In quali casi posso non pagare le spese condominiali secondo leggi aggiornate 2022-2023

Le spese condominiali generali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ma quando non si pagano?

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 05/12/2022 alle ore 11:20

In relazione alle spese condominiali, il quadro normativo di base è estremamente chiaro: il riparto si fa in base a tabelle millesimali e utilità del bene.

Vivere in condominio vuol dire essere sottoposti a un complesso di regole che interessano tutti gli aspetti del suo funzionamento. Adesso vogliamo però fare un passo in avanti e approfondire più specificatamente:

• Spese condominiali: quando posso non pagarle

• L'inquilino è tenuto al pagamento delle spese condominiali?

Spese condominiali: quando posso non pagarle

A norma di legge, le spese condominiali generali ovvero quelle di conservazione dell'edificio e di fruizione dei beni e dei servizi comuni, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Le quote sono rappresentate nelle cosiddette tabelle millesimali. In caso contrario e di sussistenza di una situazione in cui l'utilizzazione del bene o del servizio è oggettivamente differenziata, le spese sono ripartite sempre tra i condomini ma in una misura diversa rispetto alla quota di proprietà e che corrisponde quantitativamente a quest'utilizzo differente.

Nel caso in cui il bene o il servizio non fornisca utilità a tutti i condomini ma solo a un gruppo di essi, l'obbligo di pagamento grava solo su questo insieme ristretto di proprietari, con ripartizione tra loro in base ai primi due criteri ovvero della proprietà o dell'uso.

L'obbligo di pagamento è collegato alla titolarità della comproprietà che fa capo a tutti i condomini riguardo beni e impianti comuni.

La conseguenza il soggetto tenuto al pagamento delle spese è certamente il titolare del diritto di proprietà o di altri diritti reali come comproprietà e usufrutto su beni e impianti, tanto che viene precisato che si tratta di una obbligazione direttamente derivante da questa titolarità. Provando allora a fare alcuni esempi su come suddividere le varie spese e capire chi paga e chi non paga:

• accertamenti tecnici su cause di infiltrazioni: paga il condominio

• collocamento antenne centralizzate: pagano i condomini che se ne servono in base all'effettivo allaccio

• manutenzione muri maestri: paga il condominio

• facciate tra intonaci, frontalini, stucchi: paga il condominio

• cappotto: paga il condominio

• finestre e persiane tra riparazione, imbiancatura, verniciatura: paga il proprietario singolo

• tetto tra riparazioni e ristrutturazione: paga il condominio

• sottotetti comuni, stenditoi tra conservazione e manutenzione: paga il condominio

L'inquilino è tenuto al pagamento delle spese condominiali?

La domanda è dunque molto semplice: l'inquilino è tenuto al pagamento delle spese condominiali? La prassi diverge dalla disciplina applicabile: se è solitamente l'inquilino che effettua il pagamento nelle casse comuni, secondo le regole applicabili, è solo sul proprietario che grava quest'obbligo. E nel caso di morosità, è solo nei suoi confronti che l'amministratore potrà attivare la riscossione coattiva.

Le quote delle spese condominiali che il singolo condomino è tenuto a pagare sono stabilite dall'assemblea che, se da una parte è tenuta al rigido rispetto dei criteri legali di ripartizione, dall'altra ha il potere di stabilire i tempi di pagamento, che non possono essere stabiliti dall'amministratore al quale non compete questa facoltà.

Secondo quanto previsto dalle disposizioni correnti, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.