Quando un rogito di una casa non è valido? Tutti i motivi e cause nel 2022 che lo rendono annullabile

Contratto in frode alla legge, mancata corrispondenza dell’immobile con la situazione dichiarata al catasto: motivi per rendere un rogito annullabile

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 11/05/2022 alle ore 23:03

Quando il rogito di una casa non è valido? L’acquisto di una casa è un passo sempre decisamente molto importante da compiere e per evitare errori ed eventuali problemi futuro, il consiglio prima di concludere la compravendita è sempre quello di chiedere dell’immobile scelto una relazione di conformità urbanistico-catastale per verificare la corrispondenza dell’edificio alla situazione urbanistico catastale vigente, insieme a certificato di abitabilità e attestato di prestazione energetica dell’immobile, APE, contenente tutte le informazioni sulla classe energetica dell’immobile e relativo IPE, indice di prestazione energetica.

Solo una volta verificate tutte queste situazioni relative alla casa che si vuole acquistare e controllato che sia tutto in regola si può procedere alla firma del rogito che rappresenta l’ultimo passaggio nella compravendita di una casa. Anche perché il rogito sia valido e non illegale è necessario rispettare regole specifiche. Vediamo allora quando un rogito non è valido e cancellabile.

• Rogito di una casa leggi in vigore
• Quando un rogito di casa non è valido e annullabile

Rogito di una casa leggi in vigore 

Perché un rogito di una casa sia scritto in maniera valida e legale è necessario, come accennato, che le verifiche relative a condizioni tecniche della casa siano state già effettuate in modo da certificarlo nell’atto che dovrà firmare il notaio. 

Effettuate le verifiche necessarie sulle condizioni della casa, si può in tutta tranquillità procedere alla firma del rogito, che consiste nella firma dell’atto di acquisto dinanzi ad un notaio che dovrà effettuare controlli su tutta la documentazione prodotta. Il rogito per essere ben fatto e valido, secondo le leggi attuali, deve riportare:

• valore di cessione dell’immobile;
• modalità di pagamento; 
• dati dell’eventuale mediatore a cui ci si è rivolti per la compravendita e spese sostenute. 

Al momento della firma del rogito, deve esserci il notaio, che deve trascrivere la compravendita alla Conservatoria entro 20 giorni dalla firma, controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo delle norme edilizie e catastali, e iscrivere l’ipoteca in caso di mutuo. 

Quando il rogito non è valido e annullabile

Non sempre firmare il rogito di casa significa sancire definitivamente il passaggio di proprietà da venditore ad acquirente perché può capitare che per alcuni motivi e cause il rogito possa risultare annullabile e cancellabile. 

Secondo le leggi in vigore, i motivi che rendono annullabile un rogito sono i seguenti: 

• quando il venditore non dichiara in forza di quale titolo è stata costruita la casa che ha intenzione di vendere;
• quando il venditore dichiara che la casa è stata costruita su un titolo che risulta inesistente;
• quando non riporta uno dei requisiti previsti dalla legge, come causa, oggetto, accordo delle parti, forma, ecc;
• quando risulta mancata corrispondenza dell’immobile con la situazione dichiarata al catasto;
• quando emerge che la casa non è regolarmente accatastata, per cui non può essere venduta;
• quando il contratto è in frode alla legge;
• in caso di dolo (determinante) e raggiro di una delle parti che ha taciuto elementi fondamentali;
• nei casi di violenza fisica o psicologica messa in atto per concludere il contratto;
• quando il rogito è stato firmato nonostante incapacità di una delle parti che hanno stipulato il contratto.

Precisiamo che le norme in vigore prevedono che la nullità del rogito non valido possa essere fatta valere tramite azione di nullità da chiunque ne abbia interesse ed è imprescrittibile.