Sanatoria e tolleranze abusi edilizi su verande, tettoie, gazebi, pergolati disponibili attualmente

Quando scatta abuso edilizio su verande, pergolati, tettoie, gazebo in giardino, come sanarlo, tolleranza e responsabilità: cosa prevedono normative in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 04/02/2023 alle ore 9:52
e aggiornato con informazioni attualizzate il 22/09/2025 alle 23:01

Installare o realizzare verande, tettoie, gazebi e pergolati negli spazi esterni delle abitazioni offre indubbi vantaggi in termini di vivibilità e valorizzazione degli spazi, ma occorre prestare massima attenzione all’inquadramento normativo per evitare di incorrere in abusi edilizi. Il sistema delle autorizzazioni edilizie in Italia è complesso e articolato, soprattutto alla luce delle recenti modifiche introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa.

Definizione di abuso edilizio e differenze tra veranda, tettoia, gazebo e pergolato

L’abuso edilizio viene definito dal DPR 380/2001 come qualsiasi intervento realizzato in assenza di titolo abilitativo, o in difformità rispetto al permesso di costruire, alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) oppure alla CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Sono considerate abusi, inoltre, anche le opere che violano i parametri urbanistici o edilizi. Bisogna distinguere bene le differenze normative e tecniche tra:

Veranda: struttura chiusa, generalmente in vetro, aggettante o in aderenza all’edificio, che crea nuovo volume abitabile. Richiede sempre permesso di costruire, tranne se rimovibile e priva di fissaggio stabile.
Tettoia: copertura solitamente con supporti verticali, addossata o isolata, aperta su almeno tre lati. Il permesso varia in base a dimensioni e ancoraggio (vedi paragrafo apposito).
Gazebo: struttura leggera, temporanea, aperta e mobile, spesso in legno o metallo, che non genera nuovo volume e non influisce sulla sagoma dell’edificio.
Pergolato: struttura aperta su lati e sopra, solitamente non coperta stabilmente, destinata a sostenere piante rampicanti. Può rientrare nell’edilizia libera.

Queste differenze sono determinanti per la valutazione dei requisiti tecnico-amministrativi e delle possibili responsabilità derivanti da abusi.

Quando serve il permesso di costruire e quando si configura un abuso edilizio

Secondo la normativa vigente, la necessità o meno di un titolo abilitativo dipende da:

Dimensioni e stabilità dell’opera: strutture di grandi dimensioni, fissate in modo permanente o dotate di chiusure laterali, richiedono sempre permesso di costruire.
Alterazione della volumetria o della sagoma: se la struttura crea nuovo volume o modifica la sagoma dell’edificio, è necessario il permesso.
Materiali impiegati e modalità di ancoraggio: l’uso di materiali pesanti (muratura, cemento), l’ancoraggio al suolo e la presenza di impianti (elettricità, acqua) fanno propendere verso l’obbligo di permesso.

Esempi: una tettoia di modeste dimensioni, aperta sui lati e facilmente smontabile, può rientrare nell’edilizia libera o, al massimo, richiedere una SCIA. Invece, una veranda chiusa, una tettoia con tamponamenti laterali e ancoraggi stabili, oppure un gazebo con superfici consistenti e chiusura perimetrale sono considerate nuove costruzioni e necessitano di permesso di costruire.

Giurisprudenza e sentenze di riferimento (Cons. Stato n. 10897/2025; TAR Campania n. 609/2025; Cons. Stato n. 5153/2025) ribadiscono che la presenza di nuovo volume, il mutamento di sagoma o l’impatto strutturale rendono obbligatorio il titolo edilizio.

Le tolleranze costruttive applicabili a verande, tettoie, pergolati e gazebi: criteri e limiti

Una delle principali novità introdotte dal Decreto Salva Casa riguarda le tolleranze costruttive e le condizioni per la regolarizzazione delle difformità minori. L’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia stabilisce che non costituiscono violazione edilizia gli scostamenti entro una certa percentuale rispetto ai parametri autorizzati:

2% per superfici utili oltre 500 mq
3% per superfici tra 300 e 500 mq
4% per superfici tra 100 e 300 mq
5% per superfici inferiori a 100 mq
6% per superfici fino a 60 mq

Nel caso di verande, tettoie e gazebo, lo scostamento percentuale si applica a superfici e volumi autorizzati. È dunque possibile sanare piccole irregolarità esecutive, ma solo se le difformità ricadono nei limiti percentuali sopra esposti. Questa previsione rafforza la sanabilità delle cosiddette "difformità parziali".

Attenzione: In presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o strutturali (es. aree sottoposte a disciplina sismica), le tolleranze non sempre sono applicabili e potrebbe essere vietata la regolarizzazione.

