Si può parcheggiare se c'è la servitù di passaggio o è vietato secondo normativa 2025

Nel contesto della normativa attuale e delle recenti pronunce giurisprudenziali, il rapporto tra servitù di passaggio e facoltà di parcheggio assume piena rilevanza sia in ambito urbanistico che nella quotidianità dei rapporti tra proprietari confinanti. L'evoluzione della giurisprudenza e le esigenze della moderna vivibilità hanno portato il tema della possibilità di parcheggiare se esiste una servitù di passaggio al centro di contrapposizioni interpretative e di innovazioni normative, soprattutto dopo le più recenti sentenze della Corte di Cassazione a Sezioni Unite e l’aggiornamento delle regole nel 2025.

Cosa si intende per servitù di passaggio e di parcheggio secondo la normativa vigente

La servitù di passaggio si configura come un diritto reale previsto dall’articolo 1027 del Codice Civile: consiste nel "peso" imposto su un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, dominante, appartenente a diverso proprietario. È un diritto che permette solo il transito e, in alcuni casi specifici, brevi soste funzionali al passaggio. La servitù di parcheggio, invece, è un istituto più recente e oggetto di lungo dibattito. Solo nel 2024 la Corte di Cassazione ha chiarito  con la sentenza a Sezioni Unite n. 3925 del 13 febbraio, che essa può essere validamente costituita tramite accordo formale tra proprietari o per imposizione giudiziale, purché apporti una concreta utilità al fondo dominante e sia localizzata su una parte determinata del fondo servente.

Le caratteristiche fondamentali di ogni servitù prediale sono:

• L’altruità dei fondi (devono appartenere a soggetti diversi);
• La realità (l’utilità deve essere inerente al fondo, non alla persona);
• La specificità e localizzazione del vantaggio o dell’area gravata;
• L’assolutezza del diritto, ovvero la sua opponibilità a chiunque;
• L’immediatezza dell’utilità per il fondo dominante.

Nel caso della servitù di passaggio, il proprietario del fondo servente è obbligato a consentire il transito, ma mantiene il diritto di utilizzare il fondo per tutti gli scopi che non pregiudichino il regolare esercizio della servitù. Un divieto assoluto di ogni altra funzione di quell’area non è conforme né allo spirito del Codice Civile né alle più recenti interpretazioni della Corte Suprema.

Parcheggiare in presenza di una servitù di passaggio: regole, limiti e distinzioni

La domanda che molti si pongono è: è possibile parcheggiare su un fondo su cui grava una servitù di passaggio? La risposta deriva dalla distinzione tra sosta e parcheggio. Secondo la normativa aggiornata al 2025 e alle pronunce della giurisprudenza civile, la sosta, intesa come fermata temporanea per permettere operazioni di carico/scarico o altre attività di brevissima durata legate al transito, può essere tollerata, purché non ostacoli il diritto di passaggio.

Il parcheggio prolungato, invece, è vietato sulla base della natura stessa della servitù di passaggio che non comporta il diritto di stazionare in modo permanente o per tempi indefiniti con un veicolo nell’area gravata.

• Sosta breve: consentita solo se direttamente funzionale al diritto principale di passaggio (carico/scarico, emergenze, manovra);
• Parcheggio permanente: non consentito, salvo che sia espressamente prevista una servitù di parcheggio validamente costituita.

In assenza di previsioni specifiche nel titolo costitutivo, né il titolare della servitù né il proprietario possono usare l’area per il parcheggio stabile, se questo impedisce o rende più gravoso l’esercizio della servitù stessa. Ciò vale anche per i casi condominiali e per i cortili comuni.

La servitù di parcheggio: quando è legittima

Va distinta la servitù di passaggio dalla servitù di parcheggio. Quest'ultima può essere costituita, ma solo rispettando determinati criteri stringenti:

• Deve essere prevista da un accordo scritto o imposta da una sentenza;
• L’utilità deve essere oggettiva e legata al fondo dominante, cioè alla sua migliore fruizione e non a vantaggio solo personale del proprietario;
• L’area di parcheggio deve essere individuata e specificata nel titolo costitutivo;
• Non si deve annullare ogni residua utilità per il fondo servente.

La sentenza della Cassazione Sezioni Unite 3925/2024 ha superato il precedente indirizzo restrittivo che negava la validità della servitù di parcheggio per assenza della realità, affermando la legittimità della costituzione di una servitù prediale di parcheggio a condizione che risultino i seguenti elementi:

• L’asservimento tra i due fondi è reale;
• La destinazione all’uso di parcheggio non porta a svuotare totalmente le facoltà dominicali del fondo servente;
• La localizzazione è chiaramente individuata;
• L’utilità è oggettiva e inerente al fondo dominante, non alla persona del beneficiario.

Questa sentenza rappresenta anche un importante aggiornamento per chi si trova a gestire contratti o controversie sulle servitù tra privati: dal 2025, eventuali accordi che prevedano un parcheggio su fondo altrui devono rispettare puntualmente tali criteri, pena la nullità della servitù e la sua conversione in un rapporto obbligatorio semplice (come locazione o comodato).

Rapporto tra proprietari: obblighi e diritti in caso di servitù di passaggio

Nelle relazioni tra il titolare del diritto di passaggio e il proprietario del fondo servente, entrambi devono attenersi ai seguenti principi:

• Il titolare della servitù deve usarla secondo necessità, senza compiere innovazioni che aggravino la situazione del fondo gravato;
• Il proprietario del fondo servente deve consentire il passaggio senza impedimenti, ma può utilizzare il proprio fondo per tutte le altre attività che non rendano impossibile il transito;
• L’eventuale sosta temporanea per manovre o carico/scarico è ammessa se non limita il diritto di passaggio altrui.

In caso di abusi da una delle parti, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria, che può ordinare il ripristino dei luoghi o stabilire la risoluzione dell’eventuale illecita restrizione della servitù.

FAQ sulla servitù di passaggio e possibilità di parcheggiare

• Posso parcheggiare in presenza di servitù di passaggio?
  Solo se esiste una specifica servitù di parcheggio validamente costituita; in caso contrario, solo sosta funzionale al passaggio è ammissibile.
• Il proprietario del fondo servente può parcheggiare nell’area gravata?
  Può farlo solo se non impedisce il transito; non sono leciti stazionamenti che ostacolano la servitù di passaggio.
• Cosa succede se una delle parti viola le regole?
  L’altro può agire in giudizio per la tutela dei propri diritti reali, ottenere la rimozione del veicolo, il ripristino e l’eventuale risarcimento danni.
• Come si costituisce una servitù di parcheggio?
  Mediante atto scritto (notarile) o sentenza giudiziale, specificando area, limiti e titolari dei diritti.
• Ci sono differenze tra sosta, manovra e parcheggio?
  Sì: la sosta e la manovra sono temporanee e funzionali al transito, il parcheggio è invece un uso prolungato ed esclusivo dell’area.

Tabella di sintesi: diritti e limiti in presenza di servitù di passaggio

• Che cosa si può fare per non far parcheggiare auto davanti a casa secondo normativa 2025
• Si può vendere o affittare un parcheggio auto in condominio o è vietato nel 2025
• Si può parcheggiare se c'è la servitù di passaggio o è vietato secondo normativa 2025

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