Le regole aggiornate su comodato, usufrutto e usucapione su casa e altri beni nel 2023

Quali sono le regole in vigore per comodato, usufrutto e usucapione su casa e altri beni e ultime novità 2023: chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 15/02/2023 alle ore 12:08

Quali sono le regole aggiornate su comodato, usufrutto e usucapione su casa e altri beni nel 2023? Comodato, usufrutto e usucapione su casa e altri beni sono sistemi che permettono il trasferimento di un bene, mobile o immobile, dal legittimo proprietario ad un terzo soggetto a condizioni e in tempi diversi. Vediamo le relative regole di funzionamento di questi sistemi e ultime novità.

• Le regole aggiornate su comodato casa e altri beni nel 2023
• Regole aggiornate per usufrutto casa e altri beni nel 2023
• Regole per usucapione casa e altri beni nel 2023

Le regole aggiornate su comodato casa e altri beni nel 2023

Il comodato d’uso è una tipologia di contratto che permette ad un soggetto, definito comodante, di dare una terza persona, detta comodatario, un bene, che può essere una casa o un terreno, un’auto o altri beni, per un periodo di tempo che può essere indeterminato o determinato.

Questa tipologia di contratto si usa soprattutto quando un genitore ha una seconda casa da dare ad un figlio, o quando si vuol concedere la seconda casa in uso ad altri parenti o amici. Si possono dare, in particolare, in comodato d’uso:

• beni immobili, come case, ville, terreni, capannoni, edifici, ecc;
• beni mobili, cioè tutti quei beni che possono essere trasportati da un luogo e che se trasportati corrono il rischio di essere persi o rovinati, o distrutti, come gioielli, opere d’arte, automobili, barche, aeromobili, ecc.

Stando a quanto prevedono le leggi aggiornate 2023, i beni immobili si possono sempre dare in comodato, mentre un bene mobile per essere dato in comodato d’uso deve soddisfare specifiche condizioni che sono:

• essere un bene infungibile, vale a dire non sostituibile con nessun altro bene, nè uguale nè simile e deve essere individuato in maniera precisa, perchè alla scadenza del contratto deve essere restituito lo stesso identico bene ricevuto;
• inconsumabile, che può essere cioè soggetto solo ad usura fisiologica e non un deterioramento totale.

Nel caso di comodato d’uso di un bene a tempo determinato, trascorso il periodo di tempo stabilito per il comodato d’uso, scatta l’obbligo di restituzione del bene e per definire un comodato d’uso gratuito, soprattutto di casa, è possibile stipulare un contratto scritto o anche farlo in forma verbale. In entrambe casi, ha comunque valore legale, ma se il contratto di comodato d’uso di una casa viene stipulato in forma scritta, deve essere registrato sempre all’Agenzia delle Entrate.

Secondo le leggi aggiornate 2023, per snellire i procedimenti burocratici e rendere digitali tutte le funzioni amministrative, l’Agenzia delle Entrate ha dato avvio al servizio online per permettere a chiunque di effettuare la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito in via telematica, senza bisogno di recarsi presso gli uffici territoriali delle Entrate per registrare il contratto stipulato.

Precisiamo che per fare la un contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile che risulti valido bisogna inserire informazioni essenziali per non incorrere in errori e, una volta redatto, il contratto di comodato d’uso gratuito di casa o altro immobile, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di stipula esclusivamente all’Agenzia delle Entrate.

Novità 2023 relative al comodato d’uso di casa riguardano la possibilità di accedere ai bonus edilizi. Secondo quanto comunicato dall’Agenzia delle Entrate, è possibile accedere al bonus ristrutturazioni edilizie che prevede la detrazione Irpef al 50% in caso di comodato d’uso di casa solo se si soddisfano specifiche condizioni. 

