Quali case e quando si possono avere gratis o comprare a prezzo molto basso con nuove leggi

Quali sono possibilità e casi in cui è possibile comprare casa a prezzo decisamente ridotto: cosa prevedono leggi in vigore e chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 20/01/2023 alle ore 18:10

Quali case e quando si possono comprare a prezzo molto ridotto o gratis? Comprare casa oggi diventa sempre più difficile e non per i prezzi degli immobili in loro, considerando che, complice una forte crisi economica e la necessità di tanti di aver bisogno di soldi per cui diversi proprietari vendono case anche a prezzi più bassi, ma per i costi ulteriori alla casa che si devono mettere in conto, tra eventuale ristrutturazione, parcelle di notaio, costi bancari, costi di agenzia.

Ci sono tantissimi che vorrebbero acquistare casa ma non lo fanno perché non hanno le disponibilità iniziali per avviare tale progetto ma oggi ci sono anche soluzioni che permettono di comprare casa a prezzo molto ridotto o gratis. Vediamo quali sono e per chi valgono.

• Come comprare casa a 1 euro e quando si può fare
• Quali case e quando si possono comprare ad un terzo
• Quando è possibile comprare casa a prezzo ridotto in edilizia convenzionata
• Comprare casa gratis con usucapione e leggi 2022-2023
• Comprare casa a prezzo ridotto con mutui giovani under 36
• Comprare casa a costo ridotto con vendita con riserva di proprietà, prestito vitalizio ipotecario, affitto con riscatto 

Come comprare casa a 1 euro e quando si può fare

C’è un sistema che permette di comprare casa ad un prezzo decisamente irrisorio se non proprio simbolico: si tratta della possibilità di comprare casa a 1 euro. Possono essere acquistate le case a 1 euro solo nei comuni in cui si decide di salvare alcune abitazioni e immobili dall'abbandono e dal degrado, specificando che non si tratta di case fatiscenti o del tutto diroccate ma di case considerate inabitabili e inagibili che necessitano di ristrutturazione ma conservano una solida struttura.

L’iniziativa di vendita delle case a 1 euro rappresenta un incentivo per il mercato immobiliare poichè facilita l’accesso alle case di proprietà ai giovani, che oggi trovano non poche difficoltà per avere il mutuo per l’acquisto di una prima casa. 

Per accedere alla vendita di case a 1 euro, i compratori interessati devono contattare direttamente un Comune che porta avanti tale iniziativa e compilare, come previsto in alcuni Comuni, formulari con cui il compratore esprime il suo interesse e si obbliga all'acquisto e la ristrutturazione della casa.

Tra i costi da sostenere per chi acquista case a un euro, oltre alle spese di ristrutturazione, vi sono anche le notarili e di registrazione. 

Quali case e quando si possono comprare ad un terzo

Accanto alla possibilità di comprare casa a un euro, stando a quanto previsto dalle leggi aggiornate 2022-2023 c’è anche la possibilità di comprare casa ad un terzo. La possibilità di comprare casa ad un prezzo molto ridotto di un terzo vale per le abitazioni che si trovano in luoghi specifici e per cui si può o deve usufruire del sismabonus, che prevede la possibilità di detrarre dal 75% e fino all’85% del prezzo di vendita di una casa fino a 96mila euro ma solo se sussistono specifiche condizioni.

Può beneficiare dell’agevolazione chi decide di comprare una casa che si trova in un Comune a rischio sismico 1, 2 e 3 in modo da effettuare lavori per avere poi almeno una o due classi antisismiche in più rispetto a quelle che aveva in precedenza e, se si ottiene una classe antisismica, la detrazione fiscale è del 75% per arrivare all’85% se si ottengono due classi antisismiche.
 
La detrazione per comprare casa a prezzo ridotto si applica sul valore di vendita della casa e vale solo se la casa viene demolita e ricostruita e pur se si verifica un aumento o una diminuzione della volumetria, mentre il rogito deve essere fatto entro e non oltre 30 mesi dalla data di fine lavori. 

