Diritti e doveri di chi gode di una servit di passaggio
Passaggio, parcheggio, dovere di attuare opere e lavori di manutenzione e conservazione: cosa deve fare chi gode di una servit di passaggio
Cosa prevede una servit di passaggio?
La servitù di passaggio prevede la possibilità di esercitare un diritto reale di godimento che permette, al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio. La servitù di passaggio rappresenta un peso a carico del fondo altrui, definito fondo servente, per l'utilità del cosiddetto fondo dominante.
La servitù di passaggio è un diritto che permette al proprietario di un terreno, il fondo dominante, di attraversare un altro terreno, il fondo servente, per accedere alla propria proprietà. Questo diritto è disciplinato dal Codice Civile italiano e può essere costituito in diverse modalità.
Che cos'è una servitù di passaggio?
La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo di attraversare un altro fondo per accedere al proprio. Questa servitù rappresenta un peso sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante, e non può essere separata dalla proprietà del fondo dominante, né ceduta a terzi.
La servitù di passaggio è regolamentata a partire dall'articolo 1027. Esistono diverse modalità di costituzione, come la costituzione volontaria attraverso un contratto tra le parti, o quella coattiva, imposta dalla legge nei casi di fondo intercluso. In quest’ultimo caso, la servitù può essere ottenuta anche tramite una sentenza giudiziale.
Le servitù di passaggio possono essere di vari tipi, tra cui pedonali e carrabili, a seconda della modalità di transito consentita. La particolarità di questa servitù risiede nel suo carattere reale e non personale, il che significa che è legata alla proprietà del fondo e non al proprietario in sé.
È importante notare che l’esercizio di questo diritto deve avvenire nel rispetto delle modalità stabilite, evitando di causare danni o inconvenienti inutili al fondo servente. Inoltre, il proprietario del fondo servente non è obbligato a compiere atti per facilitare l’esercizio della servitù, oltre a quelli previsti dalla normativa o dagli accordi.
Differenze tra diritto di passaggio e servitù
La distinzione tra diritto di passaggio e servitù di passaggio è fondamentale per comprendere i diritti e gli obblighi associati a entrambi.
Il diritto di passaggio è solitamente di natura più personale e limitato a una specifica persona o gruppo, che ottiene l'autorizzazione a transitare su un fondo altrui. Questo tipo di diritto può essere revocato o limitato più facilmente rispetto a una servitù.
La servitù di passaggio, al contrario, è un diritto che si collega al fondo dominante e non al proprietario. Ciò significa che, indipendentemente dal trasferimento di proprietà, il diritto di servitù permane e segue il fondo dominante.
A livello normativo, la servitù di passaggio si collega più strettamente alle esigenze del fondo, come ad esempio il collegamento con una via pubblica, piuttosto che alle necessità di una persona specifica.
In termini di costituzione, il diritto di passaggio spesso viene concordato tramite accordi personali e può non essere soggetto a formalità complesse, mentre la servitù richiede generalmente atti formali, come un contratto o una sentenza, e deve essere registrata nei pubblici registri immobiliari per essere opponibile a terzi.
Infine, il diritto di passaggio tende a essere più flessibile e meno vincolato rispetto alla servitù, che invece è destinata a perdurare nel tempo e a garantire un'utilità continua per il fondo dominante. La differenza tra i due istituti influisce notevolmente sui rapporti tra proprietari e sulla gestione pratica dell'accesso ai fondi.
Diritti e doveri nella servitù di passaggio
Il proprietario del fondo dominante ha il diritto di transitare sul fondo servente, ma deve evitare di arrecare danni inutili. Il proprietario del fondo servente, invece, deve permettere il passaggio senza ostacoli, avendo l'obbligo di non compiere atti che possano rendere il passaggio più scomodo. Approfondiamo i diritti e i doveri previsti.
Diritti del proprietario del fondo dominante
Uno dei principali diritti per il proprietario del fondo dominante è quello di transitare sul fondo servente per accedere alla propria proprietà, garantendo così l’utilizzo funzionale del suo immobile. Questo diritto si estende in modo tale da includere il transito necessario di mezzi e persone in base alle esigenze riconosciute dall'accordo di servitù.
