Quando una parte comune di un condominio può essere di esclusivo uso di un condomino

In quali casi e quali sono le condizioni necessarie perché una parte comune di un condominio diventi di uso esclusivo di un solo condomino: cosa prevedono norme in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 10/12/2023 alle ore 11:01

Quando una parte comune di un condominio può essere di esclusivo uso di un condomino nel 2024? Un edificio condominiale è composto sostanzialmente da parti comuni, che devono essere rispettate in base a quanto previsto dai singoli regolamento di condominio, devono essere usate da tutti i condomini, evitando di pregiudicare o impedire lo stesso uso da parte degli altri condomini e rispettandone la destinazione d’uso prevista, e parti di esclusiva proprietà di ogni condomino. Ci sono, però, anche casi in cui una parte comune condominiale può essere usata in modo esclusivo da un solo condomino. 

• Quali sono le parti in comune di in condominio
• In quali casi una parte comune di un condominio può essere di uso esclusivo di un solo condomino

Quali sono le parti in comune di in condominio

Le norme in vigore individuano in maniera chiara e specifiche le parti cosiddette comuni di un condominio, vale a dire le aree di cui tutti i condomini possono fare pari uso senza impedire ad altri condomini di utilizzarle. 

Le parti comuni di un condominio sono, nel dettaglio, le seguenti:

• parti comuni necessarie, come suolo, cortili, muri maestri, portoni di ingresso, androni, scale, fondamenta, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, portici, facciate, aree destinate a parcheggio;
• parti comuni di pertinenza, in ci rientrano tutti i locali destinati ai servizi comuni come portineria, locali lavanderia, stenditoi, eventuali locali spazzatura, ecc;
• parti comuni accessorie, come ascensori, pozzi, cisterne, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, e altri impianti.

In quali casi una parte comune di un condominio può essere di uso esclusivo di un solo condomino

Sono pochi, ma ci sono, i casi in cui una parte comune del condominio può essere di uso esclusivo di un solo condominio: secondo le norme 22024, infatti, ci sono parti condominiali che, pur essendo del condominio in generale, possono essere usate solo da un condomino. Si tratta, per esempio, dei balconi che, pur se facenti parte della facciata dell’edificio condominiale, sono destinati in modo esclusivo all'uso e al godimento da parte del condomino che ha la proprietà esclusiva dell’appartamento di cui fanno parte i balconi.

Decisamente diverso è il discorso relativo al pianerottolo che, stando a quanto stabilito dal Codice civile, rientra tra le cosiddette parti comuni di un edificio condominiale, cioè tra le aree destinate all’uso comune per tutti i condomini, come anche cortili, tetti, scale, portoni di ingresso, per cui non può diventare di esclusivo uso dei condomini o del condomino singolo dell'ultimo piano, pur essendo l'ultimo piano, quindi non di passaggio per tutti gli altri condomini.

Secondo le leggi in vigore, poi anche il tetto comune di un condominio può essere di esclusivo uso di un condomino nel 2024. Stando a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, infatti, è possibile per legge trasformare il tetto comune condominiale in terrazza ad uso esclusivo per il proprietario di casa all'ultimo piano in condominio a condizione, però, che lo stesso proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio condominiale curi con attenzione ed esegua lavori adeguati del tetto per garantire sempre la funzione di copertura e protezione dell’edificio condominiale. 

Anche il sottotetto di un edificio condominiale può diventare di uso esclusivo di un solo condomino nel 2024, Si può parlare di uso esclusivo del sottotetto.

Anche in questo caso è stata la Corte di Cassazione a stabilire che il sottotetto si può considerare di pertinenza dell’appartamento che si trova all’ultimo piano, quando ha esclusiva funzione di isolare e proteggere lo stesso appartamento da freddo, caldo, umidità, tramite una camera d’aria, e non abbia le caratteristiche tali da esser considerato un vano autonomo.