Cosa succede se venditore o acquirente non si presenta al rogito casa

Risarcimento del danno o trasferimento coattivo della casa: cosa accade se venditore o acquirente non si presentano al rogito per compravendita definita di casa

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 06/11/2020 alle ore 17:02

Quando si decide di comprare casa si possono scegliere diverse strade per l'acquisto: c'è chi vuole case nuove per cui cerca la soluzione migliore soprattutto tra le nuove costruzioni, appena realizzate o ancora da fare; c'è chi si rivolge ad imprese e chi invece punta ai privati, e non necessariamente tramite l'intermediario dell'agenzia immobiliare. Rivolgendosi ad un privato, senza agenzia, la trattativa avviene direttamente tra venditore e acquirente tramite notaio che deve occuparsi di preliminare e rogito. 

Rivolgendosi ad un'agenzia immobiliare, la trattativa tra venditore e acquirente viene mediata dall'agenzia ma è sempre e comunque necessaria la presenza di un notaio per il rogito, che rappresenta l'ultimo passo della procedura di compravendita della casa, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà di casa dal venditore al nuovo proprietario. 

Si tratta, dunque, di un appuntamento importantissimo a cui venditore e acquirente non possono sottrarsi per chiudere la compravendita di casa. Ma cosa succede se venditore o acquirente non si presentano al rogito per la casa?

• Cosa succede se venditore non si presenta a rogito di casa
• Cosa succede se acquirente non si presenta a rogito di casa

Cosa succede se venditore non si presenta a rogito di casa

Generalmente la data per il rogito di casa viene decisa dall'acquirente che, solo dopo aver avuto eventuale comunicazione dalla banca sui tempi di concessione del mutuo, la concorda con il notaio e ne informa il venditore di casa in modo da trovare un accordo. Se il venditore è d’accordo con la proposta di data del rogito fatta dall’acquirente allora si fissa l’appuntamento.

La data del rogito di casa viene, dunque, tra acquirente e venditore in accordo a seconda dei relativi tempi di cui necessitano. Una volta fissata, deve essere rispettata. Ciò significa che per concludere definitivamente la compravendita di casa, il venditore deve presentarsi all’appuntamento del rogito pur se la data è stata decisa dall’acquirente.

Se il venditore non si presenta al rogito di casa, perché ha magari cambiato idea sulla vendita di casa e non vuole più vendere, l’acquirente può inviare una lettera di diffida ad adempiere intimando al venditore di presentarsi dal notaio per la stipula del rogito.

Se, nonostante la lettera di diffida, il venditore non si presenta comunque al rogito di casa, allora l’acquirente può rivolgersi al tribunale competente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso, cioè che, al posto e al pari del rogito, stabilisca il passaggio di proprietà definitivo della casa da venditore ad acquirente, anche senza consenso del venditore. 

Con la sentenza del tribunale che stabilisce il passaggio della proprietà di casa al nuovo proprietario, l’acquirente deve pagare quanto stabilito per la vendita della casa, la stessa somma, né in più né meno, e tocca al giudice in questo caso stabilire tempi e modalità di pagamento di quanto previsto dal casa.

Lo stesso giudice può poi procedere alla condanna per il venditore al risarcimento danni eventualmente subiti dall’acquirente a causa del ritardo di trasferimento della proprietà di casa. Se non si vuole andare arrivare fino in fondo alla compravendita di casa rivolgendosi al giudice, se il venditore non si presenta al rogito di casa, l’acquirente, sempre rivolgendosi al giudice competente, può chiedere la risoluzione del contratto preliminare, cancellando così ogni vincolo a comprare e vendere. 

Anche in questo caso, il venditore inadempiente rischia la condanna al risarcimento danni derivanti dalla mancata vendita. Una volta risolto il contratto preliminare di vendita della casa, l’acquirente ha diritto alla restituzione della somma versata per la casa e del doppio della caparra versata al venditore. 

Cosa succede se acquirente non si presenta a rogito di casa

Se, invece, a non presentarsi al rogito è l’acquirente di casa, il venditore può trattenere la caparra versata precedentemente dall’acquirente a titolo di risarcimento del danno. Anche nel caso in cui a non presentarsi al rogito di casa fosse l’acquirente, le soluzioni possono essere due:

• o chiedere al giudice la risoluzione del contratto, cancellando gli obblighi sia di venditore e sia di acquirente di vendita della casa e condannando l’acquirente al risarcimento danni al venditore;
• o chiedere al giudice il trasferimento coattivo (tramite apposita sentenza) della casa da venditore a acquirente che è così costretto comunque al pagamento del prezzo di vendita della casa già concordato e se l’acquirente non paga, la proprietà non si trasferisce ma lo stesso acquirente viene condannato comunque al risarcimento del danno.

Più che non presentarsi al rogito per chiudere definitivamente la compravendita della casa, venditore o acquirente che hanno problemi ad onorare l'appuntamento per il rogito di casa possono chiedere di cambiare data del rogito di casa riportata nel contratto preliminare che, come stabilito dalla legge, non è obbligatoria ma può essere cambiata nei casi di necessità.

Se il venditore poi cambia idea sulla vendita di casa e non vuole più arrivare fino in fondo, il consiglio, piuttosto che non presentarsi al rogito della casa, è quello di contattare prima dell’appuntamento del rogito stesso, l’acquirente e comunicare le nuove intenzioni in modo da trovare soluzioni alternative senza dover poi necessariamente ricorrere all’intervento di legge e giudici.