Compromesso o preliminare di compravendita: cos'è?

Il compromesso acquisto casa rappresenta l’accordo attraverso il cui il venditore e il compratore di comune accordo si vincolano nella stipula di un contratto di compravendita. È prevista, ma non necessaria, la figura del notaio per la stipula del contratto preliminare per definire gli obblighi che esso produce. La validità dell’atto deriva dalla forma scritta e dalla registrazione obbligatoria entro venti giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Per tutelare l’acquirente da una serie di situazioni spiacevoli tipo ipoteche o pignoramenti presenti sull'immobile, è opportuno procedere con la trascrizione del compromesso negli appositi registri immobiliari.

Compromesso o preliminare di compravendita: cos'è?

Va fatta una piccola postilla il compromesso non va inteso come proposta d’acquisto, essa infatti, obbliga solo l’acquirente, mentre il venditore mantiene la facoltà di poter vagliare ulteriori offerte. Nell’istante in cui il venditore è interessato alla proposta del compratore, l’accetta attraverso il preliminare di compravendita. In questo caso entrambi le parti si impegnano reciprocamente a concludere le fasi successive che al trasferimento di proprietà dell’immobile.

Compromesso acquisto casa: le garanzie

Nell'atto è necessario inserire tutti gli elementi utili a garantire la propria posizione tutelando i propri interessi, effettuando una serie di specifici controlli e verifiche, prima di firmare l’atto.

Quali controlli è necessario fare? In primis assicurarsi la veridicità dell’identità del venditore, quindi controllare minuziosamente che il venditore sia in possesso dell’atto di acquisto della casa che intendiamo comprare, valutando la possibile esistenza d'ipoteche ecc.

Cosa verificare se l’appartamento fa parte di un condominio? È importante chiedere la visura del regolamento condominiale, verificando le delibere approvate circa i lavori di manutenzione, e soprattutto assicurarsi che il venditore abbia provveduto a saldare tutti i conti precedenti al compresso.

Quando il venditore deve consegnare l’attestato di prestazione energetica (Ape)?  È importante sapere che il venditore è tenuto a consegnare l’Ape all’atto del compromesso. In mancanza, è necessario valutare  tutti i costi inerenti il ripristino dell’immobile, e soprattutto considerare che il valore dell’immobile in questione scende terribilmente senza tale attestato.

Cosa inserire nel compromesso acquisto casa?

Tutti i dati necessari a individuare sia l’acquirente che il venditore, oltre a quelli riferibili alla proprietà che si intende acquistare, quali:

• indirizzo;
• visura catastale;
• visura edilizia;
• contratto di planimetrie;
• prezzo.

Quando versare l’acconto oppure la caparra? Di solito all’atto della stipula del contratto di compromesso, vengono opportunamente specificate le somme in acconto, da detrarre all’importo finale, quindi, è importante indicare esattamente il valore degli acconti e le modalità relative al pagamento, cioè se si tratta di assegni non trasferibili oppure di bonifici.

Quali sono i termini di vendita e perchè sono importanti?

Nel contratto preliminare dovranno essere riportati i termini relativi all’adempimento, cioè le modalità che portano alla data certa per redigere il rogito notarile. Il passo successivo porta a esigere la firma sull’atto conclusivo dal notaio, nell’eventualità che subentri l’inadempienza di una delle parti, è possibile agire in 3 modi, quali:

1. è possibile recedere dal contratto non restituendo la caparra nel caso del venditore, viceversa nel caso dell’acquirente perdendo l’acconto;
2. avviare le procedure per richiedere un risarcimento danni;
3. avviare le procedure in giudizio che portano alla sentenza che renda gli esiti del contratto.

È bene ricordare che il compromesso acquisto casa, rappresenta solo l’obbligo in cui le parti, che si impegnano a rispettare tutti gli accordi siglati, ma il reale trasferimento della proprietà dal venditore all’acquirente avviene in seguito alla stipula del rogito notarile.

Cosa si rischia senza il rogito? Non essendosi conclusa la fase terminale del contratto che porta verso la trascrizione dell’atto notarile, avendo solo provveduto a registrare il preliminare di vendita. Il venditore è materialmente in possesso della proprietà dell’immobile che può trasferire a un altro soggetto oppure è possibile che gli enti o altre persone eseguano delle misure cautelari rivalendosi sull’immobile con un atto di pignoramento. L’acquirente, in questi casi specifici, potrebbe solo rivendicare i propri diritti attraverso un atto di risarcimento danni.

Cosa tutela l’acquirente? Attraverso la trascrizione del preliminare di vendita a opera di un notaio, il quale, provvede alla registrazione dell’atto negli appositi nei registri pubblici immobiliari, ovvero, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza. Con la trascrizione l’acquirente prenota l’immobile, impedendo ad altri soggetti di rivalersi sullo stesso attraverso procedure di vendita, ipotecarie ecc.