Quando e come cambiare destinazione uso terreno per sfruttarlo o guadagnarci al meglio

Quali sono i casi in cui è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso di un terreno: cosa prevedono leggi in vigore e chiarimenti

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 20/11/2022 alle ore 18:05

Quando e come si può cambiare destinazione uso terreno? Il cambio di destinazione d’uso si chiede generalmente quando si vuole fare di un immobile un utilizzo diverso da quello originario, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale. Se, però, si resta nella stessa categoria, non si tratta di un mutamento di tipo rilevante. Vediamo quali sono le regole da rispettare quando si vuole effettuare un cambio di destinazione d'uso di un terreno.

• Quando si può cambiare destinazione uso terreno
• Come si cambia la destinazione d'uso di un terreno

Quando si può cambiare destinazione uso terreno

Il cambio di destinazione d'uso di un terreno si può fare quando il terreno presenta i requisiti e soddisfa tutti i criteri tali da poter essere modificato, per esempio da terreno agricolo a terreno edificabile, o quando si tratta di cambi da effettuare per terreni boschivi, montani, edificabili e non edificabili.

Generalmente, il cambio di destinazione d'uso di un terreno avviene da agricolo in edificabile, ma  può avvenire anche da terreno edificabile in terreno agricolo, soprattutto quando il valore degli immobili è piuttosto basso e il valore delle tasse, soprattutto l’Imu, risulta in proporzione alto. 

I proprietari di terreni che vogliono effettuare un cambio di destinazione d’uso di un terreno, agricolo, boschivo, montano, edificabile, devono innanzitutto verificare il piano urbanistico del Comune di competenza, vale a dire quello in cui si trova il terreno, per poi presentarne apposita istanza.

Solo se il Piano regolatore di ogni singolo Comune permette il cambio di destinazione d’uso di un terreno, allora si può cambiare la destinazione uso terreno.

Come si cambia la destinazione d'uso di un terreno

Stando a quanto previsto dalle leggi in vigore 2022-2023, per fare cambio di destinazione d'uso di un terreno, bisogna rivolgersi all'Ufficio Tecnico del Comune e un professionista abilitato deve presentare apposita domanda di cambio destinazione d'uso del terreno, che sia agricolo, boschivo, non edificabile, ecc, con tutti i documenti necessari.

Per trasformare, per esempio, un terreno agricolo in edificabile per costruirci case per esempio, tecnici comunali valutano la domanda presentata secondo diversi parametri, tra cui posizionamento del terreno e sviluppo urbanistico, nonché regole previste dal Piano Regolatore della zona. 

Non tutti i Piani, per esempio, prevedono la possibilità di fare un cambio di destinazione d’uso di terreni in determinate zone. A prescindere dalla sua natura, il terreno potrebbe trovarsi in una zona dove non è permessa la costruzione e in tal caso il cambio d’uso da terreno agricolo a terreno edificabile non può essere approvato.

Se, invece, il Comune di competenza approva il cambio di destinazione d’uso, vengono attribuiti al terreno stesso gli indici di edificabilità, che permettono poi al privato o all’impresa di procedere con i lavori necessari. 

Dopo aver approvato la destinazione d’uso, il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica, con cui l’acquirente del terreno acquisisce la possibilità di rivenderlo e, se sul terreno diventato edificabile non si costruisce, lo stesso aumenta di valore anche di dieci volte grazie al certificato di destinazione urbanistica con cui è stato approvato il cambio di destinazione d’uso del terreno. 

Variano poi tempi e costi per fare un cambio di destinazione d’uso di un terreno. Partendo dai tempi, per fare un cambio di destinazione d’uso di un terreno sono generalmente lunghi e ci vuole circa un mese e mezzo, anche due dal momento di presentazione della richiesta e fino all’eventuale approvazione, 

Anche i costi per fare un cambio di destinazione d'uso di un terreno agricolo, boschivo, edificabile non sono fissi ma variano in base a diversi fattori e al cambio richiesto, se da edificabile ad agricolo o viceversa, ecc.

In particolare, i costi richiesti per fare un cambio di destinazione d'uso di un terreno sono:

• costo dei professionisti che devono espletare le pratiche urbanistiche, energetiche, ecc;
• costo dei lavori necessari per effettuare la modifica del terreno;
• costo delle pratiche catastali;
• oneri di urbanizzazione.