Costi, tempi e regole su comodato, usufrutto, donazione casa a figli, amici e parenti

Costi differenti, forme di cessione della casa diverse e non solo: quali sono regole e differenze tra comodato, usufrutto, donazione di una casa

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 19/04/2022 alle ore 18:41

Quali sono costi, tempi e regole su comodato, usufrutto, donazione casa per figli, amici e parenti e differenze? Decidere di cedere una casa a figli, amici o parenti è una decisione che un determinato soggetto può e deve prendere in piena autonomia e libertà per favorire un’altra persona e concedere ad essa l’uso dell’immobile.

Per farlo, sono diverse le strade che si possono seguire e che prevedono la possibilità di cedere la casa tramite comodato d’uso, usufrutto o donazione. Si tratta di tre operazioni differenti che implicano regole, costi e tempi differenti. Vediamo quali sono le differenze tra queste tre tipologie di cessione di una casa.

• Costi, tempi e regole su comodato d’uso di casa
• Usufrutto casa a figli, amici e parenti quali sono le regole in vigore
• Come fare donazione casa a figli, amici e parenti e costi e tempi

Costi, tempi e regole su comodato d’uso di casa

Il comodato d’uso di casa è una forma di contratto che permette di dare una casa a figli, amici o altri parenti in maniera del tutto gratuita, senza cioè avere mai in cambio un compenso per la  cessione della casa. Il comodato d’uso di casa è, infatti, per legge sempre gratuito e, secondo le regole in vigore, quando si cede una casa in comodato d’uso, non può essere ceduto ad altri il diritto di godere del bene senza che il legittimo proprietario ne sia a conoscenza e dia il suo consenso.

Per quanto riguarda i costi di un comodato d’uso di casa, generalmente si tratta di costi molto ridotti che non richiedono spese notarili, considerando che non è necessario un atto del notaio per fare un comodato d’uso di casa, e che al massimo sono quelli previsti per la registrazione del contratto stesso all’Agenzia delle Entrate, anche se non è obbligatorio che il contratto di comodato d’uso gratuito di una casa venga registrato alle Entrate e si può fare anche in forma orale. 

Questo implica anche tempi brevi per dare una casa in comodato d’uso a figli, amici o altri parenti. Basta, infatti, che le parti si accordino sulla cessione della casa in comodato e chi riceve la casa può subito trasferirvisi. Inoltre, dare una casa in comodato d’uso gratuito a figli, amici o altri parenti conviene per le agevolazioni di cui si può usufruire per il pagamento dell’Imu.

Secondo le leggi in vigore, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu per le case date in comodato d’uso gratuito a figli e parenti, agevolazione non valida, però, per le case di lusso e di pregio.

Per usufruire, però, dell’agevolazione Imu per case date a figli o altri parenti in comodato d’uso è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate e che chi concede la casa in comodato sia abitualmente residente nello stesso Comune in cui si trova la casa data in comodato.

Infine, il comodato d’uso di casa gratuito a figli, amici o altri parenti può essere sia a tempo determinato che a tempo indeterminato e in tal caso, al momento della stipula del contratto sia scritto che verbale, stabilisce una data entro la quale la casa deve tornare in possesso dei legittimi proprietari.

Usufrutto casa a figli, amici e parenti quali sono le regole in vigore

Se il comodato d’uso di una casa a figli, amici o altri parenti può essere a tempo determinato ma anche indeterminato, l’usufrutto di una casa a figli, amici o parenti ha sempre una durata determinata, che al massimo può essere di 30 anni. L’usufrutto di una casa rappresenta un passaggio di proprietà che, a differenza del comodato d’uso, deve avvenire tramite stipula di apposito contratto scritto con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il contratto di usufrutto verbale non è mai valido. L’usufrutto di una casa a figli, amici e parenti prevede la cessione del diritto ad usare realmente la casa che, però, resta sempre di proprietà di chi la concede in usufrutto, vale a dire dei genitori.

Dunque, figli, amici o altri parenti usufruttuari hanno diritto di usare la casa e trarne ogni utilità, ma i legittimi proprietari di casa originari ne mantengono comunque la proprietà. I costi di un usufrutto di casa a figli, amici o parenti sono più alti di quelli richiesti per il comodato d’uso considerando, insieme alle spese di registrazione del contratto e sull’immobile, anche quelle notarili per la stipula del relativo atto pubblico, ma anche in tal caso i tempi sono piuttosto brevi. 

Come fare donazione casa a figli, amici e parenti e costi e tempi

Altro modo per cedere casa a figli, amici e parenti è la donazione: come stabilito dalle leggi in vigore, la donazione è un atto formale attraverso il quale un soggetto trasferisce un bene ad un altro soggetto senza alcun compenso in cambio. 

La donazione per dare una casa a figli, amici o parenti rispetto al contratto di comodato d’uso o usufrutto è decisamente più impegnativa e costosa e, una volta effettuata, non è, a differenza delle precedenti tipologie di contratto, a tempo determinato o indeterminato, ma avviene non può essere revocata a meno di casi eccezionali.

Ci sono poi i costi, decisamente più alti per la donazione rispetto a comodato d’uso e usufrutto di casa a figli, amici o parenti. Quando si fa, infatti, una donazione di casa bisogna innanzitutto considerare le spese notarili, perché per la donazione di una casa è obbligatorio un atto pubblico di donazione dal notaio, e poi l’imposta di donazione. 

Se la casa viene donata ad un figlio, si paga l’imposta sulla donazione solo sulla parte imponibile, se la soglia supera la franchigia di un milione di euro e l’aliquota del 4% si applica solo sulla parte imponibile eccedente.

Secondo le leggi in vigore, infatti, in generale, l'imposta sulla donazione varia e prevede diverse aliquote a seconda dei soggetti nei confronti dei quali avviene la donazione e che sono del:

• 4% con una franchigia pari a 1 milione di euro per i parenti diretti, come nel caso di donazione di immobile ad un figlio;
• 6% con franchigia pari a 100mila euro per i parenti come sorelle e fratelli e senza alcuna franchigia tra cugini, tra un coniuge e i genitori o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge;
• 8% senza franchigia per tutti gli altri soggetti.

Se il donatario risulta affetto da un handicap grave, la franchigia che si applica è di 1.500.000 euro.

Per il resto i costi della donazione prevedono:

• imposta di registro, pari a 200 euro;
• imposta catastale, è l’1% del valore catastale;
• diritti di trascrizione, 90 euro;
• imposta ipotecaria, che corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile, ma se si tratta di prima casa allora la quota è fissa a 200 euro;
• imposta di bollo forfettaria, pari a 230 euro;

Relativamente più lunghi rispetto a contratto di comodato d'uso e di usufrutto sono i tempi di una donazione di casa. Quando, infatti, si decide di fare una donazione di casa bisogna disporre la donazione e rivolgersi al notaio, dopodicchè  prima di procedere con la donazione dell’immobile, il notaio deve accertare se sulla casa bene gravano dei vincoli, come l’ipoteca, tramite visura catastale o ipotecaria dell’immobile e se la casa si trova in un’area urbana bisogna anche indicare le planimetrie e confrontare la situazione catastale con la situazione reale dell’immobile per accertare verificare che non ci siano abusi edilizi.

Infine, si definisce l’accordo tra le parti e la donazione si può dire avvenuta nel momento in cui avviene l’accettazione del donatario. Una volta stipulato il contratto di donazione di casa, deve poi essere trascritto e registrato dal notaio l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio entro i successivi 30 giorni alla stipula.