Quali sono i motivi per cui si può sfrattare un inquilino da casa in affitto per leggi 2025

Morosità, comportamenti fastidiosi reiterai, mancato pagamento spese condominiali: quando un inquilino di casa in affitto può essere sfrattato

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 25/01/2022 alle ore 5:30
e aggiornato con informazioni attualizzate il 14/08/2025 alle 22:30

Quali sono i motivi per cui si può sfrat

Lo sfratto è una procedura legale complessa che coinvolge proprietari e inquilini di immobili locati. Capire i motivi per cui si può sfrattare un inquilino da casa in affitto risulta essenziale per entrambe le parti, così da tutelare i propri interessi nel rispetto delle normative. Sebbene la legge garantisca protezione agli inquilini, esistono circostanze ben precise che consentono al locatore di richiedere il rilascio dell’immobile. Di seguito verranno approfondite tutte le principali cause di sfratto, le procedure e le tutele previste per evitare errori o abusi durante l’iter.

Motivi previsti dalla legge per lo sfratto dell’inquilino

La disciplina del diritto locatizio prevede che il proprietario di un immobile possa avviare una procedura di sfratto esclusivamente in presenza di cause specifiche riconosciute dalla normativa italiana, in particolare la Legge n. 392/1978 e il Codice Civile. I motivi principali per lo sfratto sono:

Morosità – Mancato pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori (ad esempio spese condominiali a carico dell’inquilino) secondo i termini contrattuali;
Uso improprio dell’immobile – Utilizzo del bene per scopi diversi da quelli stabiliti dal contratto di locazione;
Violazione del regolamento condominiale – Comportamenti che producono disagio nei confronti degli altri residenti o non osservano le regole comuni;
Mancato utilizzo continuativo dell’immobile senza giustificato motivo;
Opere di ristrutturazione, demolizione o gravi danni strutturali che rendano necessario il rilascio dell’immobile;
Destinazione dell’immobile all’uso personale, familiare o professionale del proprietario o di suoi familiari entro il secondo grado;
Vendita dell’immobile a terzi;
Scadenza legale o contrattuale della locazione (finita locazione);
Incuria grave e danni all’immobile provocati da negligenza dell’inquilino;
Subaffitto non consentito o altre violazioni contrattuali rilevanti.

Non tutte queste ipotesi permettono di accedere subito a una procedura di sfratto celere: alcune situazioni richiedono cause ordinarie di risoluzione del contratto, con tempistiche variabili.

Sfratto per morosità: mancato pagamento di canone e oneri accessori

La condizione più frequente che conduce allo sfratto per morosità riguarda la mancata corresponsione del canone di locazione e delle eventuali spese condominiali dovute dall’inquilino. La morosità è accertata quando il conduttore ritarda il pagamento oltre i termini di tolleranza stabiliti dalla legge. Normalmente, dopo almeno 20 giorni di ritardo rispetto alla scadenza prevista dal contratto, il locatore può avviare la procedura. Tuttavia, il mancato pagamento continuo per almeno due mensilità (o importi equivalenti) rafforza la posizione del proprietario.

È possibile avviare lo sfratto anche per il mancato pagamento delle spese accessorie (condominiali) qualora l’importo superi due mensilità di affitto.
L’inquilino può sanare la morosità fino alla convalida dello sfratto in tribunale, pagando il dovuto con gli eventuali interessi oppure entro il termine di grazia concesso dal giudice (art. 55 Legge 392/1978).
La presenza di minori, persone con disabilità o altre situazioni di fragilità può rallentare o sospendere l’esecuzione dello sfratto, secondo valutazione del giudice.

In molti casi, il proprietario inizia notificando all’inquilino una formale diffida di pagamento. In assenza di riscontro, si passa a una citazione per sfratto con la richiesta di convalida di fronte al giudice.

Mancato pagamento delle spese condominiali

Oltre al canone, anche il mancato pagamento delle spese condominiali a carico dell’inquilino può essere causa di sfratto, quando previsto dal contratto. La normativa stabilisce che la morosità sugli oneri accessori deve essere almeno pari a due mensilità. Questo vale sia per le spese di gestione ordinaria che straordinaria e le spese per servizi comuni.

Sfratto per violazione del contratto o del regolamento condominiale

Un’altra circostanza rilevante per lo sfratto riguarda la violazione del contratto di locazione e/o del regolamento di condominio. Rientrano in questa casistica:

Uso non autorizzato degli spazi comuni, danneggiamento delle parti condivise, atti vandalici o scarichi rumorosi e prodotti oltre la normale soglia di tollerabilità;
Rumori molesti, cattivi odori persistenti o molestie ai vicini;
Subaffitto o cessione non autorizzata del contratto;
Introduzione di attività professionali non consentite in immobili a uso abitativo.