Sanatoria abusi edilizi su verande, tettoie, gazebi e pergolati: procedura aggiornata dopo il Salva Casa

La sanatoria abusi edilizi, anche definita accertamento di conformità, consente la regolarizzazione a posteriori di interventi realizzati senza titolo, purché in presenza di specifici presupposti. Le opzioni sono:

Sanatoria ordinaria (art. 36 DPR 380/2001): richiede la cosiddetta doppia conformità, ossia rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie sia all’epoca della realizzazione sia al momento della domanda. Questa strada resta la via normale per abusi sostanziali (es. verande chiuse stabilmente, tettoie non autorizzate fisse).
Sanatoria semplificata (art. 36-bis DPR 380/2001): introdotta dal Decreto Salva Casa, consente la regolarizzazione delle difformità parziali o essenziali rispetto a un titolo abilitativo esistente, anche senza doppia conformità. Il requisito è che l’intervento sia conforme alle regole urbanistiche oggi vigenti e ai requisiti edilizi dell’epoca della realizzazione.
Tolleranze costruttive: le difformità costruttive nei limiti percentuali già elencati non sono più considerate abuso, quindi sono legittimabili senza sanzioni.

La domanda di sanatoria deve essere presentata tramite un tecnico abilitato con relazione asseverata, allegando la documentazione tecnica, catastale e la prova del pagamento delle sanzioni pecuniarie (oblazione) commisurate alla gravità dell’abuso. L’ufficio comunale esamina la richiesta entro un termine fissato e, in caso di silenzio, la domanda si considera respinta.

Abusi non sanabili: casi esclusi dalla regolarizzazione

Non sono sanabili:

manufatti realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, idrogeologico o storico, salvo autorizzazioni preventive specifiche;
interventi che violano le norme igienico-sanitarie, di sicurezza strutturale o che compromettano la stabilità, la salubrità o la destinazione d’uso consentita;
opere prive di qualsiasi titolo abilitativo ove la disciplina urbanistica vieti la realizzazione tanto oggi quanto al tempo dell’abuso.

Responsabilità e sanzioni per abuso edilizio: chi risponde e quali sono i rischi

La responsabilità per abuso edilizio coinvolge diversi soggetti (art. 29 DPR 380/2001):

Titolare del permesso di costruire
Committente dei lavori
Costruttore
Direttore dei lavori (solo se non ha segnalato la violazione e ha rinunciato all’incarico)

Le sanzioni previste sono:

Amministrative: ordine di demolizione e ripristino, acquisizione dell’opera e del terreno al patrimonio comunale, sanzione pecuniaria alternativa se la rimozione non è possibile.
Penali: ammenda pecuniaria e, nei casi più gravi (totale difformità, lottizzazione abusiva, vincoli paesaggistici), fino a due anni di arresto (art. 44 DPR 380/2001).

È importante notare che la responsabilità amministrativa per l’abuso edilizio grava anche sugli eredi, che sono obbligati alla demolizione o possono richiedere la sanatoria, mentre la responsabilità penale è personale e resta in capo solo a chi ha commesso materialmente l’abuso.

Non sono previsti automatismi di "fiscalizzazione" dell’abuso fuori dai casi consentiti: la sanzione pecuniaria può sostituire la demolizione solo se la rimozione dei manufatti è materialmente irrealizzabile senza danno per l’edificio principale (art. 34 DPR 380/2001), vedi sul sito della Cassazione.

La sanatoria edilizia su verande, tettoie e gazebi nei casi di interventi in edilizia libera

Per alcune opere effettivamente "leggere", smontabili e prive di impatto volumetrico—ad esempio pergolati aperti e gazebi temporanei—la legge esclude l’obbligo di presentare pratiche edilizie. Rientrano nell’edilizia libera (art. 6 DPR 380/2001 e Glossario Edilizia Libera, DM 2 marzo 2018):

tende da sole, pergotende, ombreggianti senza chiusure permanenti;
chioschi, gazebi, piccole strutture mobili non fissate al suolo, prive di chiusure laterali permanenti;
ricoveri per animali domestici di dimensioni estremamente contenute (Tar Marche 844/2024);
pergotende e vetrate panoramiche amovibili (VePa), purché prive di aumento volumetrico.

In ogni caso resta obbligatorio il rispetto delle distanze da confini e delle regole di sicurezza. Prima dell’installazione si raccomanda di verificare comunque le discipline comunali e di condominio, nonché possibili vincoli paesaggistici o ambientali.

Il ruolo del condominio e l’impatto sulla commerciabilità dell’immobile

La realizzazione e regolarizzazione di verande, tettoie e gazebi in condominio può richiedere ulteriori adempimenti:

Rispetto del decoro architettonico e delle parti comuni: modifiche che incidono sulla facciata, sulla uniformità estetica, o sui diritti altrui possono essere contestate dal condominio.
Necessità di autorizzazione assembleare: non sempre richiesta, ma consigliabile in caso di strutture di impatto visivo significativo o che occupano spazi comuni.
Limiti nei regolamenti condominiali: regolamenti di tipo contrattuale possono vietare o subordinare l’esecuzione di queste opere ad approvazione preventiva.
Invendibilità e difficoltà di mutuo: la presenza di abusi non sanati rende l’immobile di fatto non commerciabile e preclude l’accesso a finanziamenti e bonus fiscali.