L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che chi ha una casa in comodato d’uso gratuito può usufruire del bonus ristrutturazioni a condizione, però, che il contratto di comodato risulti regolarmente registrato al momento dell’avvio dei lavori di ristrutturazione e che il comodatario sostenga effettivamente le relative spese, allegandovi apposita documentazione. Inoltre, per usufruire del bonus ristrutturazioni al 50%, il comodatario deve avere il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario in forma scritta. 

Per quanto riguarda divisione delle spese nei casi di case date in comodato d’uso gratuito, funziona come le spese condominiali per case in affitto, vale a dire che le spese ordinarie di gestione e manutenzione della casa spettano a chi usufruisce della casa mentre il pagamento dell’Imu spetta sempre e soltanto al proprietario di casa, così come le spese straordinarie di casa.

Il vantaggio di dare una casa in comodato d’uso gratuito è quello di poter pagare tasse ridotte. Le leggi in vigore 2023 prevedono, infatti, uno sconto del 50% della base imponibile dell’Imu ma solo a condizione di soddisfare le seguenti condizioni:

• il comodato d’uso gratuito deve essere tra parenti di primo grado in linea diretta, cioè genitori e figli;
• il genitore che concede la casa in comodato deve essere residente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova la casa data in comodato;
• registrare all’Agenzia delle Entrate il regolare contratto di comodato d’uso gratuito della casa; 
• il genitore che ha dato la casa in comodato d'uso gratuito al figlio deve avere al massimo due immobili ad uso abitativo e sempre nello stesso Comune;
• la casa data in comodato d'uso gratuito al figlio non deve essere una casa di lusso o di pregio.

Il pagamento delle tasse al 50% per una casa data in comodato d’uso gratuito ai figli vale solo per l’Imu, mentre per calcolo e pagamento della Tari sui rifiuti non è previsto alcuno sconto né riduzione. 

Anche per il comodato d'uso gratuito di un’auto non è obbligatorio un contratto scritto tra le parti, ma è obbligatoria la registrazione presso la motorizzazione civile per avere il tagliando che riporta la durata e l’intestatario del comodato. La comunicazione alla motorizzazione non si deve effettuare solo se il comodato d’uso gratuito dell’auto è per un familiare convivente.

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni a decorrere dalla stipulazione del comodato d’uso e poi la motorizzazione invia al nuovo intestatario un tagliando da apporre alla carta di circolazione dell’auto che riporta:

• dati del comodatario;
• scadenza del comodato d’uso gratuito;
• sede aziendale, se il comodatario è una società;
• dicitura intestazione temporanea per comodato d’uso.

Una volta scaduto il tempo del comodato, l’auto torna al proprietario che chiede la cancellazione dell’intestazione temporanea alla Motorizzazione Civile e riprende la carta di circolazione dell’auto.

Regole aggiornate per usufrutto casa e altri beni nel 2023

Nessuno sconto né altra riduzione sulle tasse da pagare è previsto per casi di usufrutto di casa, terreni o altri beni. Dare una casa in usufrutto significa stipulare un contratto che, a differenza del comodato può essere solo a tempo determinato, può arrivare al massimo a 30 anni e il passaggio di proprietà si deve sempre fare con un notaio, cosa che non serve per il comodato, per la cessione del diritto ad usare realmente la casa ad una terza persona, pur restando la proprietà della stessa casa del legittimo proprietario.

Chi riceve la casa in usufrutto ha diritto ad usare e godere della casa senza, però, mai diventarne proprietari a pieno titolo. Anche per una casa data in usufrutto, le spese dell’Imu e le spese di manutenzione straordinaria della casa spettano sempre ai proprietari legittimi della casa, mentre spese di manutenzione ordinaria e tassa sui rifiuti Tari, come previsto dalle leggi in vigore, spettano sempre a chi riceve la casa in usufrutto e usufruisce del diritto all’uso.

Regole per usucapione casa e altri beni nel 2023

Passando all’usucapione di casa 2023 o di altri beni si tratta di un trasferimento della proprietà che generalmente in automatico per legge. L’usucapione è permette, infatti, di diventare proprietari di un bene gratis al sussistere di specifiche condizioni.

