Differenze sanatoria e condono di un abuso edilizio in base a leggi 2025 in vigore
Regolarizzare abusi edilizi con sanatoria o condono: cosa sono, cosa prevedono e per chi. Chiarimenti e spiegazioni
Quando si parla di abusi edilizi, è essenziale comprendere le modalità previste dalla normativa vigente per la loro regolarizzazione tramite sanatoria edilizia e condono edilizio. Questi strumenti, anche se spesso confusi, fanno riferimento a procedure distinte, con differenze sostanziali che incidono sia sui requisiti di accesso sia sulle conseguenze amministrative e penali. Il quadro legislativo aggiornato disciplina i casi in cui è possibile sanare irregolarità su immobili, la documentazione da presentare e i costi connessi, tenendo conto delle modifiche più recenti, come quelle introdotte dal Decreto Salva Casa.
Cos’è la sanatoria edilizia secondo la normativa attuale
La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo ordinario che, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, consente di regolarizzare abusi edilizi caratterizzati da difformità rispetto al titolo abilitativo (come permesso di costruire, SCIA o CILA), purché si verifichi la cosiddetta doppia conformità. Questo requisito prevede che l’opera sia conforme sia alle normative vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle in vigore alla data della richiesta di sanatoria.
Tra le principali novità introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024), si segnala la semplificazione per alcune tipologie di abusi minori. In tali casi, può essere richiesto solo il rispetto delle norme attuali, senza necessità della doppia conformità, per specifiche difformità “formali”. Rimane, invece, essenziale la doppia conformità per gli interventi più rilevanti.
- La sanatoria è richiesta dal proprietario, responsabile dell’abuso o soggetti con diritto reale sull’immobile.
- L’istanza va presentata all’Ufficio tecnico del Comune, con documentazione dettagliata (planimetrie, relazioni tecniche, attestazioni di conformità impianti) e prova del pagamento delle sanzioni e del contributo di costruzione.
- Il Comune valuta la regolarità entro 60 giorni; in assenza di risposta, vale il principio del silenzio-rigetto.
Il costo della sanatoria comprende la doppia quota del contributo di costruzione, sanzioni amministrative aggiuntive e la parcella del professionista incaricato. È importante sottolineare che la sanatoria non può essere richiesta in ogni situazione; ad esempio, in caso di abusi sostanziali non conformi alle normative vigenti, la demolizione rimane l’unica alternativa alla regolarizzazione.
Condono edilizio: definizione, limiti temporali e casi applicabili
Il condono edilizio è una misura straordinaria prevista da leggi speciali, introdotta per sanare abusi edilizi realizzati entro specifiche finestre temporali e a condizioni normative stabilite dal legislatore nazionale. In Italia se ne contano tre principali: la legge 47/1985, la legge 724/1994 e la legge 326/2003. L’ultimo condono possibile ha riguardato abusi ultimati entro il 31 marzo 2003; attualmente, non sono previste nuove forme di condono.
Si tratta di uno strumento eccezionale che permette di sanare anche opere non conformi alle normative in vigore al momento della realizzazione, purché rientranti nei casi contemplati dalle leggi speciali. La domanda va presentata con documentazione dettagliata, tra cui:
- Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
- Elaborati grafici e fotografici
- Attestazioni di pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori
- Asseverazione di un tecnico abilitato
I costi del condono sono spesso più elevati rispetto alla sanatoria ordinaria, includendo l’oblazione, le spese di regolarizzazione comunali e il compenso del professionista. Nel 2025, non sono previsti nuovi condoni edilizi approvati dal legislatore e la possibilità di accesso è limitata agli abusi commessi entro le date previste dai precedenti condoni.
Tipologie di opere condonabili e non condonabili
- Opere condonabili: costruzioni e modifiche ultimate entro la data limite prevista dalle leggi di condono (es. 31 marzo 2003), anche se non conformi alle normative urbanistiche e edilizie.
- Opere non condonabili: interventi su immobili già sanati in precedenti condoni, opere finanziate con fondi pubblici dopo il 31 dicembre 1995, abusi di soggetti condannati definitivamente per reati gravi, lavori non adeguabili alle norme antisismiche, su beni vincolati, aree boscate percorse dal fuoco e zone demaniali.
La normativa di settore è molto rigorosa nel delimitare quali attività possono essere regolarizzate tramite condono e quali, invece, devono essere demolite o riportate secondo le prescrizioni originarie.
Le differenze tra sanatoria e condono edilizio: confronto pratico e normativo
Nonostante la finalità comune di regolarizzare abusi edilizi, sanatoria e condono presentano differenze sostanziali:
| Sanatoria edilizia | Condono edilizio |
| Provvedimento amministrativo sempre accessibile, disciplinato dal Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) | Misura straordinaria prevista da leggi speciali per periodi limitati |
| Richiede doppia conformità: opera conforme alle norme al momento della realizzazione e della richiesta | Pone deroga alle norme urbanistiche, sanando anche opere non conformi purché rientrino nel periodo autorizzato |
| Applicabile ad abusi formali, ossia difformità amministrative o errori procedurali | Applicabile anche ad abusi sostanziali, con modifiche rilevanti rispetto all’assetto urbanistico |
| Costi generalmente inferiori e commisurati, nella maggior parte dei casi, al doppio del contributo di costruzione | Costi più elevati per oblazione, oneri e diritti integrativi |
| Non può essere richiesta per abusi non conformi alle attuali normative | Concede la regolarizzazione anche per opere non assentibili con la normativa vigente al tempo della domanda |
La principale differenza giurisprudenziale (come consolidato dalle sentenze della Cassazione e dei TAR) è che il condono conferisce validità anche a difformità sostanziali entro termini definiti, mentre la sanatoria si limita a irregolarità “formali” regolarizzabili con la doppia conformità.
FAQ e casi pratici su sanatoria e condono edilizio
- Chi può richiedere la sanatoria o il condono? Entrambi possono essere richiesti da proprietari, possessori di diritti reali, responsabili dell’abuso o promissari acquirenti, secondo i requisiti di legge.
- È ancora possibile presentare domanda di condono edilizio nel 2025? No, non sono previste nuove leggi di condono edilizio per abusi commessi oltre il 31 marzo 2003.
- Quando conviene presentare una sanatoria? La sanatoria è indicata quando l’abuso è compatibile con le normative urbanistiche ed edilizie in vigore, in presenza di doppia conformità o secondo le facilitazioni introdotte per piccole difformità.
- Quali rischi si corrono in caso di mancata regolarizzazione? Si va incontro a sanzioni amministrative e penali, alla perdita di valore dell’immobile e alla possibile impossibilità di alienarlo o di ottenere mutui e finanziamenti.
- Terza Sanatoria, quali abusi edilizi si possono sanare e quali no in base a normative e molteplici sentenze chiarificatrici
- Fiscalizzazione di un abuso edilizio: quando la si pu ottenere per evitare demolizione. Procedura, costi, tempi, limiti
- Quando l' abuso edilizio tenue e ha particolarit nel trattamento, sanatoria, sanzioni e multe
Seguici su Google News cliccando qui e poi fai click sulla Stellina in alto a destra