Il compratore deve quindi poi conservare la seguente documentazione che attesta l’effettivo svolgimento dei lavori e che riporta:
tipologia di intervento;

• zona sismica in cui si trova la casa;
• aumento di una o di due classi di rischio sismico;
• data di fine lavori.

Si può usufruire delle detrazioni al 75% o all’85% del valore di vendita della casa o tramite dichiarazione dei redditi, in cinque quote annuali di pari importo, o con cessione del credito, o con sconto in fattura.

Quando è possibile comprare casa a prezzo ridotto in edilizia convenzionata

Secondo quanto previsto dalle leggi in vigore, è possibile comprare casa a prezzo ridotto anche in edilizia convenzionata, che è una forma di edilizia popolare che permette di comprare casa a prezzi vantaggiosi per famiglie a basso reddito. Precisiamo che l’edilizia convenzionata è diversa dall’edilizia agevolata, perché la prima prevede costi più bassi per l’acquisto di case mentre la seconda formula prevede non costi più bassi per le case ma formule di finanziamenti per l’acquisto di una casa.

Per comprare casa a costi ridotti in edilizia convenzionata, l’acquirente deve avere la residenza nello stesso comune dell’abitazione, non può vendere la casa prima di cinque anni e non può essere proprietario di altro immobile. Per l’acquisto di casa in edilizia convenzionata a costo ridotto bisogna rivolgersi a costruttori e Comuni. 

Comprare casa gratis con usucapione e leggi 2023 in vigore

Secondo le leggi 2023 aggiornate, una delle soluzioni per comprare una casa gratis è l'usucapione di casa, sistema che prevede il trasferimento della proprietà di una casa dal legittimo proprietario a chi se ne è occupato in maniera esclusiva e continuativa per venti anni ma solo se il possesso della casa è sempre pacifico e non violento o clandestino e i 20 anni di uso e cura della casa sono ininterrotti, senza che nel corso di tutto questo tempo il legittimo proprietario se ne prenda cura. 

Stando a quanto stabilito dal Codice Civile, se una persona dispone di una casa in modo pacifico, come se fosse il legittimo proprietario, prendendosene cura in modo continuativo e costante, per un determinato periodo di tempo, di circa 20 anni, in assenza del proprietario legittimo per cause non imputabili alla violenza o in forma clandestina, può diventarne nuovo proprietario.

Trascorso il termine dei 20 anni durante i quali il legittimo proprietario di casa non se ne è mai preso cura in modo continuativo, costante e regolare e lo ha invece fatto un terzo soggetto, quest’ultimo ne diventa nuovo e legittimo proprietario a tutti gli effetti e automaticamente ma, pur se il passaggio di proprietà della casa scatta in automatico, è necessario avere apposita sentenza del giudice che dichiara avvenuto l’usucapione di una casa.

Bisogna, dunque, rivolgersi al giudice di competenza, fornire tutta la documentazione richiesta e necessaria e solo una volta pronunciata la sentenza dal giudice, si può trascrivere e sostituire all’atto notarile un verbale di mediazione che definisce l’usucapione della casa affermandone la nuova proprietà che deve essere riportata nei Pubblici Registri.

Diventare proprietari di una casa per usucapione non prevede costi di acquisto della stessa ma psi pagano contributo unico, variabile in base agli scaglioni previsti dalla legge, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale e avvocato o notaio che si occupano degli adempimenti burocratici necessari.

Comprare casa a prezzo ridotto con mutui giovani under 36

Un’altra soluzione che permette oggi di comprare casa a prezzo ridotto è quella di concessione di mutui agevolati per i giovani under 36 che decidono di acquistare una prima casa con garanzia statale e sgravi fiscali.

I mutui per i giovani non permettono, in realtà, di acquistare una casa a prezzo ridotto ma riducono i costi di tasse e imposte da versare per il suo acquisto. Si tratta, infatti, di tipologie di finanziamenti che prevedono agevolazioni per gli under 36 che decidono di acquistare una prima casa o ristrutturare la casa adibita ad abitazione principale, con una copertura finanziaria pari all'80% del capitale dato in mutuo e con garanzia statale.
 