In caso di ostacoli che impediscono o limitano indebitamente l'accesso, il titolare del fondo dominante può chiedere la rimozione degli ostacoli e il ripristino della situazione originaria, necessaria per il pieno godimento del suo diritto. Inoltre, se il fondo servente viene chiuso da cancelli o recinzioni, è diritto del proprietario dominante avere i mezzi necessari (es. chiavi o telecomandi) per garantirne il libero passaggio.
Il titolare ha anche il diritto di eseguire, a proprie spese, le opere necessarie per la manutenzione del passaggio, sempre rispettando la volontà di non arrecare disagio inutile al fondo servente. In caso di migliorie che tornano utili anche al fondo servente, le spese possono essere condivise in proporzione al beneficio ottenuto da entrambe le parti.
Doveri del proprietario del fondo dominante
In primo luogo, il proprietario del fondo dominante deve assicurarsi che il transito avvenga esclusivamente nelle modalità concordate, limitandosi al percorso e alle finalità stabilite, evitando di causare disturbo o danni alla proprietà altrui.
È inoltre obbligato a mantenere in buone condizioni il tratto di passaggio, sostenendo le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria. Questo include riparazioni e miglioramenti che non devono arrecare fastidi inutili al fondo servente, scegliendo tempi e modalità di intervento che minimizzino l’impatto.
Durante l’uso della servitù, il proprietario deve astenersi dall’apportare modifiche non autorizzate che potrebbero aumentare il carico sul fondo servente, come ampliare il percorso senza consenso o adibire la servitù a scopi diversi da quelli stabiliti. L'utilizzo deve essere rispettoso, senza lasciare rifiuti o ostacoli che possano intralciare il normale godimento del fondo servente da parte del proprietario.
Nel caso si rendano necessarie chiusure forzate, come l’installazione di cancelli, il proprietario del fondo dominante deve dotarsi degli strumenti necessari per garantirne l’utilizzo, e non impedire l’accesso al fondo servente nei termini del diritto acquisito, ad esempio mantenendo le chiavi di cancelli o passaggi.
Chi paga per la manutenzione della servitù di passaggio?
La manutenzione della servitù di passaggio è regolata dall'articolo 1069 del Codice Civile. In generale, le spese di manutenzione sono a carico del proprietario del fondo dominante, poiché è colui che trae vantaggio dal diritto di passaggio. Questo include operazioni di riparazione, mantenimento e miglioria della via adibita al transito.
La legge prevede, tuttavia, che qualora le opere di manutenzione apportino un beneficio anche al fondo servente, le spese dovranno essere ripartite proporzionalmente. In pratica, se i lavori hanno un impatto positivo anche per il proprietario del fondo servente, quest'ultimo è tenuto a contribuire alla spesa, in base alla misura del vantaggio ricevuto.
È importante che il proprietario del fondo dominante esegua le opere necessarie scegliendo tempi e modalità che arrechino minore disagio possibile al fondo servente. Qualsiasi intervento deve essere effettuato in modo da rispettare l'integrità del fondo servente e ridurre al minimo l’impatto dell’uso della servitù.
In alcuni casi, è possibile che il titolo costitutivo della servitù preveda specifiche disposizioni diverse dal dettato normativo, per la ripartizione delle spese. Pertanto, se vi sono accordi contrattuali o decisioni giudiziali, queste devono essere rispettate e applicate, garantendo un giusto equilibrio tra le parti.
Se le parti non riescono a trovare un accordo sulle spese di manutenzione, potrebbe essere necessario ricorrere a una mediazione o, nei casi più complessi, a un intervento giudiziale per la risoluzione delle dispute e la definizione delle responsabilità finanziarie. La chiarezza sui doveri di ciascuna parte e un dialogo costruttivo possono prevenire malintesi e conflitti legati alla manutenzione della servitù di passaggio.
Seguici su Google News cliccando qui e poi fai click sulla Stellina in alto a destra