presenta diversi vantaggi:

Genera un reddito passivo regolare senza richiedere competenze specifiche o impegno diretto nella coltivazione
Mantiene il terreno produttivo e in buone condizioni
Offre benefici fiscali specifici per i terreni concessi in affitto a coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali
Consente di stipulare contratti pluriennali che garantiscono stabilità di rendimento

I canoni d'affitto variano notevolmente in base alla posizione, fertilità del suolo, presenza di infrastrutture irrigue e accessibilità dell'appezzamento. Nelle regioni più produttive, i rendimenti annui possono oscillare tra il 2% e il 4% del valore del terreno, offrendo una remunerazione superiore a molti investimenti finanziari a basso rischio.

Produzione di energia rinnovabile sui terreni agricoli

Nel 2025, la trasformazione di terreni agricoli in siti di produzione energetica rappresenta una delle alternative più remunerative alla coltivazione tradizionale. Le tecnologie per l'energia rinnovabile si sono evolute significativamente, offrendo soluzioni che possono coesistere con alcune attività agricole.

Gli impianti fotovoltaici e la tecnologia agrivoltaica consentono di combinare la produzione di energia solare con determinate colture, massimizzando l'utilizzo del terreno. Un ettaro dedicato al fotovoltaico può generare un rendimento annuo tra il 6% e il 10% dell'investimento iniziale, con contratti di vendita dell'energia che garantiscono stabilità per 20-30 anni.

Per appezzamenti di grandi dimensioni in aree ventose, l'installazione di turbine eoliche rappresenta un'opportunità di guadagno consistente. Il proprietario può affittare porzioni limitate del terreno a società energetiche, continuando a coltivare la maggior parte della superficie. I contratti di locazione per turbine eoliche offrono tipicamente canoni fissi più royalties basate sulla produzione energetica, con durate contrattuali di 20-25 anni e clausole di adeguamento inflazionistico.

Attività agrituristiche e ricettive

Trasformare un terreno agricolo in una destinazione turistica rappresenta una strategia di diversificazione che può generare redditi significativi, soprattutto in regioni con attrattiva paesaggistica o enogastronomica.

Nel 2025, il turismo esperienziale e sostenibile continua a crescere, creando opportunità per i proprietari di terreni agricoli. Convertire parte della proprietà in struttura ricettiva consente di:

Offrire soggiorni in ambiente rurale
Organizzare attività didattiche per scuole e famiglie
Proporre corsi di cucina tradizionale o workshop su pratiche agricole
Vendere direttamente prodotti locali con maggior margine

Un'alternativa meno impegnativa in termini di investimento iniziale è la creazione di spazi per campeggio di lusso (glamping) o aree attrezzate per camper e tende. Questa soluzione richiede minori interventi strutturali e permette di mantenere la maggior parte del terreno nella sua condizione naturale.