Quando vi è diritto di prelazione su casa e terreni confinanti e agevolazioni per acquisto

Quando scatta diritto di prelazione per acquisto di case e terreni e agevolazioni possibili: cosa prevedono leggi in vigore e chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 30/10/2022 alle ore 08:16

Quando vi è diritto di prelazione su casa e terreni confinanti e agevolazioni per acquisto nel 2022-2023? La prelazione consiste nel diritto, che si acquisisce o per norma di legge o per accordo tra privati, ad essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto,

Il diritto di prelazione si esercita attraverso l’obbligo per il proprietario di comunicare al soggetto che ha il diritto di prelazione l’intenzione di procedere alla vendita, specificando il prezzo e le modalità di pagamento e il soggetto al quale si intenderebbe vendere l’immobile, assicurando al titolare della prelazione un termine adeguato per esercitare il suo diritto. 

• Quando vi è diritto di prelazione su casa e agevolazioni per acquisto 
• Diritto di prelazione su terreni confinanti e agevolazioni per acquisto nel 2022-2023 

Quando vi è diritto di prelazione su casa e agevolazioni per acquisto nel 2022-2023

Se il proprietario della casa dove si vive già in affitto decide di venderla e l’inquilino vorrebbe acquistarla, ha la possibilità di esercitare il diritto di prelazione nell’acquisto della casa affittata. Il diritto di prelazione di una casa è il diritto di acquistare una casa prima di altri, per cui, in caso di vendita, l’inquilino ha diritto di acquistare casa al prezzo stabilito dal proprietario, che non potrà vendere ad altri con condizioni diverse.

Secondo le leggi attuali 2022-2023, se il proprietario di casa ha intenzione di venderla, l'inquilino ha la prelazione a parità di prezzo e ciò significa che se i compratori sono, per esempio, due, l’inquilino della casa in affitto ha la priorità. Inoltre, per agevolare all’inquilino l’acquisto della casa in affitto e concludere in tempi rapidi la compravendita, è possibile che il proprietario di casa applichi uno sconto sul prezzo di vendita della stessa casa. 

Una delle agevolazioni di cui si può usufruire quando si decide di acquistare una casa, anche avendo diritto di prelazione, è il bonus prima casa. La misura prevede agevolazioni fiscali che sono:

• Iva al 4%, invece che al 10%;
• Imposta di registro al 2% e imposta ipotecaria e catastale fissate a 50 euro ciascuna;
• imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (200 euro) per acquisti per successione e donazione;
• credito d’imposta per chi vende una casa e la riacquista entro 12 mesi.

Le condizioni necessarie da soddisfare per usufruire del bonus prima casa sono le seguenti:

• non essere già proprietari di un’abitazione in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni o venderla entro un anno;
• essere residente nel Comune in cui si acquista casa o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
• non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si chiede il bonus prima casa;
• il nuovo proprietario non deve rivendere la casa prima di cinque anni.

Diritto di prelazione su terreni confinanti e agevolazioni per acquisto nel 2022-2023 

Secondo quanto previsto dalle leggi in vigore, il diritto di prelazione scatta sui terreni agricoli confinante se si tratta di una proprietà di un coltivatore diretto, per favorire la creazione di aziende agricole di maggiori dimensioni e permettere agli imprenditori agricoli professionali di ampliare la propria azienda acquistando i fondi limitrofi a quelli di loro proprietà.

Perché si possa esercitare il diritto di prelazione di un terreno confinante, il coltivatore deve avere in affitto il terreno oggetto della compravendita da almeno due anni e, inoltre, l’imprenditore agricolo professionale (Iap) deve essere iscritto nella previdenza agricola e avere una società agricola, con almeno la metà dei soci con la qualifica di coltivatore diretto. 

Altre condizioni previste dalla legge per esercitare il diritto di prelazione sui terreni confinanti sono:

• il confinante non deve aver venduto, nei due anni precedenti, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore 0,52 euro; 
• il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni;
• il proprietario del fondo confinante deve coltivare direttamente il terreno su cui vuole esercitare la prelazione;
• sul fondo in vendita non deve essere insediato un affittuario coltivatore diretto;
• il terreno su cui il confinante vuole esercitare la prelazione non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia, insieme a tutti gli altri terreni dallo stesso posseduti.

La legge in vigore precisa che per l’esercizio del diritto di prelazione su un terreno confinante da parte dell’imprenditore agricolo professionale è richiesto come requisito obbligatorio quello della iscrizione alla previdenza agricola, al coltivatore diretto non è richiesto. 

Il diritto di prelazione su un terreno si può esercitare solo nel momento in cui il concedente comunica al beneficiario l'intenzione di concludere il contratto, presentando una sorta di una proposta contrattuale. Precisiamo che non vale mai il diritto di prelazione su un terreno confinante che si trova in zona edificabile.

Per quanto riguarda, invece, le agevolazioni per l’acquisto di un terreno, anche con diritto di prelazione, possono essere diverse quelle disponibili ma diverse in base al tipo di terreno confinante che si vuole acquistare. Se per l’acquisto di un terreno edificabile confinante non è previsto alcun bonus né alcuna agevolazione, sono previste agevolazioni per comprare un terreno agricolo confinante o per comprare un terreno montano. 

Per acquistare un terreno agricolo confinante, tra le agevolazioni disponibili ci sono quelle proposte da Ismea, l'Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare, che offre finanziamenti giovani imprenditori agricoli che decidono di comprare un terreno agricolo o a persone che vogliono acquisire la qualifica nella professione agricola.

Possono, dunque, richiedere i finanziamenti proposti da Ismea per comprare un terreno agricolo:

• o giovani imprenditori di età inferiore ai 40 anni; 
• o soggetti che intendono acquisire la qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale o di coltivatore diretto entro 2 anni dall’assegnazione del terreno da parte di Ismea; 
• o imprenditori agricoli a titolo principale; 
• o coltivatori diretti di età inferiore ai 50 anni; 
• o cooperative o piccole cooperative agricole di conduzione.

Il capitale massimo che viene erogato come finanziamento è di:

• 750.000 euro nel caso di un'azienda assegnata a un solo imprenditore agricolo; 
• 250.000 euro per ogni socio a tempo pieno nel caso di un'azienda assegnata a più di un imprenditore o in forma di cooperativa.

Altra agevolazione prevista per chi compra un terreno agricolo nel 2022 è quella della Piccola Proprietà Contadina, agevolazione riconosciuta a imprenditori agricoli professionali (IAP) e coltivatori diretti regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, che abbiano una forza lavoro del proprio nucleo familiare non inferiore a 1/3 di quella necessaria per tutte le necessità riguardanti la coltivazione del fondo, l’allevamento del bestiame.

Anche per l’acquisto di terreni montani confinanti sono previste agevolazioni che prevedono esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, esenzione dal pagamento dell’imposta catastale e riduzione dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria a misura di 200 euro per le seguenti tipologie di terreni:

• terreni situati ad un’altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare e rappresentati da particelle catastali che si trovano solo in parte a tale altitudine;
• terreni rientranti in comprensori di bonifica montana
• terreni compresi nell'elenco dei territori montani compilato dalla commissione censuaria centrale.