Le agevolazioni previste per i giovani che decidono di accendere un mutuo per l’acquisto di una prima casa valgono per mutui di importo entro i 250 mila euro e l'agevolazione del fondo ricopre fino all'80% del capitale concesso in prestito. 

Tra le altre agevolazioni previste:

• esenzione dal pagamento dell’imposta di registro;
• esenzione dal pagamento dell’imposta ipotecaria; 
• esenzione dal pagamento dell’imposta catastale 
• eventuale ristoro dell’Iva pagata se la transazione è soggetta a Iva. 

Possono accedere ai mutui agevolati per giovani sulla prima casa:

• giovani under 36 con contratto di lavoro atipico;
• giovani coppie, di cui almeno uno dei due di età non superiore ai 35 anni;
• genitori single con figli minori a carico;
• conduttori di case popolari;
• il richiedente non deve essere proprietario di immobili adibiti a residenza civile.

Per usufruire delle agevolazioni per mutui giovani under 36, la casa che si decide di acquistare non deve rientrare tra le abitazioni di lusso o di categoria A1, A8, A9 e i richiedenti devono avere un Isee entro i 40mila euro. 

Comprare casa a costo ridotto con vendita con riserva di proprietà, prestito vitalizio ipotecario, affitto con riscatto 

Ci sono, infine, soluzioni che permettono di comprare casa più che a costo ridotto o gratis se non si hanno soldi. Sono soluzioni specifiche come vendita con riserva di proprietà, prestito vitalizio ipotecario o affitto con riscatto. 

La vendita con riserva di proprietà permette a chi decide di comprare casa di pagare la casa a rate mensili, il cui importo si definisce in base al prezzo di vendita della casa e vengonospalmate su di un arco temporale concordato tra le parti e calcolando il tasso di interesse. 

Il passaggio definitivo della proprietà della casa con la vendita con riserva di proprietà, pur permettendo all’acquirente di prendere possesso della casa sin dal pagamento della prima rata, avviene solo ed esclusivamente quando l’acquirente termina di pagare tutte le rate concordate, compresa l’ultima rata prevista.  Se l’acquirente non paga o in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, perde la possibilità di comprare casa che torna ad essere di esclusiva proprietà del proprietario originario. 

Per comprare casa con prestito vitalizio ipotecario si ricorre sostanzialmente ad una forma di prestito che può essere richiesto solo da chi ha un’età superiore ai 60 anni, implica una ipoteca di primo grado su un immobile a uso residenziale, che si estingue solo al momento del decesso del soggetto titolare del prestito o della vendita o trasferimento della proprietà a terzi, ma non per successione ereditaria, o anche se la casa diventa la residenza altri soggetti all’infuori dei familiari, come convivente e personale regolarmente assunto, o se la casa diventa oggetto di procedimenti giudiziari per un importo pari o superiore al 20% al suo valore.

Se il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario decede prima del rimborso totale del prestito, quest’ultimo passa agli eredi che devono pagare il residuo ma non rate, in un’unica soluzione e calcolando solo capitale e interessi maturati.

Infine, l’affitto con riscatto è permette di comprare casa senza soldi, è una formula molto usata che prevede la stipula di un contratto di affitto tra proprietario di casa e possibile acquirente stabilendo un canone di locazione da pagare mensilmente e una durata massima di dieci anni, ma si può concludere anche prima, al termine dei quali l’acquirente riscatta la casa che diventa di sua proprietà.

Durante la locazione, l’inquilino-acquirente paga il canone di locazione al proprietario di casa e l’importo versato viene poi scalato dalla cifra complessiva di vendita della casa. Se la compravendita al termine dell’affitto con riscatto non si conclude, allora il proprietario non è obbligato a restituire all’inquilino le somme versate perché rappresentano comunque importi versati a titolo di canone di affitto.