Quale è il reale guadagno medio nel 2022 nell'affittare una casa tolti tasse e costi manutenzione?

È possibile utilizzare un'agenzia immobiliare sia per trovare un inquilino, ma anche per fornire la gestione dell'affitto.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 28/03/2022 alle ore 06:43

Per gli italiani, la pietra rimane il modo migliore per costruire un patrimonio e generare un reddito aggiuntivo. Anzi, in investimento locativo può soddisfare diversi obiettivi, come generare reddito aggiuntivo, puntare al valore aggiunto sulla rivendita o costruire beni a lungo termine.

Calcolare la redditività di questo tipo di investimento è molto più complesso di quanto sembri, perché gli immobili in affitto non significano solo ricevere l'affitto ogni mese. Occorre tenere conto di tutti gli oneri - lavori di manutenzione, spese di agenzia, periodo di locazione vacante, spese condominiali, tasse locali - ed essere consapevoli che occorre dedicarci del tempo.

Oltre agli affitti mensili, la redditività finanziaria si basa anche su una possibile plusvalenza sulla rivendita. Approfondiamo quindi gli aspetti direttamente collegati e più precisamente vediamo in questo articolo:

• Affittare casa, qual è il guadagno reale

• Cosa valutare quanto si affitta una casa

Affittare casa, qual è il guadagno reale

Come per qualsiasi acquisto immobiliare, è necessario prevedere le spese notarili e le varie imposte dovute sull'acquisto. Tutti questi costi sono pagabili solo al momento dell'acquisto. Possono essere integrati nell'importo dell'operazione finanziata a credito, oppure essere liquidati utilizzando il contributo personale. A parte le riparazioni locative, vale a dire la manutenzione ordinaria che è a carico dell'inquilino, i lavori di miglioramento e manutenzione dell'immobile sono a carico del locatore.

Il proprietario deve ad esempio pagare la sostituzione di un'installazione difettosa, come quelle relative alle valvole o al riscaldamento, o la manutenzione del tetto. I proprietari di appartamenti molto spesso devono pagare le spese condominiali ogni anno.

Tutti i proprietari devono naturalmente pagare la tassa di proprietà ovvero Imu e Tasi sulle abitazioni differenti dalla prima. C'è poi la cedolare secca ovvero la forma di tassazione su base volontaria con cui non imputare il ricavo da affitto all'Irpef. A meno che non si rientri nei comuni alta definizione abitativa per cui l'aliquota è al 10%, negli altri casa la percentuale è al 21% ovvero 2 punti inferiori rispetto all'aliquota Irpef.

Nella fase di calcolo del reale guadagno medio nel 2022 nell'affittare una casa tolti tasse e costi manutenzione occorre quindi valutare una lunga serie di parametri, come la città della locazione, in quanto alcune zone d'Italia sono certamente più costose in termini di canoni d'affitto. Così come il periodo in cui si procede con l'affitto poiché nelle zone di vacanza, il costo dell'affitto è di solito più elevato nell'alta stagione.

Provando a fare un esempio concreto, nel caso di applicazione di un canone d'affitto di 700 euro lordi mensili, il guadagno medio reale è di circa 450 euro mensili.

Cosa valutare quanto si affitta una casa

È possibile utilizzare un'agenzia immobiliare sia per trovare un inquilino, ma anche per fornire la gestione dell'affitto. In genere costa circa il 6% dell'importo dell'affitto mensile. Se si fa a meno di un'agenzia, occorre considerare la natura dispendiosa in termini di tempo della gestione diretta di una proprietà in affitto.

In questo contesto, le vecchie case sono in media meno costose delle nuove o delle nuove proprietà. I prestiti immobiliari offerti dalle banche sono gli stessi per un investimento locativo come per l'acquisto di un'abitazione primaria o secondaria.

Gli investitori ottengono in genere tassi leggermente più elevati rispetto al caso dell'acquisto dell'abitazione principale. Dipende dal profilo dei mutuatari. A seconda che l'investitore abbia un prestito insoluto o che possieda già la sua casa per la quale ha completato il rimborso, la diagnosi del banchiere sarà molto diversa.

A priori, le condizioni del prestito saranno migliori nella seconda situazione. La differenza principale è a livello del contributo personale: le banche accettano più facilmente un piccolo contributo per gli investitori in affitto, perché generalmente già dispongono di attività finanziarie o immobiliari.

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