In generale, la regola prevede che per richiedere la risoluzione anticipata del contratto siano necessari comportamenti ripetuti, gravi e dimostrabili. Per alcune infrazioni è necessaria una causa ordinaria in tribunale, non essendo applicabile la procedura rapida di sfratto per morosità.

Altri motivi di sfratto: necessità, inutilizzo, ristrutturazione e vendita

Il legislatore ha previsto ulteriori casi nei quali è possibile richiedere la liberazione dell’immobile prima della scadenza naturale del contratto, specialmente alla prima scadenza contrattuale nelle locazioni a canone libero (4+4 anni) o concordato (3+2 anni):

Il proprietario, un suo familiare diretto entro il secondo grado o il coniuge necessita personalmente dell’immobile per uso abitativo o professionale.
L’inquilino ha a disposizione un altro immobile abitativo idoneo nello stesso Comune.
L’immobile necessita di ristrutturazione integrale, demolizione o si trova in un edificio gravemente danneggiato.
Il proprietario intende vendere a terzi l’immobile, non possiede altri immobili a uso abitativo e rispetta il diritto di prelazione dell’inquilino.
L’inquilino non occupa l’immobile in modo continuativo senza motivazioni valide.

In tutti questi casi è obbligatorio notificare la disdetta all’inquilino con un preavviso scritto di almeno sei mesi, indicando dettagliatamente i motivi e allegando eventuali documenti probatori.

La procedura di sfratto, i passaggi principali

La procedura di sfratto si articola in più fasi che devono essere rigorosamente rispettate, pena l’invalidità dei passaggi effettuati:

Invio di lettera di diffida per il pagamento dei canoni non corrisposti e/o degli oneri accessori o per la risoluzione anticipata in caso di altre violazioni;
Citazione per sfratto presso il Tribunale competente se l’inquilino non regolarizza la situazione;
Udienza in tribunale, dove il giudice verifica le condizioni e può convalidare lo sfratto se l’inquilino non si oppone motivatamente;
Dopo la convalida, notifica dell’atto di precetto che fissa un termine (generalmente 10 o 30 giorni) per il rilascio spontaneo dell’immobile;
Se necessario, esecuzione forzata tramite l’Ufficiale Giudiziario, con eventuale ausilio delle forze dell’ordine o altri professionisti.

È consigliabile conservare ogni comunicazione scritta e documentazione utile per dimostrare le ragioni dello sfratto e la regolarità della procedura.

Quando non è possibile procedere allo sfratto: limiti, opposizioni e tutele dell’inquilino

La normativa italiana contiene tutele significative per il conduttore. Non possono essere avviate procedure di sfratto se:

Il contratto di locazione non è registrato presso l’Agenzia delle Entrate: in questo caso è nullo e non produce effetti legali;
L’inquilino versa il dovuto prima dell’ordinanza di sfratto o chiede un termine di grazia entro cui sanare la morosità.
La disdetta per finita locazione non è notificata nei tempi o in modo corretto.
Sussistono gravi condizioni di fragilità (presenza di minori, persone con disabilità, anziani o difficoltà economiche documentate), con possibilità di sospensione o proroga dell’esecuzione.
L’inquilino può contestare lo sfratto per vizi di forma della citazione, difetti del contratto o condizioni dell’immobile non conformi agli obblighi di legge.

Motivi di opposizione allo sfratto

Pagamento dei canoni dovuti nel termine di grazia autorizzato dal giudice.
Gravi difficoltà economiche o emergenze abitative riconosciute.
Contestazione di vizi dell’immobile o inadempienze del locatore (ad es. gravi difetti strutturali, mancata manutenzione).

Per ogni contestazione è indispensabile agire tempestivamente e affidarsi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Domande frequenti e approfondimenti sullo sfratto

Quanto tempo richiede la procedura di sfratto? La durata può oscillare tra sei mesi e oltre un anno, in base alla complessità della vertenza e all’eventuale opposizione da parte dell’inquilino.
Quali sono i costi medi? Le spese legali, amministrative e gli onorari di avvocato possono variare tra 1.500 e 3.000 euro circa, ma possono essere più elevati in caso di procedimenti prolungati o controversie complesse.
Cosa si rischia se l’inquilino si rifiuta di liberare l’immobile? Il locatore dovrà seguire tutta la procedura formale presso il tribunale; eventuali forzature sono perseguibili per legge.
Qual è la via più rapida per liberare un immobile locato? Raggiungere un accordo bonario o una mediazione con l’inquilino accelera notevolmente i tempi rispetto al contenzioso giudiziario.