Quando si rischia ipoteca e su quali beni. Come difendersi

L'ipoteca è molto spesso soggetto a controversie tra creditore e debitore. Quindi iventa molto importante capire le leggi e aggiornate al 2022

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 25/02/2022 alle ore 00:33

L'ipoteca è una della questioni più dibattute nell'ordinamento italiano perché di mezzo ci sono i diritti di garanzia che servono a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. Detto in altri termini, si tratta della consegna nelle mani del creditore del potere di espropriare i beni oggetto della garanzia.

Poco importa che siano del debitore o di un terzo perché il credito conserva il diritto di prelazione sui beni e sulla somma ricavata dall'espropriazione. In pratica, il bene ipotecato resta in godimento del proprietario che può continuare a fruirne.

• Su quali beni si rischia ipoteca e quando

• Legale, giudiziale o volontaria, quale ipoteca

• Come difendersi dall'ipoteca

Su quali beni si rischia ipoteca e quando

Dal punto di vista pratica, l'ipoteca si concretizza con l'iscrizione in pubblici registri e solo con l'estinzione del debito viene meno. Dal punto di vista procedurale, si caratterizza dal cosiddetto diritto di sequela. In pratica, se non viene estinto il debito, segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario. Di conseguenza è importante, ad esempio quando si acquista una casa, verificare se l'immobile è gravato da un'ipoteca.

Sono oggetto d'ipoteca i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze. Ma anche l'usufrutto dei beni stessi, il diritto di superficie e il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico. A norma di legge rientrano anche le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli.

Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale. L'ipoteca si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell'immobile ipotecato. L'ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in denaro. Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.

Legale, giudiziale o volontaria, quale ipoteca

Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.

Ebbene, l'ipoteca legale può essere richiesta all'atto della vendita di un immobile con cui ottiene una garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata. Con l'ipoteca giudiziale, stabilita da un giudice, il creditore recupera forzatamente un credito. Infine, con l'ipoteca volontaria si iscrive volontariamente dal proprietario dell'immobile. Deve essere superiore di circa la metà del valore ricevuto in prestito.

Come difendersi dall'ipoteca

Per la cancellazione dell'ipoteca serve il via libera della banca. Scatta la cancellazione automatica che non prevede né l'intervento di un notaio o costi da sostenere da parte del debitore. Due altre strade per la cancellazione dell'ipoteca sono la firma di un atto notarile o l'ottenimento di una ordinanza del giudice.

Disposizioni alla mano, se l'ipoteca è concessa da chi non è proprietario della cosa, l'iscrizione può essere validamente presa solo quando la cosa è acquistata dal concedente. Se l'ipoteca è concessa da persona che agisce come rappresentante senza averne la qualità, la iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario ha ratificato la concessione.

Secondo la Corte di Cassazione, in tema di ipoteca su bene altrui, non trova deroga nella disciplina del mutuo fondiario, di modo che, ove questi sia garantito dalla concessione di ipoteca su area in corso di espropriazione in favore del mutuatario, l'iscrizione dell'ipoteca medesima può avvenire e prende grado solo in esito al perfezionarsi della procedura espropriativa.