Quali sono le tipologie di regolamento condominiale che si possono adottare nel 2022

La scelta del regolamento condominiale da adottare è un passaggio fondamentale nella regolazione dei rapporti tra i proprietari. Ma quale adottare? Cosa prevedono le norme vigenti?

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 17/05/2022 alle ore 07:00

Il regolamento di condominio raccoglie le disposizioni interne del condominio. In pratica determina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme di tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

La sua adozione è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10. Si tratta quindi di un complesso normativo da rispettare con attenzione. Vediamo allora:

• Regolamento condominiale: quali sono le tipologie

• Disposizioni 2022 sul regolamento condominiale da adottare

Regolamento condominiale: quali sono le tipologie

Il regolamento può essere contrattuale quando è stato predisposto dal costruttore e allegato a tutti gli atti di acquisto dei condomini o quanto meno richiamato e sottoscritto dai condomini. Oppure quando l'assemblea delibera all’unanimità di 1000 millesimi l'approvazione di regole condivise.

Come fatto presente dalla Corte di Cassazione, il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione e il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e, quindi, dell'amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario.

C'è anche la possibilità che l'assemblea dei condomini approvi a maggioranza un regolamento d’uso. La deliberazione è valida se approvata con un numero di voti che costituiscono la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno la metà del valore dell'edificio. In alcun caso il regolamento di condominio, sia contrattuale che approvato a maggioranza, può stabilire per le delibere assembleari maggioranze diverse da quelle previste dal Codice civile.

Una deliberazione presa a maggioranza in merito alle modifiche di un regolamento ha validità anche per gli assenti, se questi non presentano ricorso entro 30 giorni, ma non avrebbe validità nei confronti di un regolamento contrattuale.

Ogni proprietario di condominio ha il diritto di esigere il rispetto del regolamento di condominio. Le prescrizioni contenute nel regolamento di condominio in nessun caso possono ledere i diritti di alcun condomino, come da convenzioni o da titolo legale, e non possono sospendere o modificare le disposizioni vigenti.

In realtà, oltre al regolamento contrattuale e quello assembleare, esiste anche il regolamento giudiziale ovvero quello adottato coattivamente.

Disposizioni 2022 sul regolamento condominiale da adottare

A norma di legge, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento che contenga le norme sull'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Dopodiché ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Per la Suprema Corte, in tema di condominio degli edifici, l'obbligo assunto dai singoli condomini in sede di approvazione del regolamento contrattuale, di non eseguire sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva attività che rechino danno alle parti comuni.