Regole, tasse, costi, limiti e vincoli aggiornati 2022 per vendere casa ereditata

Vincolo di anni per vendita di una casa ereditata, accordi tra eredi, come cambia tassa di successione: ecco le regole per vendere una casa ereditata

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 11/06/2022 alle ore 13:26

Quali sono regole, tasse, costi, limiti e vincoli aggiornati 2022 per vendere casa ereditata? Ricevere una casa in eredità rappresenta certamente un arricchimento che gli eredi sfruttano in maniere diverse. C’è chi decide di affittare la casa ricevuta in eredità e avere così una rendita mensile e chi, invece, decide di venderla. 

Generalmente una casa ereditata viene venduta quando si trova in luoghi diversi rispetto a quelli di residenza degli eredi o quando gli eredi sono più di uno per cui per evitare problemi con il passare del tempo si decide di vendere la casa ereditata per poi dividere il ricavato della vendita. Vediamo quali sono le regole da rispettare per la vendita di una casa ereditata.

• Vendita casa ereditata quando e come si può fare
• Vendere quota di casa ereditata come fare e vincoli
• Vendere casa ereditata prima di cinque anni è possibile o no?
• Quali sono tasse e costi da pagare per vendita casa ereditata

Vendita casa ereditata quando e come si può fare 

Secondo le leggi in vigore, per la vendita di una casa ereditata i tempi sono di dieci anni. Si tratta, infatti, del tempo massimo previsto dalla legge per l'accettazione o la rinuncia ad una eredità. Il primo passo da compiere per vendere una casa ereditata è presentare all'Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione, passaggio obbligatorio quando si riceve una eredità in ogni caso e soprattutto per chi vende casa. 

L’erede, o gli eredi, devono presentare la dichiarazione di successione di eredità entro un anno dalla scomparsa del de cuius e solo dopo si può eventualmente avviare la vendita della casa. Secondo le leggi 2022, entro 30 giorni dalla successione si deve presentare la domanda di voltura catastale, quindi, come accennato, procedere all'accettazione dell'eredità e in ultimo alla trascrizione della stessa per poi vendere la casa ereditata.

Per vendere una casa ereditata, se ci sono più eredi, tutte le parti interessate devono essere concordi, per cui tutti gli eredi devono sottoscrivere una dichiarazione in cui esprimo chiaramente il consenso alla vendita dell’immobile.

Precisiamo che il consenso alla vendita della casa ereditata deve essere sottoscritto indipendentemente dalla percentuale di eredità che ogni erede ha avuto.

Se gli eredi non raggiungono un accordo sulla vendita della casa ereditata, bisogna procedere, per legge, allo scioglimento della comunione dei beni e quindi chiudere l’espropriazione immobiliare. In alternativa, è possibile cedere la propria quota dell’immobile ereditato a terzi. 

Vendere quota di casa ereditata come fare e vincoli
 

Stando alle leggi in vigore, se uno degli eredi vuole vendere la propria quota ad una terza persona terza, deve prima notificare tale decisione alle altre parti, indicando il prezzo che ha raggiunto in seguito all’accordo con il soggetto terzo. Entro due mesi gli eredi possono esercitare il diritto di prelazione, avendo il diritto di riacquistare la quota in via prioritaria, o meno.

Per le leggi in vigore, infatti, se uno degli eredi della casa ha intenzione di vendere la propria quota di casa ereditata, gli altri eredi hanno diritto di prelazione sulla sua quota e se non viene notificato il diritto di prelazione e la quota viene venduta a terzi senza prima avvisare gli altri eredi, questi stessi acquisiscono il diritto di riscattare la quota.

Vendere casa ereditata prima di cinque anni è possibile o no?

Le leggi in vigore permettono di vendere una casa ereditata prima dei 5 anni. In particolare, se si vende una casa la cui proprietà è stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore deve corrispondere anche una tassa sulla plusvalenza, inteso come prelievo sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dell'immobile nel momento dell'acquisizione del diritto reale. 

Questa possibilità non vale, però, per la vendita di una casa ereditata se è riconosciuta come prima casa e a patto che venga dimostrato che il proprietario ha mantenuto la residenza nell’abitazione per più della metà del tempo dall’acquisto. 

In caso contrario, la tassa sulla plusvalenza sarà determinata o con denuncia dei redditi o pagando direttamente l’imposta con un valore pari al 20%, direttamente al notaio.

Quali sono tasse e costi da pagare per vendita casa ereditata

Tra le regole da seguire per vendere una casa ereditata ci sono anche quelle relative a tasse e costi da pagare. Per vendere una casa ereditata, per legge si devono pagare:

• imposta catastale, che corrisponde all’1% del valore catastale;
• imposta ipotecaria, con aliquota pari al 2% del valore catastale della casa;
• per ogni copia dei documenti pagare marca da bollo da 64 euro;
• tassa di successione, che varia a seconda del grado di parentela tra persona defunta ed erede.

Per la tassa di successione, la legge fissa aliquote differenti in base al rapporto di parentela tra erede e de cuius e che sono nel dettaglio del:

• 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
• 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
• 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
• 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

Spetta all’Agenzia delle Entrate comunicare l’importo da pagare per la tassa di successione tramite modello F24 e l’importo dovuto deve essere pagato entro 60 giorni dal ricevimento dell’avviso.

Insieme alle tasse da pagare, ci sono poi da considerare i costi notarili necessari per la vendita dell’immobile.