Cos' l'affitto a canone concordato? Spiegazione ed esempi
L'affitto a canone concordato, conosciuto anche come affitto agevolato o convenzionato, una particolare forma di contratto di locazione caratterizzata da un canone di affitto concordato tra le parti, generalmente inferiore rispetto ai prezzi di mercato dell'immobile.
Che cos' l'affitto a canone concordato?
Il contratto di affitto a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato. Il canone non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
L'affitto a canone concordato è una forma di locazione residenziale che prevede la determinazione del canone di affitto in base a specifiche tabelle predisposte dagli accordi territoriali dei Comuni. Queste tabelle stabiliscono range di valori minimi e massimi entro cui può variare il canone di affitto per gli immobili situati in determinate zone geografiche.
Uno degli obiettivi principali del canone concordato è promuovere l'accessibilità abitativa a prezzi contenuti, permettendo anche ai proprietari di godere di incentivi fiscali, come riduzioni sulle imposte sui redditi derivanti dall'affitto.
Normativa dell'affitto a canone concordato
La normativa di riferimento per l'affitto a canone concordato è contenuta nella Legge n. 431/1998, nota come "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo". L'articolo 2, comma 3, di questa legge prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione a canone concordato in base ad appositi accordi territoriali definiti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.
Il proprietario dell'immobile non ha la facoltà di determinare liberamente il canone di affitto, ma è tenuto a stabilirlo entro un intervallo specifico definito dall'accordo territoriale del proprio Comune. Il calcolo del canone, basato sulla superficie totale dell'immobile e altri elementi accessori come la presenza di un balcone o di un ascensore, deve essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
Caratteristiche e agevolazioni fiscali
Le caratteristiche distintive dell'affitto a canone concordato includono la durata minima obbligatoria, che è generalmente di 3+2 anni, e la possibilità di rinnovo alla scadenza. Questa tipologia di contratto offre una serie di vantaggi fiscali significativi, che includono:
- Applicazione della tassazione speciale con cedolare secca invece dell'ordinaria tassazione IRPEF. Ciò comporta l'applicazione di un'unica aliquota del 10% anziché quelle a scaglioni previste per l'IRPEF ordinaria.
- Una riduzione del 30% della base imponibile per il calcolo dell'IRPEF, a condizione che siano soddisfatte le condizioni di cui all'articolo 8 della Legge n. 431/98.
- Il corrispettivo annuo utilizzato per determinare la base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto come minimo al 70%.
- A livello nazionale, è prevista una riduzione della base imponibile al 25% per il calcolo dell'IMU. Inoltre, sono state previste agevolazioni anche a livello locale.
Esempi di affitto a canone concordato
L'affitto a canone concordato viene determinato tenendo conto delle specifiche delineate dalle tabelle dell'accordo territoriale del Comune, che considerano parametri come la zona geografica, le dimensioni dell'immobile, il numero di persone e la presenza di eventuali servizi aggiuntivi come balconi o ascensori. Vediamo insieme due esempi pratici.
- Milano: secondo l'Accordo Territoriale per il Comune di Milano, un bilocale di circa 60 mq in una zona semicentrale potrebbe avere un canone concordato di 600-700 euro mensili, mentre sul libero mercato lo stesso appartamento costerebbe 800-1000 euro. Per ricevere maggiori informazioni e assistenza gratuita nella stipula di un contratto a canone concordato, è possibile effettuare una simulazione sul sito Milano Abitare, l'agenzia per l'affitto accessibile. Si tratta di un progetto promosso dal Comune di Milano, mirato a incentivare, agevolare e proteggere la locazione a canone calmierato.
- Torino: seguendo l'Accordo Territoriale per il Comune di Torino, un appartamento di 100 mq in una zona centrale potrebbe essere locato a canone concordato per 800-900 euro mensili, mentre sul libero mercato lo stesso immobile potrebbe costare 1200-1400 euro.
Questi esempi dimostrano come l'affitto a canone concordato possa offrire canoni di locazione più accessibili rispetto ai prezzi di mercato, soprattutto nelle grandi città dove il costo degli immobili è particolarmente elevato.
Poiché le modalità di calcolo possono variare da Comune a Comune, è consigliabile consultare un Caf o patronato, un'associazione di proprietari immobiliari per ottenere informazioni precise sul calcolo del canone concordato nella propria città.
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