Quando delibere condominiali hanno vizio di eccesso di potere e le importanti conseguenze

In ambito condominiale, viene applicato il principio maggioritario, secondo il quale le deliberazioni approvate dall'assemblea sono vincolanti anche per la minoranza dissenziente.

L'eccesso di potere della delibera condominiale si verifica quando l'assemblea, pur operando in conformità alla maggioranza, adotta una deliberazione che eccede i limiti del proprio potere decisionale o che risulta contraria alla legge o al regolamento condominiale. Tale situazione può essere fonte di controversie e, se accertata, comporta la nullità della deliberazione e la necessità di adottarne una nuova in conformità alla legge. Vediamo quindi:

• Come vota l'assemblea di condominio nel 2023

• Quando si verifica eccesso di potere con le delibere condominiali

Come vota l'assemblea di condominio nel 2023

Il termine quorum in riferimento all'assemblea condominiale rappresenta la soglia minima di partecipazione necessaria per garantire la validità dell'assemblea stessa. La normativa prevede due tipologie di quorum: il quorum costitutivo, che rappresenta il numero minimo di partecipanti necessari per validamente formare l'assemblea, e il quorum deliberativo, che indica la soglia minima di partecipazione necessaria per la validità delle deliberazioni.

Oltre alla presenza di entrambi i quorum, all'interno dell'assemblea condominiale viene applicata una doppia maggioranza. La maggioranza per teste è basata sul numero dei partecipanti. La maggioranza per quote si basa invece sui millesimi posseduti da ciascun condomino. Tali disposizioni sono fondamentali per garantire il corretto funzionamento dell'assemblea condominiale e la validità delle deliberazioni adottate, evitando il rischio di decisioni prese da una minoranza non rappresentativa e preservando il diritto di ciascun condomino di esprimere la propria opinione.

Secondo la normativa vigente, la delibera condominiale può essere impugnata qualora sia contraria alla legge o al regolamento condominiale. In questi casi, i condomini dissenzienti o astenuti hanno la facoltà di richiederne l'annullamento entro 30 giorni dalla data in cui è stata adottata la decisione, oppure dalla data in cui è stata comunicata, nel caso di assenti. Tra le cause di impugnazione rientrano le deliberazioni che violano i quorum o le maggioranze, o quelle che non rispettano i criteri di ripartizione delle spese.

È quindi possibile impugnare le deliberazioni che eccedono completamente dalle competenze dell'assemblea, configurando così la nullità della decisione. Tale circostanza si verifica nel caso in cui l'assemblea intenda imporre al singolo condomino limitazioni sull'uso della propria abitazione, o voglia rendere privata una parte comune dell'edificio, come il cortile, a favore di un solo condomino.

Le deliberazioni prive di oggetto o con oggetto illecito sono considerate nulle. A differenza delle deliberazioni annullabili, quelle nulle possono essere impugnate in qualunque momento, senza limiti di tempo.

Quando si verifica eccesso di potere con le delibere condominiali

La verifica di legittimità da parte del giudice sulla delibera condominiale non si estende al merito della decisione ma si limita alla sua conformità alle norme della legge o del regolamento. Non è possibile impugnare una delibera solamente perché non si è d'accordo con la decisione assunta dall'assemblea nel corso dell'esercizio del proprio potere discrezionale. Ad esempio, non è permesso impugnare una delibera perché si è scelto un tecnico piuttosto che un altro, o perché si è preferita un'offerta più costosa rispetto ad altre. Il giudice può valutare il contenuto della delibera solo in un caso: quando l'assemblea ha agito con eccesso di potere.

La giurisprudenza ha stabilito che la delibera è invalida per eccesso di potere quando, pur rispettando formalmente la legge o il regolamento, non tutela gli interessi del condominio. Un esempio di eccesso di potere è rappresentato dall'approvazione di un rendiconto non veritiero rispetto alla situazione debitoria del condominio, o dalla nomina come amministratore del coniuge di quello precedentemente revocato dal tribunale.