Compromesso casa, come fare. Caparra quanto versare, costi e regole aggiornate

Decidere di acquistare casa è una operazione che richiedere diverse riflessioni, a partire dalla scelta del mutuo da accendere, se a tasso fisso o variabile, e una volta acquistata la casa sono diversi i passaggi da seguire che sono:

1. proposta di acquisto;
2. versamento di una caparra confirmatoria, soltamente considerata un anticipo sul prezzo finale dell’immobile;
3. compromesso, da far redigere ad un notaio;
4. atto definitivo di compravendita;
5. stesura del rogito, da far scrivere ad un notaio.

Compromesso per acquisto casa: cos’è

Il compromesso, in particolare, è un contratto preliminare di compravendita con cui venditore e acquirente si impegnano a vendere e acquistare una casa. Stando alle regole aggiornate, il compromesso non è obbligatorio da fare, si può procedere anche subito alla stipula del contratto definitivo ma se si decide di farlo, il compromesso deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta e rappresenta l’impegno per il nuovo contratto definitivo di compravendita che sancisce il definitivo il trasferimento della proprietà.

Compromesso: dati da inserire

Il compromesso deve riportare dati essenziali del contratto che le parti si impegnano a stipulare e nel caso di una prima casa sono:

1. dati e consenso delle parti, venditore e compratore;
2. dati esatti dell’immobile in vendita, con indirizzo, caratteristiche dell’immobile che si deve trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica);
3. prezzo della vendita.

Se manca anche solo uno di questi elementi, il compromesso si considera non valido.

Insieme ai dati appena riportati nel compromesso devono essere indicate anche ulteriori clausole chiamate accessorie e che sono:

1. termine per il contratto definitivo, che solitamente si definisce in base ai tempi necessari per la stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili da costruire, in base a quando l’immobile sarà finito e pronto per la vendita;
2. la caparra (chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo), cifra da versare al venditore e che rappresenta un sorta di impegno reale da parte dell’acquirente all’acquisto dell’immobile ma non è fissa, perché la cifra viene stabilita in base a valore dell’immobile impegno delle parti e, nel caso si arrivi al rogito, il denaro della caparra o viene restituito all’acquirente o viene considerato come acconto sul prezzo di vendita;
3. la penale, che prevede che in caso di mancato rispetto degli obblighi previsti nel contratto, chi non rispetta quanto nel contratto stesso riportato è tenuto al pagamento di una determinata cifra come risarcimento dei danni. E’ possibile prevede una penale anche nei casi di ritardi ma se è eccessiva il giudica può anche ridurla.

Stipula del compromesso: tempi registrazione

Il compromesso deve essere obbligatoriamente registrato o entro 30 giorni, se fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, o entro 20 giorni, se fatto con scrittura privata semplice. Se il compromesso è fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, il notaio deve effettuare la registrazione in via telematica, tramite il MUI (modello unico informatico) e pagare l’imposta di registro entro il termine dei 30 giorni dalla data di stipula.

Se il compromesso è fatto con scrittura privata semplice non autenticata, la registrazione può essere effettuata presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, previo versamento dell’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale tramite presentazione in triplice copia del modello F23 su cui devono essere indicati: nome e cognome e codici fiscali delle parti; indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T); eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T) e relative causali.

Compromesso per acquisto casa: quanto costa

La redazione del compromesso per l’acquisto di casa prevede:

1. costi della registrazione, che sono imposta di bollo, che è di 155 euro se il compromesso è redatto da un notaio, o una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate scritte o frazioni di esse o ogni 100 righe, o una marca da bollo da 1 euro per ogni pagina che compone la planimetria della casa in vendita;
2. imposta di registro, che è per tutti di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della vendita dell’immobile;
3. eventuali onorari del notaio (se il compromesso è fatto da un notaio) che vengono calcolati in misura proporzionale al valore dell’atto.