Condominio senza amministratore è permesso dalla legge. Come fare e gestione

Quando un condominio è piccolo o talmente tranquillo tanto da essere di facile gestione, spesso è possibile evitare di nominare l’amministratore di condominio risparmiando sui costi che prevede. La legge, infatti, permette ad un condominio di gestirsi senza necessariamente nominare un amministratore di condominio. Come funziona la gestione di un condominio senza amministratore?

Condominio senza amministratore: è permesso dalla legge?

Stando a quanto previsto dal Codice Civile, sussiste l’obbligo di nominare un amministratore di condominio solo se l’edificio è composto da almeno nove proprietari. Se il numero dei proprietari è inferiore, composto per esempio anche da sette o otto condomini, l’obbligo per legge di nominare un amministratore di condominio non sussiste.

I pochi condomini hanno la facoltà di scegliere se nominare o meno un amministratore di condominio e se decidono di non farlo sono i condomini che gestiscono in piena autonomia il loro stesso condominio.

Come funziona gestione di condominio senza amministratore

Quando un condominio decide di gestirsi da sé senza nominare un amministratore di condominio, i condomini devono comunque assolvere agli obblighi, soprattutto fiscali, che solitamente spettano ad un amministratore di condominio:

• bisogna intestare al condominio un codice fiscale;
• bisogna aprire un conto corrente a nome del condominio;
• bisogna definire un regolamento di condominio per decidere comunque regole di vita comune che sarebbe meglio seguire per evitare problemi;
• per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria le fatture devono essere intestate al condominio e al suo codice fiscale;
• in qualità di sostituto di imposta, il condominio deve versare la ritenuta d’acconto per i lavoratori o professionisti che effettuano i lavori;
• bisogna presentare il Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

E’ bene precisare che se si effettuano lavori in codominio che prevedono detrazioni fiscali, ogni condominio può beneficiarne.

Solitamente quando un condominio decide di non nominare un amministratore di condominio comunque sceglie tra i suoi condomini un referente e un gestore e comunque per decisioni comuni devono essere convocate regolarmente come accade in presenza di un amministratore di condominio le assemblee condominiali.

L’assemblea condominiale, ordinaria o straordinaria, può essere convocata da ogni condomino e quando vuole, anche una volta al mese.

Pagamento spese condominiali in condominio senza amministratore

Non cambia nulla per quanto riguarda il capitolo spese condominiali in un condominio che non abbia nominato un amministratore di condominio: esattamente come nel caso di presenza in un amministratore di condominio, le spese condominiali che devono essere versate mensilmente da tutti i condomini vengono ripartire in base alle tabelle millesimali.

Le spese condominiali in un condominio con amministratore di condominio vengono riscosse dall’amministratore stesso. In un condominio senza amministratore, tocca al gestore riscuotere le spese condominiali di tutti i condomini.  

Nomina amministratore di condominio: come fare

La gestione di un condominio sarebbe certamente diversa, in alcuni casi migliore, con la nomina di un amministratore di condominio che gestisca sia condomini che rapporti fiscali del condominio stesso. Per nominare un amministratore di condominio è necessario convocare l'assemblea condominiale che ha il compito di:

• nomina l’amministratore;
• stabilirne compenso;
• decidere per eventuale rinnovo dell’incarico o revoca.

Se l’amministratore di condominio non viene nominato dall’assemblea condominiale o non si raggiunge una maggioranza su nessun candidato, può anche essere nominato dal tribunale ordinario.