Quando l' abuso edilizio è tenue e ha particolarità nel trattamento, sanatoria, sanzioni e multe

L'abuso edilizio tenue rappresenta una fattispecie peculiare nell’ambito delle irregolarità edilizie, essendo caratterizzato da violazioni di modesta entità che riguardano prevalentemente modifiche interne o difformità marginali rispetto agli elaborati progettuali approvati.

Cosa si intende per abuso edilizio tenue: definizione e parametri normativi

L’abuso edilizio tenue consiste in quelle modifiche parziali o di dettagli di un immobile che non alterano elementi strutturali o essenziali ma si discostano dai titoli abilitativi urbanistici richiesti. Ad esempio, rientrano in questa categoria:

• Difformità interne come spostamento di tramezzi, piccole variazioni all’interno delle unità abitative;
• Modifiche qualitative su materiali o dettagli ornamentali non autorizzati;
• Alterazioni dimensionali contenute entro soglie di tolleranza definite dalla legge (es. entro il 2% tra stato di fatto e progetto);

La valutazione della tenuità è disciplinata dall’art. 34 del D.P.R. 380/2001 e, più recentemente, dalle disposizioni del cosiddetto “Decreto Salva Casa” (Legge 105/2024), che ha ulteriormente chiarito le condizioni e le soglie di accettabilità delle piccole difformità edilizie e introdotto il regime della doppia conformità semplificata. In ogni caso, la qualificazione della tenuità richiede sempre una valutazione caso per caso basata su criteri quali: esiguità e occasionalità della violazione, assenza di pericolo, minima incidenza sull’agibilità e sicurezza.

Tipologie di abusi edilizi e distinzione tra abuso tenue e abuso grave

Nell’ordinamento si distinguono diverse tipologie di abuso edilizio, ciascuna con differenti conseguenze:

• Abusi totali: realizzazioni prive di qualunque titolo, completamente difformi dal progetto approvato.
• Variazioni essenziali: modifiche che incidono su volumetrie, sagome, destinazione d’uso o che violano norme antisismiche, energetiche, igienico-sanitarie.
• Diformità parziali (abuso tenue): modifiche non essenziali, circoscritte a elementi accessori o a dettagli (ad esempio tramezzi, materiali, volume tecnico inferiore al 2% della superficie autorizzata).

Recenti sentenze, tra cui quelle del Consiglio di Stato e del TAR, hanno confermato la necessità di valutare l’impatto complessivo dell’opera rispetto al titolo abilitativo, onde distinguere tra abuso minore sanabile e abuso grave soggetto a demolizione. Solo nei casi di abuso tenue le sanzioni possono essere limitate o sostituite da una sanatoria.

Sanatoria dell’abuso edilizio tenue: procedure e novità introdotte dal Decreto Salva Casa

Il percorso di regolarizzazione delle piccole difformità è stato più volte oggetto di semplificazioni normative:

• Sanatoria ordinaria: prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/01 (“accertamento di conformità classico”), è subordinata alla cosiddetta “doppia conformità” cioè alla conformità sia alla normativa in vigore al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda.
• Sanatoria semplificata: introdotta dall’art. 36-bis del medesimo regolamento, consente la regolarizzazione di abusi tenui a condizione che sia rispettata la normativa edilizia vigente all'epoca dell’intervento e quella urbanistica vigente al momento della domanda. Tale novità amplia la platea degli immobili che possono essere sanati.
• Procedura SCIA in sanatoria, per difformità marginali e in assenza di vincoli paesaggistici, con silenzio-assenso entro 30 giorni dalla richiesta.

Il cosiddetto Decreto Salva Casa riconosce la sanabilità automatica delle difformità non rilevanti per percentuali contenute (fino al 5% della superficie per unità immobiliari di piccola dimensione, con soglia ridotta al crescere della metratura) e per varianti leggere. Inoltre, la normativa riconosce la validità dei titoli anche su difformità edilizie risalenti, se certificate e testimoniate da tecnici abilitati.

Sanzioni e multe per abuso edilizio tenue

La normativa prevede un sistema sanzionatorio proporzionale all’entità e alla gravità dell’irregolarità:

• Multe amministrative: per le difformità lievi, la sanzione amministrativa va da un minimo di 516 euro fino a un massimo di 30.987 euro a seconda della tipologia della violazione e dell’aumento di valore dell’immobile conseguente all’intervento irregolare.
• Per gli interventi in assenza o difformità dalla SCIA la sanzione pecuniaria può arrivare fino al triplo dell’aumento del valore venale determinato dall’Agenzia delle Entrate.
• Per difformità inferiori al 2% non è dovuto alcun pagamento, trattandosi di tolleranze costruttive.
• Demolizione e ripristino: solo in caso di inosservanza degli obblighi di sanatoria o per abusi che superano le soglie di tenuità, può essere disposto l’ordine di demolizione o il ripristino dello stato originario dell’immobile.

Le disposizioni più recenti hanno esteso il termine per l’esecuzione di demolizioni a casi particolari, come situazioni di grave disagio socio-economico, superando i novanta giorni tradizionalmente previsti.

Tolleranze costruttive e piccole difformità: criteri e rilievi giurisprudenziali

Un importante elemento di novità è l’introduzione, normativa e giurisprudenziale, del concetto di tolleranze costruttive. Per essere considerate non rilevanti, le difformità devono rimanere entro i limiti dimensionali stabiliti dalla legge (generalmente entro il 2% – 5% dei parametri autorizzati). Tali limiti vengono calcolati anche in base alla superficie utile delle unità immobiliari, adottando un criterio proporzionale (maggiore la superficie, più ridotta la tolleranza).

Rilevanti sentenze hanno precisato che, entro detti limiti, non vi è violazione edilizia perseguibile, e non è necessario intraprendere la procedura di sanatoria. Al contrario, difformità superiori a tali percentuali sono considerate abuso edilizio, anche se di lieve entità, e richiedono regolarizzazione tramite istanza specifica presso il Comune.

Responsabilità, prescrizione e casi particolari

Le responsabilità in caso di abuso edilizio tenue ricadono su diverse figure:

• Titolare del permesso edilizio
• Committente
• Costruttore
• Direttore dei lavori, qualora non abbia tempestivamente denunciato la violazione all’autorità competente

In caso di successione o trasferimento dell’immobile, le sanzioni amministrative (ma non quelle penali) sono trasmissibili agli eredi. La responsabilità penale invece rimane strettamente personale e non si trasmette.

Importante anche l’aspetto della prescrizione: il reato penale di abuso edilizio si prescrive ordinariamente in quattro anni dalla commissione, ma le sanzioni amministrative (demolizione, ripristino, obbligo di sanatoria) non si prescrivono mai e possono essere richieste anche a distanza di molti anni.

Fiscalizzazione e sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione

Quando non è praticabile la demolizione dell’opera senza pregiudizio per il resto dell’immobile realizzato in conformità, può essere applicata la fiscalizzazione dell’abuso: consiste nel pagamento di una sanzione pecuniaria sostitutiva calcolata sul valore dell’opera realizzata in difformità. La fiscalizzazione si applica esclusivamente ai casi di parziale difformità (abuso tenue) e non nelle ipotesi di abusi totali o in aree vincolate.

Questa possibilità è regolata dagli articoli 33 e 34 del D.P.R. 380/01 ed è attivata a seguito di accertamento tecnico dell'Ufficio comunale.

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