Se un mutuo è troppo alto rispetto valore casa può essere dichiarato nullo. Tutti i casi 2022

Mutuo nullo se di importo troppo alto rispetto al valore della casa: regole in vigore, chiarimenti e come determinare valore immobile

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 17/04/2022 alle ore 17:31

Se un mutuo è troppo alto rispetto valore casa può essere dichiarato nullo? Decidere di acquistare casa e chiedere un mutuo alla banca: è ciò che la maggior parte degli acquirenti di un immobile fa per comprare e spesso ci si trova nella situazione di dover scegliere una casa di un determinato valore, e non più alto, per avere possibilità di chiedere un mutuo adatto alle proprie possibilità ed esigenze e che più alto non verrebbe concesso.

Ma cosa succede se il mutuo concesso è più alto rispetto al valore della casa? Vediamo tutti i casi 2022 in cui un mutuo troppo alto rispetto al valore della casa può essere dichiarato nullo.

• Mutuo troppo alto rispetto valore casa può essere dichiarato nullo o no
• Come stabilire valore mutuo in base a valore casa

Mutuo troppo alto rispetto valore casa può essere dichiarato nullo o no

Stando a quanto previsto dalle norme in vigore, se il mutuo concesso è troppo alto rispetto al valore della casa, superiore in particolare all’80% del valore ipotecario dell’immobile, può essere dichiarato nullo. Precisiamo, però, che la concessione di un mutuo particolarmente alto rispetto a quello effettivamente dovuto viene concesso quando è il valore dell’immobile ad essere sovrastimato. 

Tuttavia, se fino a qualche tempo fa la concessione dei mutui era fino all’80% del valore ipotecario dell’immobile, da un po' di tempo le banche concedono in casi particolari mutui anche fino al 100%. Ma si tratta di una possibilità valida solo se il richiedente fornisce all’istituto di credito garanzie integrative, come fideiussioni bancarie, assicurative, cessioni di crediti pubblici ecc.

La Corte di Cassazione ha, però, spiegato che se non vengono presentate tutte le garanzie richieste, il mutuo troppo alto rispetto al valore dell’immobile è nullo.

E attenzione: in questo caso il mutuatario non deve pagare le rate alla banca perché è essa stessa ad aver violato le norme del credito al consumo. 

Come stabilire valore mutuo in base a valore casa

Il valore degli immobili su cui calcolare l'80% dell’importo di mutuo da concedere è quello ipotecario o cauzionale, cioè il valore dell'immobile determinato da un perito in base ad una stima della futura negoziabilità dell'immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi, e non quello di mercato.

In particolare, la valutazione dell’immobile per la richiesta di un mutuo deve essere effettuata da perito tecnico e imparziale, che stima il valore della casa in base a criteri oggettivi prestabiliti e basandosi su diversi valori che sono:

• valore commerciale dell’immobile, cioè prezzo di vendita della casa;
• calore cauzionale dell’immobile, cioè valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile, compreso tra il 90% e il 95%;
• valore di ricostruzione a nuovo, riferito ai materiali utilizzati all’interno della casa, alla sua struttura e agli impianti presenti, che si calcola per determinare il valore della polizza assicurativa sull’immobile;
• valore stato avanzamento lavori, per casi di perizia su immobili in costruzione. 

Il valore di una casa su cui calcolarne il mutuo dipende anche da altri criteri ed elementi che sono fondamentali per definirne il costo e sono, per esempio, ubicazione dell’immobile, se cioè la casa si trova in centro città o in periferia, o in una grande città o in un piccolo paese di provincia.
 

Mutuo nullo se di importo troppo alto rispetto al valore della casa: regole in vigore, chiarimenti e come determinare valore immobile