Responsabilità costruttore su difetti casa ed immobile secondo sentenze Cassazione 2022

Quali sono i casi in cui sussiste responsabilità del costruttore per difetti casa: sentenze Cassazione e norme attualmente in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 24/06/2022 alle ore 08:45

Quando sussiste la responsabilità del costruttore per difetti di casa e immobili? Il Codice Civile riconosce in maniera chiara ed esplicita, all’art. 1669, la responsabilità del costruttore per difetti di realizzazione di una casa o altro immobile se lo stesso, nel corso di dieci anni dalla sua realizzazione, si rovina in tutto o in parte o presenta evidente pericolo o gravi difetti, come le carenze costruttive dell’edificio. Vediamo cosa hanno stabilito diverse sentenze della Corte di Cassazione in merito.

• Difetti costruzione casa e immobili quali possono essere
• Responsabilità costruttore su difetti casa ed immobile secondo sentenze Cassazione

Difetti costruzione casa e immobili quali possono essere

Quando si parla di difetti di costruzione di una casa o altro immobile si fa generalmente riferimento a tutti quei problemi che possono presentarsi nel corso del tempo in cui un immobile si vive e che possono manifestarsi, per esempio, con sorgere di muffa, infiltrazioni d'acqua, crepe nel muro, scarso isolamento dai rumori o dal freddo. 

Si tratta di problemi che si manifestano per difetti o errori costruttivi. In presenza, per esempio, di un buon cappotto termico, l’isolamento dal freddo sarebbe ottimale. I problemi appena segnalati derivano da difetti costruttivi la cui responsabilità è in primo luogo implicabile al costruttore. Ed effettivamente la legge stabilisce quali sono e in quali casi sussistono responsabilità oggettive del costruttore per difetti di costruzione di casa o altro immobile. 

Responsabilità costruttore su difetti casa ed immobile secondo sentenze Cassazione

Le leggi attuali riconoscono, innanzitutto, la cosiddetta garanzia del costruttore, nota come garanzia dei dieci anni. Si tratta, appunto, di una forma di tutela che interviene nei ‘primi’ 10 anni dal momento di compimento dei lavori di realizzazione di casa o altro immobile, definita nei casi in cui si manifesti una responsabilità per gravi difetti dell'immobile nei confronti del committente (cioè colui che ha dato l'incarico a costruire) e i compratori dell'immobile stesso.

Precisiamo che per ‘gravi difetti’ di costruzione, secondo il Codice Civile, non si intendono solo quei difetti che incidono sulla stabilità dell'edificio, come gravi crepe nei muri, ma tutte le alterazioni che, pur interessando anche una sola parte della casa o altro immobile, incidono sulla struttura e funzionalità globale dell’immobile stesso, modificando e alterando sensibilmente il godimento dell'opera stessa.

Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno stabilito e dato un quadro chiaro e completo dei casi in cui sussiste la responsabilità del costruttore per difetti di una casa o altro immobile, come:

• avvenuta rovina totale o parziale della casa o altro immobile o attuale pericolo certo ed effettivo che in un futuro possa verificarsi la rovina totale o parziale, ma anche nei casi di che, pur non interessando direttamente le strutture portanti dell’edificio, incida notevolmente sulla sua funzionalità, menomandone sensibilmente il godimento e la funzione economica, impedendone l’utilità a cui l’immobile è destinato e nel caso di distacco di una notevole parte dell’intonaco esterno del fabbricato (Cassazione civile sez. II, 29/11/1996, n.10624);
• pericolo di rovina dell’opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifesta nel corso di dieci anni (Cassazione civile sez. II, 15/04/1999, n.3756);
• gravi difetti di costruzione dell'immobile che, incidendo profondamente sugli elementi essenziali, influiscono sulla solidità e la durata dello stesso (Cassazione civile sez. II, 31/03/2006, n.7634) e, secondo la Cassazione, la nozione di gravi difetti comprende tutte le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità dell’opera e comportanti una menomazione del godimento dell’immobile con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione;
• gravi mancanze costruttive che incidono su funzionalità e abitabilità dell’immobile e comportano una menomazione del godimento del proprietario (Cassazione civile sez. II, 14/07/2008, n.19305);
• in presenza di continue e intollerabili immissioni di fumo nella abitazione del committente (Cassazione civile sez. II, 04/12/2015, n.24763).