E’, innanzitutto, necessario che chi si prende cura del bene, per esempio di una casa, se ne occupi per 20 anni in modo continuativo e costante ma per diventare proprietari di una casa gratis per usucapione non basta che trascorrano 20 anni senza che il legittimo proprietario di casa se ne occupi ma le leggi 2023 prevedono che il passaggio di proprietà di una casa per usucapione possa avvenire solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

• che siano trascorsi 20 anni continuativi dal momento in cui il legittimo proprietario di casa non si è preso cura della casa stessa lasciandola in balia di un’altra persona;
• che il possesso della casa sia, per definizione, pacifico e non violento o clandestino;
• che il possesso della casa sia avvenuto nel corso dei 20 anni ininterrottamente, senza cioè che nel corso di questo lungo tempo il proprietario legittimo abbia interferito nella sua gestione.

Al termine dei 20 anni di uso continuativo di una casa, bisogna rivolgersi al giudice di competenza e fornire tutta la documentazione necessaria e solo una sentenza del giudice può sancire il definitivo passaggio di proprietà di casa per usucapione che deve poi essere trascritto su atto notarile e riportato nei Pubblici Registri.

Diversi sono, secondo le leggi aggiornate 2023, i vantaggi fiscali che derivano dall’usucapione di casa: le leggi aggiornate hanno chiarito che si può usufruire del bonus prima casa e chi vuole usufruirne deve dichiarare di essere in possesso dei requisiti per avere l'agevolazione prima casa nella dichiarazione di usucapione prima che venga emessa la relativa sentenza da parte del giudice, altrimenti si decade dal beneficio.

Il bonus per la prima casa prevede i seguenti benefici fiscali:

• Iva al 4%, invece che al 10%;
• imposta di registro al 2%;
• imposta ipotecaria e catastale fissate a 50 euro ciascuna;
• credito d’imposta per chi vende una casa e la riacquista entro 12 mesi.

L’usucapione vale anche per i terreni agricoli, ma ai 20 consecutivi in cui il proprietario non si occupa del suo terreno bisogna aggiungere ulteriori condizioni.

Secondo le leggi aggiornate 2023, per avere un terreno agricolo per usucapione il proprietario non deve occuparsi del terreno per 20 anni consecutivi, che si riducono a 15 anni per piccole proprietà rurali, come fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani, o fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non classificati come montani, ma con un preciso reddito dominicale.

La richiesta di usucapione del terreno agricolo deve essere presentata al Tribunale ordinario, di competenza presentando tutta la documentazione che dimostra l’attività effettuata sul terreno, il periodo di tempo richiesto e ogni altro genere di testimonianza che supporti la richiesta di usucapione.

L’usucapione vale anche su beni mobili, come le auto. L'usucapione di un'auto scatta in un tempo ridotto rispetto ai 20 anni: essendo l'auto un bene mobile, l'usucapione scatta dopo 10 anni di cura e possesso dell'auto da parte di un terzo soggetto rispetto al legittimo proprietario.

In alcuni casi previsti dalle leggi 2023, il tempo dell'usucapione di un'auto si riduce ancora, a tre anni. Ciò accade nel caso in cui chi acquista un’auto che viene iscritta in pubblici registri da un soggetto che non ne è proprietario, in forza di un titolo che permette di trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, può diventarne proprietario per usucapione a seguito del possesso continuo ed ininterrotto esercitato per tre anni dalla data della trascrizione. 

L'usucapione del veicolo deve essere trascritto al PRA con una sentenza del giudice che dichiara l’avvenuto acquisto della proprietà. La sentenza costituisce quindi il titolo per la trascrizione e, se il veicolo non è ancora iscritto al PRA, bisogna procedere alla re-immatricolazione dello stesso come veicolo usato.

Se, invece, l’auto risulta già iscritta al PRA, si deve seguire la stessa procedura di trascrizione prevista per il passaggio di proprietà.